许兆君在全市房地产形势分析会上的讲话

今天,我们在这里召开全市房地产形势分析会,主要是分析鸡西房地产业发展形势特别是销售形势,总结交流成功经验,查找问题和不足,采取有效应对措施,更好地推进全市房地产业稳定健康发展。刚才大家谈得非常好,下面我再谈几点意见。

一、进一步提高思想认识,深刻把握保持房地产业稳定健康发展的重要意义

房地产业是国民经济的重要产业,是经济运行的“晴雨表”,保持房地产业稳定健康发展,对促进经济发展、加快城市建设、改善民生、构建和谐社会都具有非常重要的意义。

1、房地产业是拉动国民经济增长的重要力量。房地产业关联度高、带动力强、幅射面广,能直接或间接拉动50多个相关行业的发展,在国民经济发展中起着举足轻重的作用。有数据显示,住宅建设投资通过消耗上游行业产品,如水泥、建材、钢材等,对经济的拉动系数为1.95左右;同时对下游行业产品如家具、家电等消费市场的带动系数为1.4左右。最近,国务院总理温家宝在几次会议中反复强调,要把稳增长放在更加重要的位置。作为“内需驱动”重要发动机的房地产行业,在推动经济稳步增长的大局中必将扮演更加重要的角色。对鸡西而言,当前煤炭市场需求放缓、价格下滑,经济下行的压力进一步加大,更要充分发挥房地产业对经济增长的拉动作用,通过房地产市场的稳定繁荣促进经济的平稳较快发展。

2、房地产业是提升城市功能品位的重要载体。城市的功能品位与房地产业的发展水平密切相关。面对鸡西未来发展,市委提出建设绿色矿区、生态城市、宜居家园和黑龙江东部地区中心城市的奋斗目标,通过改造老城区、建设新城区、发展穆棱河两岸、拉近鸡东县城、聚集城市人口,打造“四区一县城”350平方公里、120万人口的主城区,城市框架逐步拉开;通过城市棚户区改造,今年启动建设17层以上高层建筑95栋,三年内鸡西高层建筑将由目前的50余栋发展到300栋以上,城市空间格局稳步扩张;通过打造一批独具特色的城市景观,建设一批高标准的住宅小区,城市品位显著提升。房地产业将在优化城市空间、完善城市配套、提升城市品位方面持续地发挥积极作用。

3、房地产业是保障和改善民生的重要条件。加快城市住宅建设、解决人民群众住房紧张的问题,是关系人民群众生活水平提高和生活质量改善的一件大事。1978年,中国的人均居住面积不足8平方米,改革开放的30年,居民住房条件有了很大的改善,2008年达到近30平方米。据《中国民生发展报告2012》公布数据显示:2011年我国人均住房面积已达到36平方米。我市作为因煤而兴的老矿区,2011年城镇人均住宅面积仅为24.29平方米,与全国人均住房面积还有很大差距。我们要通过大力发展房地产业,提高居民住房水平,改善居住环境质量,让老百姓居者有其屋,享受生态宜居生活,这也是我们党和政府着力解决的最大民生问题。

二、正确看待当前我市房地产市场的形势,进一步坚定加快房地产业发展的信心

当前,我市房地产市场的形势,可以用三句话来概括:势头良好、矛盾凸显、潜力很大。

第一句话,“势头良好”,就是房地产开发的势头良好,这是我市房地产业发展的大势、主流。今年,我市计划房地产开发施工面积400万平方米,其中棚户区改造300万平方米、开发商品房100万平方米,加上上年结转的221.9万平方米,今年施工面积将达到621.9万平方米。截至上半年,全市房地产施工面积达到258.8万平方米,同比增长24.7 %。无论从开发规模,投资额度,还是质量上看,我市房地产开发都处于历史上最好时期,呈现出蓬勃发展的良好态势。今年以来,中央领导同志尉健行、吴邦国、贾庆林先后来鸡西视察和调研,都对我市的开发建设给予了充分肯定。省委书记吉炳轩、省长王宪魁也多次表示,鸡西已经动起来了,到处是热火朝天的建设场面。这就是鸡西房地产开发的总体态势。

