高波抛出惊人观点:九龙湖应为南京第一湖
高波在“湖居文化与幸福生活”的主题论坛上抛出惊人观点,九龙湖应为南京第一湖。主题论坛开始后,刘茜介绍,九龙湖有几个特点,一个是水面大,块不宽,第二个是九龙湖的湖岸线是最长的,现在九龙湖北区的公园绿化做了,但是南区还没有做。
刘茜说,新城在项目打造的时候就很想把九龙湖公园做起来,这个旁边是九龙湖公园,是14平方公里的公园,很大,而且湖面是3000亩,比莫愁湖大六倍。针对刘茜的叙述,高波认为,九龙湖公园占地14平方公里,水面面积3000亩,按照15亩一公顷计算,3000亩就是200公顷,也就是2平方公里,这样说的话那就是主城第一湖。
虽然高波承认九龙湖为主城第一湖,但高波亦表示担心。他说:“我关心的是这个九龙湖,既然叫它九龙湖,那一定是有文化资源可以挖掘的,但是现在没有人做这样的事情,甚至政府的规划也远远不到位。
”高波认为,湖景文化,不仅仅可以讲九龙湖,可以把思路打开一点。南京这个城市是一个山水成林、虎踞龙盘的城市,是非常适合人居的。
“南京这个地方的山水资源是非常丰富的,而且我们还有相当大的责任要根据的去进行开发和保护。
”对于如何保护开发,高波说,首先要进一步的很好的进行规划,进行生态的保护,通过认真的调查,把这个地方的历史文化资源搞清楚,做一个深度开发的规划,在保护的前提下去深度开发。其次是做好设计规划,不仅仅是新城玖珑湖的住户可以进湖,普通老百姓也可以进湖,甚至一些外地的游客到南京来了也可以进湖。
多挖掘关于九龙湖的历史因素。最后,借助南京大学、南京师范大学等高校资源,调动艺术家的积极性,利用很好的文化条件,大量进行创造性的开发,打造人文景观,带动旅游。
关于高波的观点,详见实录……
以下为论坛现场直播实录:
主持人:尊敬的各位领导、各位来宾,大家,下午好!
很高兴各位莅临新城玖珑湖“湖居文化与幸福生活”主题论坛活动现场,我们共同来探讨“湖居文化与幸福生活”的认识。我是本次论坛活动主持人大公网大公电视的张媛娜。
下面我为大家介绍出席本次论坛的嘉宾,他们是:南京大学经济学院经济学教授、南京大学不动产研究中心主任高波;南京房地产开发建设促进会秘书长张辉;来自书画界的中国美术研究院副秘书长、研究员曹泠;自由艺术家、自由画家、南京大学金陵学院客座教授汤达;来自媒体的《新华日报》城市生活部副主任汪晓霞;和主办方的代表江苏新城地产股份***南京公司营销总监刘茜;大公网大公电视江苏总经理尹晓波。
欢迎各位的到来,下面我们正式进入主题讨论环节。
首先感谢新城地产给我们提供这样一个机会,让大家欢聚在此,新城地产从去年到现在已经在南京投入50多亿元拿地,创下三个地王。新城手笔让人惊叹。更震撼的是,新城在售的两个项目新城香溢紫郡和新城玖珑湖销售额高达30亿元。
若要解开新城地产项目的密码,一定要深入项目进行了解。下面有请新城地产营销经理刘茜为大家揭开新城玖珑湖的热销秘密。
新城地产看重湖居生活给客户的感受
刘茜:首先我代表新城地产对各位专家、各位嘉宾的到来表示热忱的欢迎。我们新城玖珑湖这是第一次汇聚了这么多行业的专家,以往是房产类的比较多一点,第一次有这么多的专家在这里,让我们觉得非常的荣幸,也觉得很珍贵。
今天如果现场有什么招待不周的地方请大家见谅,也希望大家今天下午能够畅所欲言,多提一点建议,也希望大家渡过一个愉快的下午。我简单给大家介绍一下我们公司,新城地产进入南京已经九年了,到现在我们已经开发了九个项目,新城玖珑湖是我们的第六个项目,实际上我们并不是第一次做湖居住宅了,我们第一个湖居住宅是在莫愁湖,这次的新城玖珑湖是我们第二次开发湖居住宅。
