福建陈国庆 陈国庆:小叙保障房建设

2017-10-11
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文章简介：十二五规划保障房建设3600万套,能够解决全国20%的"解困"问题,这是全球的创举,中国给全世界树立了一个典范.保障房建设,各方解读不一,还有人担心建设资金没有

十二五规划保障房建设3600万套,能够解决全国20%的“解困”问题,这是全球的创举,中国给全世界树立了一个典范。保

障房建设,各方解读不一,还有人担心建设资金没有保证,各地政府筹措能力有限,质疑保障房建设没有保障,本人从专业角度剖析保障房建设的相关资金问题。保障房是国家的民生工程,具有政府计划调控,不受市场供需影响,具备公益特征:建设保障房的土地,一般选择在主城区的城乡结合部,城市交通、生活配套、就学医疗等设施基本健全,土地成本一般不超过30万元/亩(特大型城市除外),按照容积率4.

0计算,建筑面积的土地成本为113元/㎡;容积率4.

0的建筑一般是控制高度在100米的30层高层建筑,其造价大概为1600元/㎡左右,设备投资约150元/㎡,绿化环境投资约150元/㎡,公建配套费用约为300元/㎡,其他费用可以忽略不计,因此一般保障房的建设成本在2313元/㎡。

一般情况下的保障房建设体量比较大,至少单个项目在30万平方米以上,偌大一个社区,至少拥有3万平方米的商业用房,按照一般市场价销售,单价至少在1万元/㎡以上。综合保障房建设成本,三四线城市的保障房定价在2500元/㎡比较合理,一线城市的保障房定价在5000元/㎡是合理的(上海、北京、深圳等),二线城市保障房定价在3500元/㎡是合理的,凡是超出上述价格的保障房都是不合理的。

开发保障房,不是没有利润,但利润是微利的,开发保障房市政府的职责,因此土地供应不需要挂牌出让,可以内部合价出让,土地款可以赊账,开发流动资金较商品房项目要少得多,更重要的是虽然是微利,但不存在市场竞争和投资风险。

综上所述,投资建设保障房的资金不会成为地方政府的困惑,相反是利国利民、利于政府、利于开发商的事情,何乐而不为哪?