大连市中级人民法院
北京画家村案案例评析一、案情简介北京通州区宋庄镇,因大量画家聚集居住,被称为“画家村”。从1993年有画家陆续入住宋庄至今,宋庄已经聚集了海内外近2000名艺术家。
这些画家大多购买或租赁当地农民的房屋居住。
近年来因房价上涨卖方反悔等原因,出现了一些房屋买卖纠纷,据报道目前此类纠纷已有13起起诉至法院。其中马海涛诉李玉兰的房屋买卖合同无效案受到大量媒体长期关注。
2002年7月,李玉兰从通州宋庄镇辛店村农民马海涛夫妇处,花4.
5万元购得房屋及院落。2006年2月,马海涛夫妇起诉要求确认购买合同无效。
通州法院一审以李玉兰是城镇居民,不得买卖农村集体经济组织成员的住房,判决李玉兰于判决生效之日起90日内将辛店村的北房三间、西厢房六间及院落腾退给马海涛,马海涛给付李玉兰补偿款9.
3万元。
李玉兰不服,上诉到北京第二中级人民法院。北京二中院审理认为,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋,还包含相应的宅基地使用权。
李玉兰并非辛店村村民,无权获得辛店村宅基地使用权,因此认定合同无效。
二中院也在判决中指出,卖方明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围,出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效,出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人利益损失的赔偿,应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。
因李玉兰在原审法院审理期间,未就其损失提出明确的反诉主张,此案二审时,不宜就损失赔偿问题一并处理,李玉兰可就赔偿问题另行主张。
据报道,李玉兰另行起诉马海涛赔偿损失案,已于2008年3月一审第一次开庭。
二、合同无效的法律依据分析
有人认为,我国现行法律并没有明确禁止农村房屋和农村宅基地在城乡居民之间自由买卖,两级法院判决买卖合同无效的依据是部门文件。这种观点是错误的。
按照《合同法》第五十二条第五项和《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》(一)第四条,只有违反法律、行政法规的强制性规定的合同才能认定无效,违反地方性法规、行政规章的合同不能认定无效,仅违反部门文件的合同更不能认定为无效。
实际上,马海涛与李玉兰的《买卖房协议书》的确违反了我国现行法律的强制性条款。请看下述法条:
《中华人民共和国土地管理法》
第八条城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
房屋是离不开土地的,房屋的转让必然包括房屋所在的地使用权的转让。
农村宅基地虽然分配给村民使用,但并改变其集体所有的性质,《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,所以,马海涛与李玉兰的《买卖房协议书》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的禁止性规定,应当被认定为无效。
三、合同无效的返还、补偿及赔偿
(一)对二审判决的分析
二审判决认为:“卖方明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围,出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效,出卖人应对合同无效承担主要责任。
”
二审以卖方明知其房产与宅基地不能出售,卖出多年后又反悔为由,认定出卖人对合同无效承担主要责任,这样的认定值得商榷。
房地产交易属于买卖双方合意行为,非法的交易行为双方都有过错,不能轻易认定某一方的过错更大,更不能轻易认定某一方付主要责任。如果一定要按照比例分担责任的话,也应该各占一半。
更重要的是,合同无效的过错在于签订和履行合同,不在于向法院起诉主张合同无效。
诉权是公民的法定权利,本案的合同本来就属于无效合同,两级法院都做出了合同无效的认定,怎么能以卖方主张合同无效为由认定卖方应承担主要责任呢?
二审还指出:“对于买受人利益损失的赔偿,应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。
”
可见,二审法院之所以要确认责任划分,是因为二审法院认为买方因合同无效遭受了利益损失——即房屋价格上涨的损失——而这个损失应当由悔约的卖方赔偿。二审法院认定卖方承担主要责任,就是为了达到这样的效果。
这样的判决,的确达到了不让悔约的卖方得利、维护买方权益的效果,但是却陷入了一个逻辑陷阱:假如房子不是涨价而是跌价,起诉主张合同无效的是买方而不是卖方,则就应该由买方赔偿卖方,这时如何认定双方责任承担?按照二审法院的本意,只能把上述判词中的卖方和买方调换一下,即“买方明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围,买入多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效,买受人应对合同无效承担主要责任。
”——这等于是“谁起诉、谁赔偿”,把主张合同无效的起诉视同于有效合同的违约行为。
(二)合同无效的返还、补偿及赔偿
对于认定合同无效后的处理,《中华人民共和国合同法》有明确规定,详见第五十八条:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
分析这一法条可知,合同无效后的处理是以恢复原状为目的,可以采取的方式有返还、补偿及赔偿。
返还就是财产返还,双方因合同从对方得到的财物都应该返还给对方,争取回复到合同履行前的状态;但是随着时间变化,需要返还的财物也会出现变化,原物返还已经不可能,这时就需要补偿,一般采用折价方式以货币补偿;双方在履行合同以及返还的过程中发生的费用则属于损失,损失按过错承担。
具体到本案,房屋、宅基地和原购房款属于应当返还的财产;房屋的溢价、翻建装修费用和房屋折旧、房款利息属于应当折价补偿部分;搬迁费用等属于损失。
本案关键在于如何确定房屋和土地涨价的价值。应该认识到,市场价格是财物本身的属性之一,房地产的价格虽然不像房屋结构、装修、设备等等看得见、摸得着,但无疑是房屋最重要的属性之一。
而且,房屋的涨价缘于房屋所在地城市发展带来的房地产价格提升,与交易双方的过错没有直接关系。
如果说本案买方因返还房产蒙受损失,这种损失也是市场原因导致,而不是双方的交易行为导致,不应由交易的双方承担这种损失。
(三)本案的处理
本案中房屋和原购房款的返还不存在争议。
至于补偿和赔偿,应由有资质的房地产评估公司对争议房屋、宅基地进行价格鉴定,鉴定目的为确定房屋与土地现状的市场价格,可以把翻建与装修的价值一并考虑在内。应该注意的是争议土地属于农村宅基地,不能按国有土地估价。这样的估价结果包含了市场涨价、翻建装修、房屋折旧等因素,以这个估价结果减去原购房款数额和利息,就是卖方应给予买方的补偿数额。
