曾国华中将 曾国华:中小套型房屋将怎样进行限价

最近,九部委《关于调整住房结构、稳定住房价格的意见》刚一出台,官方有关套型面积的解释引来争论一片。舆论认为政府拿“套型面积”与“建筑面积”说事,至今没有定论,这无疑给政策留下了弹性空间。消费者也算见识了有关方面绵里藏针的厉害。

一波未平,一波又起——建设部有关人士又表示,将对中小套型房屋项目进行限价开发,以遏制房价过快上涨。这次宏观调控不但要调整住房供给结构,同时还将对90平方米以下新开工项目,进行限价开发。开发企业进行投标的时候,它投两个标,竞地价、竞房价,在房价、地价上进行一个综合选择,然后进行开发建设,保证中低价位,中小套型住房的供应。

在没有出台相关实施细节之前,笔者不仅怀疑限价的可操作性,姑且不论地区差异问题,单就到底是限制单位面积的价格还是一套房子的整体价格,这里面就存在天壤之别的学问。

因为,我们从建设部相关人士的意思,如果是针对单位面积房价进行限制,那无疑是有利于房地产市场公开、透明、理性,确保市场交易信息的对称性,真实反应市场真实供需。然而,如果因为住房结构调整,70%的比例控制在90平米以下,那就意味着消费者在经济能力可承受的范围内掏更少的钱买更小的房子,也就是说你原先买100平米要100万,现在买80平米的房子要80万甚至90万,这都意味着进行了限价开发。

笔者以为,因为种种复杂的原因和厉害关系,单价很难限制,标准问题就是一个棘手的问题。而如果是整体限制,这等于帮助开发商“化整为零”,而且从“零单位”获取更高的价格、利润。这样一来,霸权还是牢牢掌控在开发商之手,付出更多代价的还是消费者。那么,建设部站出来说话等于没说。

另外,建设部政策研究中心房地产业处处长赵路兴同一天表示,从去年到今年上半年市场情况看,大部分城市90平方米以上的大户型商品房开发已占到各地商品房开发总量的一半以上,房屋套型不合理,房价涨幅过高是不少人买不起房的重要原因。

实际上,在全世界范围内,普遍存在贫富差距,住房消费群实际上是“断层”,既90平米以上、别墅、90平米以下、经济使用房的购买者在经济能力上有着本质的区别。在这种情况下,就可能出现经济能力与住房结构的脱节,细分市场甚至出现供求矛盾。也就是说,别墅项目和大户型可能成为稀缺资源。

这不,近来就有信息认为,“国六条”中90平米以下的住房面积要占总面积的70%以上的要求,成了部分开发商的利好消息。甚至,有大户型的开发商准备提高销售价格,涨幅在5%——10%之间。

实际上,在国内的大部分城市房价并没有因为新政而下跌,下跌的只是成交量,价格走势依旧比较模糊,甚至出现价格不降反升的局面。近日,笔者接触了解几个别墅项目,他们反问我2000人排着长队抢购100套房子,你说我们会急吗?价格会降吗?