我们今年年初在仙林湖又拿了一块地王项目,这个面积也是比较大,是40万方,是一个大型的住宅社区项目。
另外我们公司的办公地点是在玄武湖旁边,上次秘书长和我开玩笑,说我们已经与南京四大湖——玄武湖、仙林湖、九龙湖、莫愁湖都有了不解之缘。我们就是希望把我们湖居生活的感受带给更多的南京市民。
回到新城玖珑湖项目,这个项目首先我觉得它是拥有着非常得天独厚的资源,它离玖珑湖只有50米,大家来的时候都可以看到,我们是非常近距离的可以享受到玖珑湖的资源,同时它也有着非常便捷的交通配套,三号线在我们这里。
所以这个项目是集了自然资源和城市资源于一体,真的可以说是左手边是玖珑湖,右手是城市繁华,在南京目前的市场上很少有这样一个资源这么丰富的项目。
这个项目我们在一开始做定位的时候就一直在想,怎么把湖居生活带给大家。
在设计的时候,我们当初有三个理念,第一个理念是在做规划的时候,我们希望能够把我们的湖景资源引入到小区,让更多的楼栋和住户能够看到玖珑湖这样一个美丽的风光,这是在规划的时候考虑的一点,所以说我们现在大部分的楼栋都是可以直接看湖的。
而且我们这个小区里面二期还有别墅,我们的别墅是紧临着湖边的,它是可以作为一个背景,这个是规划设计上的。
第二个理念就是在景观上,我们在靠湖的西侧,我们小区有两个主入口,这两个主入口都是可以把玖珑湖的自然风光引到小区的,结合着这两个小区的主入口,我们做了一个景观的轴线,我们在小区的中心都有超过两万方以上的中心花园,这样的话它的景观的轴线可以真正的享受到湖景如风的穿堂风,可以把很多的湖景引到小区。
第三个理念就是我觉得湖景应该让更多人去享受,我们现在讲二胎政策,我们现在的家庭已经从一代人居住、两代人居住到三代人居住更多人在一起居住的家庭理念,所以在我们整个小区里面,我们做的户型全是四房,我们最小的89平米的也是四房,这个户型现在大家在市场上都叫户型王,因为89平米很少能做到四房的。
除了89平米之外我们还有117和135平米的房间,这个现在我们在三号楼和四号楼里面都有。这种做法就是希望家里的每一代人都可以更多的享受到湖景,而且也可以满足他们生活的各种需求,以及家庭和工作距离的平衡。
这个项目的交通很方便,有地铁,所以我们就是希望把我们玖珑湖这个项目打造成一个城市主城湖居的标杆项目,能够让大家体会到湖居生活的幸福和简单。
等一会儿我可以带大家参观一下,希望大家多给我们提一点建议。
湖居生活更多的价值体现在湖与城市之间的距离
主持人:谢谢刘总的发言,听了刘总刚才给大家的分享,我觉得刘总说的非常好,无论是湖居还是湖景都应该让更多的人享受到。我们了解到,作为九龙湖片区少数在售的楼盘之一,新城玖珑湖占据政府规划的“双轴双心”核心位置,最丰富的湖景资源,超高得房率的户型设计,既有小户型精装“豪宅”,又有八号湖景楼王问世。
得主城繁华,还主城宜居,是刚需及改善性需求的首选产品。我想再听两位权威的房地产专家对我们新城玖珑湖和九龙湖片区未来发展的看法。
高波老师您先讲一下。
高波:秘书长先来吧。
张辉:那我抛砖引玉,等一会儿高老师总结吧。今天的主题是谈湖居,说到湖居,南京的湖泊还是比较多的,毕竟是一个江南的城市。
南京整个主城内外的湖泊还算是比较多的。也有很多南京人耳熟能详的湖泊。实际上邻湖而居可能是很多人的一个梦想,因为水是一个比较有灵性的东西,水也代表着财,包括很多传统文化的东西都和水是一起的。
南京的湖根据城市的发展结构也有自己的结构,第一个可以说是内湖,就是在我们老城里面的湖泊,比如说玄武湖,其他的就是在老城周边的比如说莫愁湖、月牙湖。再往外,绕城到绕月之间是中湖,花神湖、九龙湖等等,再往外就是一个外郊的湖泊,但是他们都已经被开发了,基本上每一个湖边都有别墅区。
