王奕长盛 旅游地产在升温——对话长盛高尔夫总经理王奕
近年来,旅游市场的发展愈加火爆,呈现旅游消费和投资两旺的良好态势。随着旅游业的蓬勃发展,旅游地产也在持续升温。对于国内房地产商而言,旅游地产并非新鲜事物,传统商业地产市场近年来的低迷,倒逼众多地产商纷纷另辟蹊径。回望莆田,亦然有着不输的旅游资源,未来是否有上佳表现,尤未可知。
环境催逼下的加速度
旅游房地产顾名思义就是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式,开发项目全部或部分实现了旅游功能。包括利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目,如景区住宅、海景住宅、风景名胜区度假村、民俗度假村等,以满足人们休闲度假旅游的需求。
最近几年,全国很多城市的雾霾、异常气候等问题已经给人们的生产和生活方式带来极大考验。相关人士认为,在未来的5-10年间,中国的大城市将迎来一波迁移和迁居的热潮,致使旅游业得到了一个很好的发展时期。
中国旅游研究院发布的《中国旅游经济蓝皮书(No.8)》显示,2015年全年接待国内外旅游人数超过41亿人次,旅游总收入突破4万亿元,同比去年分别增长10%和12%。报告指出,当前旅游经济发展处于持续较快发展的通道,对2016年旅游经济总体上偏向于积极乐观,预计国内旅游持续增长,出境旅游快速发展,入境旅游企稳回暖,旅游投资维持高位,旅游就业稳步增加。
蓬勃发展的旅游业必然会带动诸多周边产业的发展,地产便是其中之一。旅游与地产的结合不但是互补关系,更是一种互惠关系。旅游带动了地产项目的人气,促进了地产项目的价值上升;地产项目弥补了旅游的资金缺口、实现了短期盈利,同时又借助了旅游的自然资源。旅游地产是房地产开发中对于资源整合和产业整合应用的最卓有成效的一种模式,也是市场必然的选择。
需求,创造热点市场
旅游地产的需求呈现多样化。从需求市场来看,旅游产业市场中存在着以下五大需求:
一是休闲度假的需求,根据当前的经济发展状况,不难推测出未来的休闲度假需求差异化空间较大,值得认真研究,并加以创新。比如说,现在的度假产品中,有大量的商务酒店改成度假酒店,它们的品牌很多是商务酒店品牌,这些商务酒店通常规模大,房间数量多,同时兼顾了度假、旅游、会议等多种功能,给度假村品牌亦或者是度假综合体带来了前所未有的良好机遇。
第二是会议旅游的需求。未来会议旅游空间巨大,尽管随着国家8项规定的出台,有关公务的会议将会大幅度压缩,但是旅游地产项目仍要大力开拓商务会议的需求。中国是一个13亿人口的大国,一直就是全世界领先的大市场,在这样的大市场中,商务性的会议将给旅游地产带来巨大的需求和客流。
第三是圈层聚会的需求。这些年最大的变化,就是原来是机构和组织才能组织会议,但现在,随着微信等新社交手段的发展,圈子越来越多,与朋友欢聚一堂是中国人最为喜爱的事情之一,圈子越多,所要参与的聚会也就越多,这些聚会在未来会成为旅游产业市场的一大需求。
第四是娱乐的需求。人们度假需要社交,需要运动,需要文化,需要物质和精神层面的满足,这些需求还远未被满足,潜力巨大。
第五是养生、健康和旅游相融合的需求。养生、健康是当今时代的两大主题,饱受热捧,在追逐养生、健康的同时若能兼并精神的享受,与旅游完美结合,将会成为市场的一大热点,无形中给旅游地产增加了需求。
莆田现有的旅游地产相对较少,辐射范围还不是很大。莆田旅游地产的繁荣尚需时日,更需要各方的积极努力。
莆田旅游地产可行性分析
莆田地处于福建沿海总部,自古便是闽中政治、经济、文化中心,史称“兴安”“兴化”“莆阳”“莆仙”。气候温和,常年多为东南风,温暖湿润,终年鲜花争艳,四季佳果飘香。充足的光热和充沛的降水,为莆田的农作物成长提供了良好的条件,也为莆田增添了“鱼米之乡”“花果之乡”的美称。
除此之外,莆田旅游资源独特,文化积淀丰厚。在不到4000平方公里的区域范围内,拥有1个国家级旅游度假区、2个省级风景名胜区、3处全国重点文化保护单位、17处省级文物保护单位和258处市县级文物保护单位。资源分布密度之大为全国同级城市少有。
“东方麦加”之誉的湄洲妈祖庙更是享誉全国,乃至世界。当前围绕妈祖而推进的项目就有妈祖生态体育公园等,莆田妈祖高尔夫俱乐部于2012年对外开放,吸引了大量海内外的高尔夫爱好者和妈祖信众。除此外,“东方夏威夷”之称的黄金沙滩,“福建二绝”的九鲤湖和“小武夷”麦斜岩,南少林,木兰陂和广化寺等在国内也享有盛誉,再加上独特而又丰富的莆阳民俗民情,也为旅游业的发展奠定厚实的文化基石。
但莆田旅游景区的地域分布又比较分散,旅游景区产品较为单一。由于缺乏深度,对莆田旅游行业应有的吸引力受到不少影响。旅游路线的安排也比较单一,没有一条完整的几个旅游点的串联,旅游区娱乐设施、休闲设施的缺乏,也难以吸引游客在莆田景区逗留过夜。
综上所述,其实不难看出,莆田现有的旅游地产相对较少,辐射范围还不是很大。莆田旅游地产的繁荣尚需时日,更需要各方的积极努力。
漫谈旅游地产
长盛高尔夫庄园总经理 王奕
长盛高尔夫庄园位于湄洲湾北岸经济开发区的妈祖体育公园内。北岸经济开发区是经由国家发改委、福建省政府批准设立的省级开发区,拥有妈祖文化的优势和湄洲湾天然山海景观生态的丰厚条件。依托于3000亩高尔夫球场等强大配套致力于打造一个高尔夫明星地产项目。
Q&A安居杂志=Q 王奕=A
Q:谈谈您对莆田发展旅游产业的理解吧?
