郁亮人民日报 人民日报专访万科郁亮:楼市不存在崩盘风险

2016年,中国的房地产市场经历了“冰火两重天”: 一方面是深圳、北京、上海商品房销售一派红火,另一方面三四线城市房地产市场的库存压力又非常大。10月份的房价调控措施又让市场快速降温。

楼市为何突然坐上“过山车”?该如何看待本轮楼市调控?让房地产业行稳致远,未来应当如何作为?近日,人民日报独家专访万科总裁郁亮,请这位中国房地产龙头企业的领航者盘点他眼中的楼市2016。

楼市突然坐上“过山车”背后原因

“今年这一轮房价过快上涨的一个重要特征就是金融化,在一些城市,金融杠杆确实出了些问题。”郁亮具体分析道,一方面,社会上货币总量扩大、买房杠杆过高,使得很多没有足够购买力的人也去抢购房子,助长了市场恐慌情绪,一些地方出现的“首付贷”更是将调节买房需求的重要工具——首付比例给“废掉了”;另一方面,买地能用杠杆,也使得一些愿意冒险的开发商高价竞拍、推高了地价,从而推高了房价,“一般来说,地价房价比在1/3左右比较合理,但有些地方却超过了60%,‘面粉贵过面包’。

我们也是进退维谷,买地有巨大风险,不买就会被挤出市场。”

楼市调控政策有必要、很及时

针对房价过快上涨的问题,一些大中城市于10月份前后出台了限购限贷等调控措施。调控在10月当月便见到成效:据国家统计局初步测算,10月份一、二线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.5%和1.3%,分别比9月份回落2.8和1.0个百分点。70个大中城市中,一线城市和二线城市房地产市场明显降温。

“这一次调控很有必要,也非常及时。”郁亮评价道,目前行业整体仍处于去库存阶段,但问题在于20多个主要城市的过快上涨很可能蔓延到别的城市,“在这个关头‘踩刹车’非常有必要,否则一旦持续下去,可能会给宏观经济和行业发展带来不小的麻烦。”郁亮认为,从短期来看,调控立竿见影地把房价与地价拉回了理性的轨道,“只有地价房价比回到正常的区间,房地产业才有更加可持续的未来。”

楼市不存在崩盘风险

“未来一年内,全国商品住房成交量很有可能大幅下降,前期房价上涨过快的城市,价格也可能回落。”在郁亮看来,“崩盘”的风险在我国并不存在,“杠杆过高是房地产市场泡沫破裂的根源。目前,各国按揭贷款最低首付大多在20%以下,还有零首付的,而我国的首付比例始终较高,且居民储蓄率一直处于高位,偿本付息能力强,杠杆风险较低。

过去几年的炒房行为已经很少见了,政府调控手段也很有效很及时,房地产的总体杠杆水平能得到有效控制。”

房地产行业需要健康稳定发展

“作为吃这碗饭的人,我们希望是‘常吃常有’,而不是‘暴饮暴食’,今天‘鱼翅捞饭’、明天‘喝西北风’。如果房价暴涨暴落,对所有人都是伤害,对我们也不例外。”郁亮坦言,实现健康稳定的发展,是房地产企业与老百姓共同的目标。

“健康稳定发展”三个标准

第一个,是行业必须回归到为普通老百姓解决住房问题上来。一个城市要发展产业,需要相对合适的房价,否则留不住人;老百姓要有获得感、幸福感,也需要住有所居,“人人头上有片瓦”。

第二个标准,行业一定要为国家经济的稳定发展做积极贡献。“房地产业每年有10万亿元左右的销售额,相关的上下游产业链很长,牵扯面很广。”郁亮表示,目前房地产一年的增加值占GDP的比重已经超过了6%。“我国经济正处于三期叠加、转型升级(爱基,净值,资讯)的关键阶段,需要保持房地产市场平稳发展、避免大起大落。”

第三个标准,就是不要因为房地产行业的暴涨形成资产泡沫,从而给国家造成金融风险。

房价如何变化最理想

“在中国,有房的人还是大多数。住房是家庭一生最大的消费,也蕴藏着一个家庭最大的财富。如果房价下跌,大多数人并不会得益。当然,房价过快上涨也会带来不少问题。”郁亮觉得,如果一座城市的房价能随着居民收入的增加实现温和上涨,增速又比居民收入的增速略低,应该是最理想的选择。

“刹车”不能踩太久 光调控需求还不够

“‘刹车’不能踩太久,光靠需求侧调控也远远不够。”在郁亮看来,房地产业要实现长期健康发展,关键在于利用踩“刹车”后的宝贵时机,建立长效机制、增加有效供给。对此,郁亮给出了具体建议:建立土地多元化供应制度,增加土地供给;通过政策倾斜,提高居住用地比例;完善相关标准,提高土地使用效率。