这三代湖泊的发展历史不一样,他们的发展阶段也不一样。老城里面的湖泊旁边都已经建满了,基本上都没有在售的项目,现在在这样的位置买一个一线湖景的房子基本上只能买二手房了。
有的开发商在中间的湖这一块,比如说花神湖,百家湖现在也开发的差不多了,现在还有个别的项目,包括我们现在的九龙湖,我们现在发现中间的湖可开发的项目也已经非常少了,即使有也是非常非常少了。
我们外面的湖就不谈了,外面的湖基本上是适合一些能够承受非常远的交通距离,能够配得起司机和保姆,能够有这样一个承受能力的,还有适合远郊生活的那样一些人,他们适合在远郊的湖泊别墅区里面生活。
还有大量的很多一些比较适合住公寓的人群,离城市繁华不太远,旁边还有地铁的,周边的生活配套各个方面还比较便利的这种人群,能够兼顾城市繁华和湖居生活的人群,像九龙湖这样的位子,难得的一线湖景的地块就提供了这种可能性。
我们可以看一下有一线湖景的住宅楼盘真的是寥寥无几,把外面的湖景别墅区去掉之后,类似中间的湖景楼盘可能九龙湖这边就是其中的一个,仙林湖那边也有。光有一线湖景还不行,我们还要加上其他的条件,比如和地铁的零距离,又把几个楼盘去掉了,那么九龙湖就几乎变成唯一一个了,这就是它的价值。
从湖自身来讲,湖更多的价值体现在它与城市之间的距离,离城市越近它的价值就越大,要说单纯的看湖景,我们国家这种大好的湖景就太多了,但是很多对你的居住来说是没有价值的,因为它离城市过远。对居住的价值一定是以与城市的远近来衡量它,正好九龙湖的距离保持的也是比较适度,有地铁,整个周边的基础生活配套也是非常的齐全,今后还有一些其他方面的配套进来。
我觉得这样一种生活可以满足很多人,既亲近于湖居,又不想远离城市的这一部分人群。
同时,从整个南部的位置来看,因为南京规划了南部新城之后,整个南京的城市南部是在快速的发展,而且我们溧水和高淳撤县设区,加上轻轨的建设等等,可以说整个南京的南部是在提速的,溧水和高淳的发展,或者说我们传统的江宁更具有中心化的价值了。
而且南部新城规划的整个定位还是非常高的,可以说是南京的第三市中心,它是很大的枢纽,把高铁、轨道交通和机场整合在一起,所以它的交通是一个很大的优势。
再加上江宁是南京三个辅城里面起步最早,也是发展积聚最好了,我们发展的产业和人口都是最大的,而且我们还有交通这样一个非常大的优势,我们以前说南京的财气基本上都是往南走的,而且南部相对来说自然环境也比较好,主要就是以我们东南方向为主,东南这边是上风向,南部有大量的丘陵和山水资源,同时它又在城市的上风向,它的空气环境和质量各个方面都比较好。
所以说整个的大的南部区域我觉得还是很有发展潜力的,因为前面的发展也证实了这一点,所以说这种大的城市南部的城市未来的新中心,加上这种一线的湖景和它的交通配套等各个方面的优势,再加上开发商的品牌,叠加在一起,这就是它一个综合的全面的价值。
我就先讲这么多。
南京九龙湖应为主城第一湖
主持人:感谢张辉老师的发言。张辉老师刚才说南京本身就是一个湖泊比较多的城市,但是它的湖景资源却是十分有限的,尤其是有一线湖景的住宅楼盘并不多,目前来看是寥寥无几的,离城市越近这个湖的价值就会越大,如果这样来看的话,我们新城玖珑湖这个项目应该是具备着一个十分巨大的价值。下面有请高波老师分享一下。
高波:大家下午好。我已经很少参加这种活动了,我来之前还不知道是这种形式,我走在路上的时候一直在自责。为什么自责呢?因为我走了弯路,这么好的地方还走了弯路,最后终于还是找到了,当然是因为修路的原因,要不然双龙大道一直到底就可以到了,我看到了顾亮亮发给我的短信是上了双龙大道以后6.