A:一个城市发展旅游产业的核心便是它的旅游资源,再搭配周边区域完善的饮食娱乐配套功能,切入点精准的宣传推广方式,就能打造出非常优质的旅游项目。而莆田的旅游资源是相当丰富的, 莆田十三五旅游规划中提出重点建设“世界妈祖文化中心的国际旅游岛”“东方工艺美术文化旅游之都”“南少林禅武文化旅游胜地”三大品牌定位,重点提升包含“妈祖朝圣旅游”“工艺美术文化旅游”“禅宗文化旅游”“生态养生旅游”“红色生态观光旅游”“历史文化旅游”“荔林水乡旅游”“滨海休闲度假旅游”“乡村旅游”“温泉养生旅游”在内的十大旅游产品质量,我认为这是莆田旅游产业进入高速发展时代的契机,在莆田大力深耕发展旅游资源的同时,加快推进相关服务业与旅游资源相融合,做到“文旅融合”“农旅融合”“工旅融合”“海旅融合”“医旅融合”“旅游地产融合”是莆田旅游产业走向繁荣的必经之路。
Q:您认为怎样才算成功的旅游地产?
A:第一,成功的旅游地产首先应该是一个成功的商业模式。我们常常倾向于从整个项目的生命周期去论证旅游地产商业模式是否成功,往往认为有些项目前期亏本,后期可能会赚钱。但这种态势早已发生变化,成功的旅游地产大部分都不允许出现大的亏损,或者说前期亏也不能亏得太厉害,更不能在运营过程中持续贴钱。
这些要求对旅游地产的项目论证提出很高标准的要求,也对旅游地产运营和后期市场营销提出新挑战。在产品开发节奏上,更加强调分期开发建设,开发商需量力而为,充分考虑每个部分、每个时期的商业模式和财务模型的可行性。
第二,成功旅游地产要有文化灵魂。从长远发展看,基于本土旅游资源文化的创新,融入本地的文化灵魂,是让旅游地产具有持久生命力的根本。在莆田,我看好基于乡土文化和民族文化的再创作,它们具有较大的差异性,又具有原生的活力,能吸引人们来体验,这种体验本身又是和本土文化相融合的,能推动乡土文化和民族文化的发展复兴。
Q:您觉得莆田旅游地产未来的发展将如何?
A:就大类而分的话,我觉得莆田的地产可分为刚需住宅地产、服务性商业地产、旅游地产、产业地产四类。刚需住宅地产是莆田近十年发展良好,平稳上升的一个产业;而服务型商业地产经历了产能过剩带来的波动后也趋于平稳;产业地产在莆田还处于探索萌芽阶段;恰恰是旅游地产经过近几年旅游资源不断完善,市民旅游度假意识不断增强后即将迎来一轮大发展。
比如近两年常出现的万人周末采摘游、温泉游、滨海度假游就是市民旅游度假需求体现的标志,有需求就会有发展,我对莆田旅游地产的未来充满信心。
Q:如此说来,莆田发展旅游地产面临的挑战和机遇是什么?
A:一个旅游地产项目的核心竞争力主要在于其旅游资源的体验性、生活娱乐服务功能配套的完善性以及宣传推广的精准性。以莆田为例,旅游地产发展面临三大挑战,其一:在现有的大环境下,莆田的旅游地产才刚刚起步,手握旅游资源的大部分是本土开发商,都处在一个摸索的阶段,并没有太多可借鉴学习的同类型项目;其二,莆田的市民对于旅游的需求也才刚刚萌发,购置旅游地产的观念还需要时间;其三,政府的推广与政策支持的经验和力度明显不够。
其实挑战和机遇往往是并存的。莆田具有很好的旅游资源,应当说有着相当大的机会发展起来。以整个旅游地产行业而言,莆田的旅游地产还处在雏形阶段。莆田虽不乏优质的旅游资源,但周边相关的配套及其功能都较差,宣传力度也不够,推广的角度与切入点亦不够准确,阻碍了莆田旅游地产的发展,但我相信,在未来的发展中,这些问题都会迎刃而解,对于莆田旅游地产的前景,我是非常有信心的。
