【四川蓝光地产破产】成都地产老大蓝光破产流言调查

 2008年10月，饱受楼市下行之苦的成都地产龙头，对杯弓蛇影的市场传闻严阵以待的同时，也在内外交困中思考未来的发展道路

    “我们没有破产！”

2008年10 月13 日清晨，刚刚度完周末的成都人翻开报纸，忽然看到当日全城报纸头版，都刊登了这样一则极具震撼力的广告。而广告的落款人，为有着成都地产“一哥”之称的四川蓝光实业集团有限公司。

让蓝光如临大敌、甚至不惜买下全城报纸头版紧急澄清的,是3 天前突然出现在某门户社区的一则帖子:“四川最大开发商蓝光地产申请破产!”一时间风声鹤唳,坊间业界众说纷纭,还完全未从地震阴影中走出、市场信心极度脆弱的西南地产商尤为震惊。

2008年10 月12 日下午1 时,饱受“破产”流言困扰的蓝光集团,在公司网站贴出红色粗体字的“严正声明”,破产纯属捏造和诽谤,1-9 月蓝光销售突破35 亿元,接近去年全年销售总额;蓝光最近只是根据市场规律对企业内部管理和营销策略进行必要的调整,并表示要对“散布谣言者追究法律责任”。

尽管如此,这家靠开发大型电子电器市场发迹、曾创造一月内3 盘同开纪录的成都房企,头顶的乌云并没能完全散去。成都一家代理行老总向记者透露,外界的猜疑并非空穴来风——自从5?12 地震之后,蓝光开始大刀阔斧的裁员,幅度达到30%,不少高级管理人才、跟随蓝光十多年的老员工,都在被裁之列;经历四年超常规、跨越式的成长后,在全行业的销售危机面前,蓝光模式也难以为继。

2007 年11 月,蓝光开始“变革、扩展、突破”为核心的三年发展规划:从偏安一隅的成都地产龙头向全国一流房地产开发商转变;从业务主导型团队向充分整合社会资源的投资管理型团队转变;到2009年,蓝光要成为销售额过百亿的全国一流地产商。

狂飙突进式的“蓝光速度”正是蓝光集团董事长杨铿想要的,这是他过去十年成功的秘诀。然而这次愿景刚刚起步,就遭遇2007 年下半年开始的楼市寒流,紧接着是全球性的金融海啸。为了生存,裁员、降价、开源节流、抵押土地与股权,杨铿开始琢磨一切手段。

房地产开发需要巨额资金支持,在来势汹汹的风暴面前,杨铿手中曾经的“香饽饽”已经转变成“烫手的山芋”:数幅尚未缴纳出让金的土地、因地震不得不无限期延迟的都江堰旅游地产项目、ST 迪康日益贬值的限售流通股以及成都地区近十个滞销的楼盘。

曾经在很长一段时间内,蓝光都被成都业内人士视为“奇迹”,这也使成都本土中小房企的拿地方式、开发节奏甚至是项目定位向蓝光看齐。

而蓝光的榜样,则为国内房地产老大万科。万科说“要像造汽车一样造房子”,杨铿则声称蓝光楼盘是标准化的产品,要像万科那样大批量克隆从而形成“速度”。

蓝光在成都构建了与万科相仿的产品研究院,请来为万科做CRM 培训的管理咨询专家田同生构架蓝光的CRM。在2008 年初,万科用降价的方式“探底”时,蓝光也是成都市场第一个跟随者。

“在成都本地开发商中,蓝光的产品研发和开发流程很有特色,拿地后两三个月内就能够投入开发,甚至进行销售;通常采取低价策略,以期尽快收回投资。”成都少城地产联盟***赖瀚林向记者表示。杨铿也把成功经验总结为“快”,以“标准化复制楼盘、薄利多销、拿面积小口岸好的地”为策略要点,这正是在成都市场异军突起的“蓝光模式”。

然而,万科有上市公司强大的融资能力支撑其在全国范围推广快速开发模式,蓝光缺乏有效的融资渠道,在很长时间内,只能在四川范围内遍地复制“用小户型聚人气,用商铺来赚钱”的广场+底商模式。