9公里,如果那个算老城边界的话那就是7公里,应该说是非常非常近的。我为什么这么说呢?十年前的时候我学开车,练车的时候就在这一带,那时候很空旷,现在已经填的很满了,但是我竟然不知道现在已经有那么多的房子盖起来了,所以我自责。
说我是权威的房地产专家这个也不准确,实际上在我的时间安排当中,房地产这一块最多花了五分之一的时间,最多最多五分之二,我更多的时间是研究经济问题和金融问题,而且我对南京这一块的研究也很少,这个是我要自责的。
刚才主持人讲到了我目前的角色,是世界华人不动产学会***,也就是说在今年的7月10日到12日有一个非常重要的会议,在奥体对面的一个酒店举行,我们已经召开了一次新闻发布会,我们的汪主任虽然缺席但是还是报道了。
说到湖景文化,我们不仅仅可以讲九龙湖,我们可以把思路打开一点。南京这个城市是一个山水成林、虎踞龙盘的城市,是非常适合人居的,否则也不会有那么多的朝代在这里定都,虽然蒋介石被打败了,离开了南京,但是并不意味着南京这个地方没有王气,王气是毫无疑问的。
我和海外的学者交流的时候,我刚才为什么讲世界华人不动产学会呢?是我们全球研究房地产的华人有很多,我和他们交流的时候,他们说我们南京的风水是非常好的。
其实我们在理解风水的时候更多的是从科学的角度而不是从迷信的角度去理解的。那就是人们生存的一个环境,一个人居的空间是不是非常适合人居,应该是从这个角度来讲。他们说南京的风水是很好的,但是在西北角有一个口子,结果变成不好了。
后来我和他们开玩笑,我说如果这样讲的话现在的南京风水是很好的。为什么呢?因为西北口的口子已经被填上了。为什么这样说呢?我们知道在长江大桥的旁边有一个阅江楼,这个阅江楼是朱元璋那个时候就让他当代的文人写了《阅江楼记》,这个写完了之后楼没有建起来,一直到蒋介石离开南京也没有建起来,但是蒋介石走了之后我们把这个楼建起来了。
那么我们这个地方的缺口就已经填上了。
据我所知,阅江楼建起来之后,有很多的文人墨客专门组团到南京这个地方来看,我自己也上去过两次,站在这个楼上去看长江和整个南京的感觉完全是不一样的。所以说从山水成林、虎踞龙盘这个角度来看南京的话,这就是古人讲的忍者乐山、智者乐水,所以说山水是非常适合人居的地方,但是并不是只要有水就适合居住。
比如说你在秦淮河居住或者在长江旁边居住,你面江应该是面对南边的江,因为长江是从西南绕了一个弯子,那么我们知道滔滔江水是向东流的,到南京往镇江到无锡到上海。
所以在南边,你看到这个江,这个江水尽管我们讲黄河是母亲河,其实长江也应该是第二条母亲河,江水为什么浑呢?是因为里面有肥土,那么长江从西北往东南流,这个肥土是流下来的,所以你看到滚滚长江往东流的时候这个财就流到你的家里去了。
所以这个是一个非常好的价值。
但是我们南京人对这个理解是完全不够的,现在确确实实的江景房的价位反而是相对比较低的,我觉得这个可能是你们的工作没有做好。
尹晓波:我要检讨一下。
高波:我太太一直希望卖掉一套江景房,但是我一直不肯卖,这一段时间我因为小孩上学的原因,所以搬到了紫金山的山南居住了,我走到紫金山风景区只要十分钟就到了核心风景区了。紫金山这个森林公园是30平方公里,江北的老山森林公园是70平方公里,我们九龙湖这一块我专门到网上查了一下,是14平方公里。
