薛涌房产 薛涌:房地产市场需要做微型房 房价就会下跌

在中国这样一个高人口密度的社会,房地产市场需要微型房的理念。越是大城市,越是发达的经济,这种理念就越珍贵。如果这样做的人多了,房子的需求就会减小,房价就会下跌,住房就变得越来越可以承受了。更重要的是,环境会变得更清洁

有统计称,导致地球温室效应的排放,交通工具占14%,住宅和商业建筑(不包括工业设施和发电厂)则占了10.3%。又有统计称,住宅、商业和工业建筑的排放,占导致地球温室效应的排放的40%。不管按哪种计算,住房和汽车都是巨大的污染源。

在中国这样一个高人口密度的社会,房地产市场需要微型房的理念。越是大城市,越是发达的经济,这种理念就越珍贵。如果这样做的人多了,房子的需求就会减小,房价就会下跌,住房就变得越来越可以承受了。更重要的是,环境会变得更清洁。

最近在西方国家,微型房如同微型车一样,正在成为悄然兴起的新潮。微型房运动虽然还远非现代西方社会的主流,但是,领导这一运动的,多是受教育甚高的中高产职业阶层。他们的行为会大大影响住房的趋势。微型房运动的一个动力当然是环保意识的增强和房价的高涨:大房子消耗了过多的经济资源,排放过多的废气废物,对环境破坏严重。

另一方面,大城市的职业阶层也开始审视自己的生活。在纽约、旧金山这种大城市,成功的职业人士多是24小时不在家,生活非常简单,社会活动则十分丰富。他们有各种其他的方式来标榜自己的社会地位,无须通过大房子来摆气派。小房并非物质之必需,而是一种精神时尚。

这种时尚,恰恰需要中国的中高产职业阶层学习。在北京、上海这样大城市的成功人士,每天出门在外应酬,在家里待的时间其实很短。小房更鼓励你投身社会、投身事业。特别是在市中心的豪华地段,小房微房是一种很“酷”的生活方式。中国应该寻求符合自己生态环境的小房生活方式。在这方面,中高产阶层应该带头。

小房对生态的良性影响超出了房子本身。小房既提高了居住的密度,又缩短了交通的时间。这样,用于交通的能源节省了,用于修路的地面也省了。中国近20年的城市发展,是建立在拆迁的基础上。低收入阶层被迫放弃自己在市中心的住房而迁往远郊,而这些人的工作地点仍在市中心。

结果,他们的通勤加大了交通压力,需要修更多的路,用更多的油。但是有了小房模式,可以逐渐在市中心的高端区建设袖珍型经济适用房,把需要在城里工作的人留在城里。这对我们的环境生态和社会生态都会起到良好的作用。

无车,小房……这些对于大国的公民来,似乎不是很舒服。但大国有许多模式,不是只有美国一种模式。中国城市的污染程度,超过世界卫生组织规定上限的四五倍。这是极度危险的空气环境,其后果也许要等20年才会显现出来。但是,想逃是逃不掉的。大国的公民,必须为自己的行为负责,对未来一代负责。

1989年日本的家庭平均住房面积为89.29平方米。在1988年,以2003年的美元价值计算,日本人均GDP达到2.2万多美元。中国现在的人均GDP远低于1988年的日本。怎么90平方米就不适合了呢?

中国的城市居民,不少人在住房消费上爱攀比。其实住个60到70平方米的房子,财政压力小一些,生活未必不幸福。更重要的是,在住房上一味求大,其社会成本就会非常高。这种成本最后反过头来仍是要自己负担。住房大有什么社会成本呢?首先,住房大,人口密度就低,一个大城市就会不断扩张,许多人就会被大房子挤到了郊区。

第二,城市无限扩展,人们上班的距离变得越来越长,造成交通拥挤,必然导致过多的地皮用来修路,抢了居住用地,抬高地价,进一步造成房价飞涨。

这一点,美国的有关研究已经证实。第三,远距离通勤,一天中大量的时间被消耗在路上,回家后筋疲力尽,家庭生活的时间减少,生活质量下降。第四,交通压力大,能源消耗也大。况且,在取暖、制冷等方面,大房子都将大大增加能源需求。中国石油依赖进口,就更不宜在住房上进行铺张式的发展。

作者简介:薛涌 旅美学者,波士顿萨福克大学历史系任副教授,著有《美国是如何培养精英的》、《怎样做大国》等书。