陈俊华看大王 中央财经大学教授陈俊华 房价正常波动是合理的

  中国楼市最近有点"冷",部分城市项目降价走量的消息不绝于耳,而房地产相关数据亦持续走弱,中国的房地产业似乎走到了一个关口。对于未来楼市的走向也成为社会普遍关注的焦点。

  面对楼市变化,中央财经大学管理科学与工程学院院长助理、房地产管理系副教授陈俊华对《新楼市》记者表示,公众应该习惯房地产市场的价格波动,坚持住房市场化改革就是坚持市场理性回归,理性的市场就是随供求不断波动的。"随着经济的深度调整,政府有能力和信心面对市场可能出现的情况,开发商也需要学会适应市场的变化并作出积极调整和转型。"

  没有只涨不跌的楼市

  法晚新楼市:自3月中旬爆出杭州市城北新兴板块两个紧邻楼盘降价以来,房地产项目降价促销的消息时有传出。您认为目前的降价现象属于个案还是行业整体下行的一个预兆?

  陈俊华:从国外的市场来看,成熟的住房市场是随供求不断波动的,所以,没有只涨不跌的楼市,而且很有可能未来类似于目前的这种波动会越来越常态化。

  一 方面,就目前的市场情况来看,还是个别区域和项目的降价促销行为,很难说是整个行业出现下行趋势。即使未来出现行业整体下行的趋势,也应视为市场自我的理 性修复,以消化从2012年以来累计的较大涨幅。就区域来说,一些库存比较高的城市可能需要降价走量来应对风险;就企业来说,降价幅度较大的目前主要还是 一些中小型的、议价能力比较低的企业。

  另 一方面,部分三四线甚至二线城市楼盘降价,其实也是一个正常的投资现象,需要从资本的逐利本性去理解。2011年左右,三四线城市还是相对的价值洼地,正 好一线城市限购等调控政策导致市场情况不太好。

所以资本的逐利性使得开发商进驻三四线城市拿地开发。几年之后,这些区域市场逐渐饱和,所以房企在某一时间退出也是很自然的过程,部分没有准确抓住市场波动脉络的地方中小房企倒闭也应视为资本市场自然淘汰的结果。

  房贷利率大幅优惠 不太可能

  法晚新楼市:其实在2008年、2011年,房价受到经济环境及宏观调控的影响,形成波动,您觉得此次市场变化较以往有何不同?

  陈 俊华:今年对房地产来说是个小年,主要看供给和需求之间的博弈。具体可以从三个角度去理解。从开发商的角度看,这几年开发商经历了很多起落,一些大型房企 已经逐渐适应这种市场环境,包括资金结构等不再像2008年那样"脆弱"和单一化。

2008年前房企的融资渠道有限,受银行贷款影响很大;现在则是融资渠 道多元化,大型房企现金流方面控制得不错,面对此次市场变化应对方式可选项较多,所以至少从开发商层面来讲并不会有大范围的恐慌。

  从购房者情绪看,当前市场环境对于买方来说,议价能力会有所增强,有要求打折或是降价的情绪。但是要房价降到几年前的程度,是不可能的。受中国城市化浪潮推动,每年的不动产资产价值随着CPI的增长都会有一定的增幅,虽然会有一些波动,但是短期内整体还是上升的趋势。

  从政策层面看,近期中央实行的货币政策依然比较稳健。目前,政府还是非常有信心的,这源于调控方法和手段比以前更加成熟。虽然今年的整体经济增速在放缓,但是我们的经济总量比较大,中央也有底气适当放缓速度,所以不会对房地产出台类似2008年特别的刺激政策,支持房地产无理性的波动。

  法晚新楼市:5月12日,央行和银监会召开住房金融服务座谈会,这一会议被部分业内人士解读为适当支持房地产的信号。

  陈 俊华:央行的座谈会,实质上是一个综合性的会议。涉及房地产的内容主要是坚决支持刚需和一套房房贷。一套房的房贷一直都没有停止,目前的主要问题可能是审 批时间快慢的问题,有些地方可能存在审批时间过长、房贷比较慢的现象,但是房贷利率不太可能再出现特别大的折扣优惠,所以对市场的影响有限。

其他方面的措 施更多的是综合性的,目前的人民币汇率波动比较大,而且宏观经济也有放缓趋势,所以这次座谈会还是针对整体经济形势和金融改革召开的。

  从前几年的调控和救市政策可以看出,一旦房价下跌就启动救市是不太理性的,可能会造成房价的非理性波动,破坏政府住房市场改革的大局和既有成果,所以人为干涉市场是不理性的。

  多元化融资或成趋势

  法晚新楼市:从今年3月份开始,银行对房地产的开发贷和个人按揭贷款都有一定程度的收紧。这是否会影响到房企的资金和现金流,进而影响市场?

  陈 俊华:经历了2008年的震荡,很多房企现在的融资渠道都已多元化,除了商业银行贷款,更多的是通过信托、股票融资、股权出让等多种渠道和方式获取开发资 金。另外大型房企对现金流的管控越来越专业化,面对市场波动及时调整定价策略和营销手段,资本玩法更是越来越理性和成熟。所以今年的金融形势,对大型房企 来说应该不会形成问题,但是融资与管理能力欠缺的中小房企可能会被淘汰兼并一些。

  另一方面,目前银行对房地产开发贷有很多限制,对房企的要求比较高,优质的地产公司可能会比较容易从银行获得资金。这也是行业过滤和自我整合的过程,因此未来的行业集中程度会进一步提升。

  法晚新楼市:经过此次降价潮,您认为,未来房地产市场会呈现出一种什么样的趋势?

  陈 俊华:首先,行业自身的调整会是一个正常状态。就目前来看,单纯的商品房开发利润空间正在逐步萎缩。从全国来看,中国的住宅总量,实际上已超过人口增长的 需求。并且老龄化在继续、家庭结构也在变化,未来房子的存量会越来越多,所以未来单纯的开发住宅已经没有前途。因此,房企会面临一个调整和转型的问题,比 如万科原来专注于住宅,但现在也在拓展业务范围。

  其次,房地产的资本化会成为趋势。未来的金融改革,一方面是资产的证券化,项目股权投资会越来越多。尤其是商业地产部分,未来会将优质存量资产打包,然后证券化,以此再融资;另一方面,从银行来看,商业银行持有大量的房贷,但是普通中国人的消费方式与西方人不同,中国人不喜欢欠账,有钱了都想着先还贷,所以这些老百姓的住房贷款质地是很优良的,这些资产银行也可以打包,以金融创新的方式进行证券化,进一步丰富我国的金融市场。

  第三,至于房价,单纯的判断涨跌是没有意义的,未来的房价还是会由供需来决定。总体来看,中国楼市是异质性的市场,部分城市目前还存在一定的投资价值空间,所以不同的城市以及城市内不同区位情况会不同。

  总之,自住的刚需人群应根据自身家庭的需要择机购房,以投资为目的的购房人群请一定要认识到住房投资的风险,它与股票、期货等投资品一样,是存在风险的。(作者:雒焕双)