这个是什么概念呢?28平方公里那就是我们的紫金山,紫金山和老山都是国家森林公园,这个是很明确的。
江北老山森林公园是紫金山森林公园的两倍还多一点。从政府层面来讲,我们现在对紫金山这一块下的工夫,我是享受到了,另外一块是秦淮河,这一块政府也投入了大量的精力,花了很多的钱,包括对秦淮河污水的治理,包括现在仍然在进行当中的雨污分流,这个雨污分流的目的就是确保污水不进入秦淮河,也不进入长江,如果这个工作完成了,那么秦淮河以后就有可能从里面钓上鱼出来吃,而且是野生的鱼。
去年我住在三岔河旁边可以看到很多人在那里钓鱼,某几天那个鱼特别好钓,是因为什么呢?是因为水里面的氧气不够了,鱼全部浮上来了,但是雨污工程如果完成的话,这个情况就将会改变。
所以毫无疑问,南京这个地方的山水资源是非常丰富的,而且我们还有相当大的责任去开发和保护。
长江、秦淮河,然后才是湖,我们没有海,我说到水文化无非就是讲的江河湖海,我们缺一个海,但是我们前面三个都沾到了。
但是我不太赞成的是什么呢?就是叫我们第五湖,我们为什么不是第一湖呢?这个就要考察一下了,因为你是14平方公里,这个14平方公里真正的水面到底有多少,然后才是说我是第几湖,我想肯定应该是大于哪一个湖的?也就是月牙湖,那个是护城河,它其实是河,但是我们把它叫做湖。
我以前离这个护城河靠的很近,以前经常到那个地方散步,但是它不能叫第几湖。所以我想最起码我们可以是第二湖,除了玄武湖的水面之外我们就是第二湖。
我说到这里之后有一个什么感触呢?我觉得无论是我们开发商的工作还是我们政府了工作,包括作为学者的工作,我们都远远做的不够,什么意思呢?我在网上搜了以后,发现九龙湖是宁波的九龙湖,或者是什么什么地方的九龙湖,却没有南京的九龙湖,我不知道你们知道不知道,然后找到了之后全是关于楼盘的,这个眼光就太小了。
由此我就想到杭州,我刚刚从杭州回来,我是去调研的,我顺便到湿地考察了一下,那个湿地只不过是11平方公里,我们现在是14平方公里,如果我没有记错的话,我看其中有300多公顷是用来进行住宅开发,扣掉这300公顷还剩11平方公里,从面积上来讲和杭州的那个湿地差不多。
第二个杭州湿地基本上就是平面的,而我们这里却有山,而且这个山的感觉还算可以。无论是从我们的浦口老山森林公园,还是现在这里的九龙湖,如果说政府把这个事作为一个很重要的事来做,进行生态的保护和开发的话,然后把这些湿地很好的利用起来,最后就是到了周末的时候在里面可以划船,还可以钓鱼,更重要的就是要增加绿量,就是绿色树木种的不够,这个是有一点可惜的,但是我想你们在这里有很多都去杭州的湿地走过,它在本世纪初的时候政府开发的力度非常大,当然它还有一个很重要的原因就是它离西湖很近,只有五、六公里。
但是我刚才说了我们这里离明城墙也很近,也只有七公里,我关心的是这个九龙湖,既然叫它九龙湖,那一定是有文化资源可以挖掘的,但是现在没有人做这样的事情,甚至政府的规划也远远不到位,我要不不发言,但是一旦发言我就会批评政府,我批评了政府以后,可能会对这样的大的环境起一点改变作用,我就是希望改变,能够让当代人获益,也可以让后代人获益。