第二句话,“矛盾凸显”,就是销售问题已成为当前我市房地产业发展中矛盾的主要方面。从全国房地产市场销售趋势来看,整体处于下滑状态。我市房地产销售状况也不容乐观。影响房地产市场走势的首要因素是政策。据中国房地产动态政策设计研究组核心成员、中国指数研究院常务副院长黄瑜的研究表明,影响中国房地产市场的主要因素中,政策因素占了47%的比例。所以,每一次有关房地产方面政策的出台,都会引起房地产市场的震荡。去年国务院出台了“新国八条”以及一连串的限购令、限价令、银行限贷等众多调控措施组合拳,使得全国包括我市的楼市产生了跌宕。同时,国家又出台的提高个人买房首付以及提高购买第二套房门槛的政策以及今年4月份全省大多数城市制定并公布了限价目标,对房价起到了一定抑制作用,最终导致房地产市场出现下行趋势。

第三句话,“潜力很大”,就是房地产业发展的潜力和空间很大,这是我市房地产市场发展的机遇。从发展规律来看,鸡西的房地产业还处于大规模开发的初始阶段。与哈尔滨、大庆等省内先行一步的城市相比,与北京、上海等国内发达城市相比,我们的房地产开发程度还远远不够,才刚刚进入大发展的起步阶段,还处于不断升温、加速发展的机遇期,具有很大的后发优势。从城市建设来看,我们提出打造“四区一县城”主城区,主城区面积由现在的90平方公里增加到350平方公里,主城区人口由现在的103万增加到120万,必将带来房地产开发的热潮。从城镇化发展来看,现在我们城镇化率达到60%,进入了城镇化发展的快车道,伴随着城镇化进程的加快,必然有大量农民进入城市,商品房的需求量将大幅增长,这是房地产发展的一个机遇、一次飞跃。从经济社会发展来看,随着人民生活水平的提高,对改善居住条件的要求越来越迫切,必将带动房地产业的快速发展。目前,我市人均住房面积不到25平方米,距小康社会35平方米的标准有相当大的差距和空间,所以说,我市房地产行业未来仍然可以大显身手。

三、积极稳定房地产销售市场,促进我市房地产业持续健康发展

当前,我们要正确研判我市房地产市场出现的新情况新变化,抓住主要矛盾和矛盾的主要方面,采取积极有效的措施和对策,进一步增强投资者和消费者的信心,促进我市房地产业稳定健康发展。

(一)坚持把国家宏观调控和鸡西的发展实际很好结合起来。2010年以来,针对全国一些大中城市房价上涨过快、过分偏离价值轨道,国务院加大对房地产市场的宏观调控,力争让房价回归合理价位,确保实现房地产业的健康发展。我们要正确理解国家出台的一系列调控政策,确保各项政策执行到位。在这一过程中,我们也要实事求是,理性分析,不能照搬照抄,人云亦云。我市的房地产业与黑龙江其他城市以及全国的形势不同,我市房地产业的发展,是在党中央、国务院和省委、省政府正确领导下的有序发展、理性发展,正处在大发展的起步阶段,价格合理,发展潜力和空间还很大,如果我们也跟着讲“过热”,就不符合我们鸡西的发展实际。所以说,我们既要与中央、省委的决策保持一致,又要立足市情,结合实际,因地制宜,根据市场供求变化,及时发挥好政府这只“看得见的手”的作用,加强引导和调控,做到管而不死,活而不乱,防止矫枉过正,大起大落。

(二)加大服务力度,优化市场发展环境。营造良好的房地产销售环境,很重要的是要为企业做好服务。一是优化服务环境。要积极建立绿色通道,改进服务措施、减少环节程序、提高审批效能,保证房地产开发项目快立项、快审批、快建设。要注重听取房地产开发企业的意见和建议,找准房地产开发企业的负担,把不合理的、过重的负担减下来。二是优化金融环境。各商业银行要把房地产业作为信贷扶持的重点领域,加大贷款力度,对现有开发楼盘和信用较好的企业,要优先保证其贷款需求。对资金链紧绷、困难较大的开发企业,要及时给予信贷支持,实现金融机构与房地产业互利共赢。三是优化税收环境。国税、地税等部门要认真研究税收规律、税收程序、税收方法,落实税收政策,建立激励机制,做到奖优罚劣。要大力解放思想、强化税收服务,认真研究借鉴外地的扶持政策,做到“先予后取”,积极培养税源,绝不能“竭泽而渔”、“杀鸡取卵”。四是优化法制环境。纪检监察部门要加大力度,严厉查处扰乱经济发展环境和干扰企业正常生产经营活动的行为;公、检、法等部门要保护开发商合法权益,为开发商提供宽松的司法环境;城市执法等部门要加大监管力度,坚决严厉打击再生的违章建筑,减轻开发企业负担。