四川蓝光和骏实业股份有限公司是蓝光集团的核心业务平台,2004 年以前,蓝光和骏主要侧重商业地产。自2000 年开发罗马假日广场之后,蓝光一路高歌猛进,短短4 年间,累计开发18 个商业地产项目,面积达到70 万平米之巨。

2004 年更是创记录地推出8 个商业地产项目,蓝光在成都的品牌也于此时达到妇孺皆知的程度。2004 年亦成了蓝光另外一个重要的转折点。该年12 月,蓝光御府花都开盘,正式宣告蓝光告别驾轻就熟的商业地产领域,进军住宅市场。

之后蓝光成功把开发商业地产的模式复制到住宅市场,靠小地块小兵团作战、快速开发、低价销售,2005 年开发诺丁山、御府花都等住宅项目,销售额达20 亿元;2006 年,蓝光连续开发雍锦湾、凯丽滨江、米兰香洲、香瑞湖等多个高档住宅项目,在成都地产业界独具一格;而2007 年开发凯丽豪景、皇后国际、富丽花城、富丽东方等楼盘,销售额超40 亿元。

但在四川中原物业顾问有限公司董事总经理庄泽宝看来,蓝光发家是抓住了成都大规模旧城改造的契机,依靠自身特殊资源大量拿地,迅速开发商铺,快速销售回笼资金,然后再拿地再开发。但随着成都旧城改造进入尾声,这种地产模式也难以为继。“成都顺驰”的诘问

2006 年底,蓝光的土地储备为450 万平米,两三年的开发量,对于立志成为销售额过百亿的全国一流地产商的蓝光来说,似乎这样的土地储备有些寒碜。

不过蓝光投入住宅市场之际,正是以和黄、新鸿基为首的港资,以万科、中海为首的内地大鳄高调围猎成都市场的阶段。

2005 年初,入驻成都的外来房地产开发商总数已达53 家,成都市场频现大鳄纷争,土地价被节节推高。

2004 年,外来开发商共拍走土地3838亩, 占成都市全年出让总面积的70%;2005 年,成都市中心城区公开出让土地5174 亩,外来巨头拍走65% 以上,这其中囊括成都各大黄金口岸的地块,到了2006年,外来投资开发商在成都共拿走7300 余亩土地——对于一家绝大多数项目都集中于成都的本土开发商来说,这些显然不是好消息。

外地品牌地产企业的强势进入,让众多本土企业面临严重生存危机。而作为本土“一哥”,为了生存发展,蓝光不得不在土地拍卖场举牌竞地。

2007 年4 月20 日,蓝光拍得成都城北解放路一块89 亩的土地,总价超过7 亿元;2007 年7 月20 日,蓝花拍得成都锦江区南三环附近一块49 亩的地块,楼面地价达到4155 元/ 平米;2007 年9 月14 日,蓝光更是力压群雄,以17 亿元的总价、3810 元/ 平米的楼面地价,拿下成都三环外的东方新城内一幅133 亩土地,该区域房价也仅4000 元/ 平米。

这次拍地,甚至直接刺激该区域一级土地开发商绵世股份(000609,股吧)股价当月连续翻番!据记者不完全统计,2004 年3 月以来,在成都土地拍卖会上,蓝光成功拍到20幅土地。在面粉贵于面包的2007 年,蓝光更是通过招拍挂大刀阔斧拿了五块地,其中四块地为高价地,总土地出让金达到37 亿元。

如此狂飙突进式的圈地速度,也让业界响起质疑之声:“拔苗助长,缺乏对市场的判断,注定要出问题。”有成都媒体人甚至把蓝光比做成都版的顺驰,但杨铿则乐意宣称,他所引领的就是“蓝光速度”。

不过,在看似轻松的语言游戏背后,是逐渐庞大的未付地款及工程款。不管是“成都顺驰”,还是“蓝光速度”,对现金流的要求都极高,要靠良好的货如轮转实现持续开发。一旦房子销量萎缩,该模式就会饱受资金链的困扰,轻则伤筋动骨,重则危及企业生存。