所以我是认为老山森林公园70平方公里的面积我们没有好好的雕琢它,我觉得九龙湖也是如此,它也是一块玉,它从面积上来讲是仅次于老山森林公园、中山风景区的,所以它应该是排得上第三的。
如果说我们这样来理解九龙湖的话,那么我觉得就要做很多文章了。首先要进一步的进行规划,进行生态的保护,通过认真的调查,把这个地方的历史文化资源搞清楚,做一个深度开发的规划,在保护的前提下去深度开发,并不是说房地产开发,而是整个九龙湖这个景区的开发,到了某一天,这个地方不仅仅是可以在这里居住,还可以成为一个旅游风景区。
我的依据是什么呢?我们可以和杭州的西溪湿地去比,他目前也只有11平方公里,但是它本身的面积远远超过11平方公里,是因为之前大量的乱开发,最后到了当时的***市委市政府讲搞湿地的时候,只有11平方公里可以开发了。
我们看了一下,我们这里是14平方公里,现在是3平方公里用来做房地产开发,本身还有11平方公里的体量。
新城今天搞这个活动,我相信本身就是有社会责任感的,我们讨论的是“湖居文化与幸福生活”,是希望在湖边生活的很幸福,而且水质将来越来越好,还可以吃到野生的鱼,所以我如果有机会的话,我会向市里面的主要领导来表达我这样的类似的观点,应该在这一块要做一些工作。
我再联系到杭州湿地,它现在搞了三个堤,哪三个堤呢?一个是福堤,一个是绿堤,还有一个就是寿堤。如果我们深度的去开发和规划的话,我们也可以有类似的创新,那么我们的画家,我们文学家就有施展的空间了。但是我们在玄武湖里面搞不起来,为什么说玄武湖没有杭州西湖那样的层次效应呢?因为你不能把城墙毁了,西湖为什么可以进湖?是因为它没有城墙,我们有一块也可以进湖,那就是在太平门那边过去,我个人感觉还是不错的,还有一个是火车站的改造,如果说火车站再往后退一点,那么给人的感觉可能会更好,但是在我们紧贴着老城那一块是有城墙了。
所以说一个好的设计规划,不仅仅是我们新城玖珑湖的住户可以进湖,我们老百姓也可以进湖,甚至一些外地的游客到南京来了也可以进湖。杭州湿地搞的景色和“三堤”都是从它那里本身的历史做出来的。朱元璋在南京建城,他不会像我这样基本上南京城都没有走遍,他肯定是走很多地方打天下的,那么类似这种地方他应该是都走到了,所以我们很可能找到一些历史的因素。
最后,我们还有很好的文化条件,浙江他们觉得浙江没有一个相应的高校,但是南京不一样,南京大学文学院在全国都是名列前茅的,南京师范大学中文这一块也是非常强的。
所以说我总觉得如果说我们市政府能够下决心把我们的文化资源调动起来,把我们的艺术家的积极性也调动起来,它是可以大量的去进行创造的,是有很大空间的,不要说十个景,我们二十个景都可以搞出来。
所以我觉得我们现在需要这样一种深度的开发,这种开发不是毁灭性的开发,而是创造性的开发。首先是保护自然,在这样一个大前提下去创造一定的人文景观,然后把旅游引进来,这样的话可能我们的湖景房的价值会更高。
我就讲这么多,有不对的地方请大家批评指正。