五是优化市场环境。要发挥政府的监管和引导作用,既要严格规范房地产销售市场,防止企业竞相压价,恶性竞争,也要积极搞好房展会,鼓励企业通过多种形式,创新销售机制和手段,活跃消费市场。主管部门亦应对现有房地产开发企业进行分类排队,鼓励那些资质高、遵纪守法、照章纳税、主动缴费的优良企业优先发展,而对那些投机钻营、违法乱纪、买空卖空、躲税欠费的开发企业要实行限制,甚至清除出鸡西开发市场,以保证我市房地产业良性有序发展。要鼓励开发企业通过比规划、比设计、比质量、比速度、比服务来占领市场,最终形成房地产企业竞相发展的良好局面。六是优化舆论环境。要发挥新闻媒体的舆论导向作用,把鸡西房地产业发展情况、市场情况分析好、宣传好,从群众的视角、群众的感受、群众的期盼出发,加强正面宣传引导,让广大市民看清鸡西房地产业的发展形势,看到市委、市政府改善人民群众居住条件的坚定信心,看到鸡西房地产业市场的广阔空间和大好前景,从而引导群众树立正确的住房消费理念,消除部分市民持币观望的思想观念。

(三)树立品牌意识,培育消费市场。房地产企业要牢固树立品牌意识,因为品牌是房地产企业信誉、素质、服务的一种标志。过硬的品牌,才能享有知名度和美誉度,才能赢得消费者的信赖,才能扩大市场的覆盖率和占有率。在当前的市场形势下,房地产开发企业要自我加压,乘势发展,打造过硬的作品,打造过硬的品牌,在市场竞争中掌握主动。

(四)加强综合配套改革,统筹推进房地产业发展。要加快“四区一县城”主城区人口聚集,推动城市化的进程。要加快推进棚户区改造和经济适用房、廉租房、公租房在内的保障性住房建设进程,争取逐步做到把大多数农村人口吸纳到主城区安居乐业。要加快户籍制度改革,放宽城区户口准入条件。要完善农村土地承包经营制度,积极推进农村土地适度规模经营,让更多的农民从土地上解放出来,走进城市。要进一步完善社会保障制度,完善教育医疗等公共服务体系,解除进城农民的后顾之忧。

要大力发展劳动密集型企业、中小型民营企业、商贸物流企业,

以创造更多就业岗位,吸纳农民工进城就业。

四、加强领导,强化责任,为我市房地产业稳定健康发展提供有力保障

房地产事业关系我市经济社会发展大局,关系人民群众切身利益,必须进一步加强组织领导,强化责任落实,加大协作配合,大力营造良好发展环境,确保我市房地产业稳定健康发展。

一要加强领导。各级政府要把房地产工作摆上重要议事日程,切实加强领导,健全决策机制和工作机制,及时研究解决房地产工作中出现的重大问题,特别是当前房地产业所遇到的销售问题。政府主要领导要亲自过问,分管领导要具体抓,有关职能部门要切实抓好落实。

二要密切协作。房地产工作涉及面广,专业分支多,各有关部门要牢固树立“一盘棋”的思想,既各司其职,又密切配合,齐心协力推动工作。要在全社会广泛宣传,正确引导,形成全社会共同关注、支持、推动房地产事业发展的良好局面。

三要积极创新。面对当前房地产业发展特别是销售方面所遇到的新形势、新情况、新变化,我们要紧紧围绕科学发展、绿色发展,按照“政府引导、企业主体、市场运作”的原则,紧密结合我市发展实际,创新政策,创新服务,创新思路,创新方法,确保鸡西房地产业实现大发展、快发展和可持续发展。

同志们,大力发展和繁荣房地产业,提高矿区群众居住水平,是鸡西经济和社会发展的动力和目的。我们要把握大局,攻坚克难,促进我市房地产业稳定健康发展。同时,也希望广大房地产开发企业面对新形势、新机遇,自我加压,乘势发展,用最佳的规划理念、最高的设计水准、最好的建设质量、最优的配套服务,建设更多的精品工程,塑造和提升鸡西房地产业的品牌形象,满足市民日益增长的住房消费需求,为建设绿色矿区、生态城市、宜居家园和黑龙江东部地区中心城市做出更大的贡献。