苏鑫人人 博鳌人物志之苏鑫:私募基金 不二的选择

观点地产网 梁嘉欣 尽管私募基金并不是最近才显现的新鲜事物,然而适逢新政迷雾,私募基金开始更多地走向了台前。无论是作为一种另类的融资方式,还是一种别致的投资方向,私募基金显然已经成为当下房地产界内探讨的热词之一。

8月举行的2010博鳌房地产论坛上,前SOHO中国运营总裁苏鑫来到了现场。而他目前所创办的高和投资,被称为国内第一支以商办物业为投资方向的私募基金。另据其透露,高和投资现有的两个项目中,凯德华玺目前已经全部售出;另一个中莎广场项目则从收购到销售,用3个月完成了50%的销售。

之所以选择商办物业,之所以选择安全性资本,之所以进行他说描述的“资本精装修”,苏鑫认为,这些都是现有的市场环境中,不二的选择。

苏鑫没有过多地去谈论行业的宏观形势,而是从私募基金的一隅之地开始讲述高和投资的思考。“商业地产最重要的是出口。现在国内比较实际的出口大概就是安全性资本。”苏鑫认为,了解他们的规则,知道他们的需求,正是高和投资的优势所在。

同时,国内REITs和保险资金投资不动产的双双破冰,对像高和投资这样的私募基金来说无疑是一大利好。

据透露,高和投资目前又有了新的投资计划。那么,现阶段该怎么做,下一步又该怎样做?不断变化的形势下,如何使现状与预期的差距缩小,以在未来达到平滑对接的效果?

苏鑫相信,这是高和投资,也是一众私募基金当下应该积极考虑的问题。

以下是观点地产新媒体对高和投资董事长苏鑫的专访实录:

观点地产新媒体:高和现在投资的两个项目,凯德华玺是一个底商项目,而中莎广场则是写字楼,其实高和在所投资的商业地产物业形态上,是怎么选择的呢?

苏鑫:我从SOHO中国出来的时候就想过选择的问题。投商业地产,就包括底商和写字楼,当然那还有酒店等等。但我主要还是投前两个,至于购物中心,经营压力比较大,也暂时不在考虑范围。而这前两种,我们选择的标准很接近,事实也证明,都很适合高和的发展。

观点地产新媒体:上次访问时,您说暂不涉足购物中心的其中一个原因,可能是团队在此相关的经验还不是很够?

苏鑫:其实现在整个市场上,有这种经验的团队都不多。如果能找到比较专业的团队,再寻求合作,以这种方式比较好。而且就出口的安全性资本而言,它们对底商、写字楼的需求偏向还是比较明显的。

观点地产新媒体:所以现在高和就是以这些安全性资本的需求来选择项目?

苏鑫:这次演讲我也提到,商业地产最重要的是出口。总是需要有人、有机构去运营这些项目。国外的大机构很多,比如说养老基金、保险基金。相对的,国内的类似机构是比较少的。

近期走到台前的有一个,就说保险资金可以投资不动产,最少比例是10%,也就是有3000亿的资金。那么这些钱会投向哪里呢?我想,大部分会投向商业地产,因为这是保险资金追求的一个方向。

国外还有REITs,可以打包上市,这个在国内也不多见。不过,国内有类似的机构,就是我所说的“安全性资本”。它能投资的金额也比较大,能够达到10个亿,表面上是个人行为,但实质上是公司行为。

观点地产新媒体:刚刚您的话提到了两点,其中之一是关于保险资金。保险资金开闸,您怎么看这个新动态?

苏鑫:保险行业要求稳定、抗通胀。从国外的经验来看,商业地产是最受这些资本青睐的,可以说,没有其他东西可以代替。如果保险资金不放开,这么多的钱要怎么投才能找到像商业地产那样既稳定又能带来收益的产业呢,很难找到。

观点地产新媒体:还有,既然REITs是商业地产的一个很重要的出口,但是国内的REITs发展似乎较为缓慢,您认为原因是什么呢?

苏鑫:原因可能有几方面,最近也有一些杂志在议论这个事情。可能是在八月底,或者九月份REITs就会批准了,但是投资方向大概就是廉租房,而并不是早期大家所想的房地产。所以,国内REITs的推行,应该跟政策环境有关系,甚至跟货币政策的收放都有关系。

观点地产新媒体:国内有一家在香港上市的REITs“越秀房托”,它明确表示未来的发展重点将从广州转移到上海;而您的老朋友潘石屹同样表达了重心转移上海的意愿。那么前几个项目集中在北京的高和投资,会不会考虑在上海做一番尝试?

苏鑫:现在也有一些朋友约我们这样做,而且我个人对上海也是比较有感情的。但是,现在我们主要还是会在北京,因为我们首先是要做大规模,进军上海还是要暂时放一放,但上海我们还是比较关注。

观点地产新媒体:仅仅是“关注”吗?

苏鑫:是一直在关注。现在还是要先做手头的项目,像中莎广场。再者北京我们还有一些新的项目在谈。

观点地产新媒体:也就是近期传闻所讲,高和将成立一支新的两年期基金?

苏鑫:现在具体的信息还没正式公布,但很快就可以看到。

观点地产新媒体:不久前,重庆首个私募股权基金成立,总规模达到100亿,投资的方向涉及房地产。现在与房地产相关的私募基金逐渐增多,高和在竞争上,有什么不可复制的优势吗?

苏鑫:做基金,我们也是在不断的学习中。判断一个基金,是看能不能为市场创造额外的价值。我们讲中莎那个项目,开始的时候,它的定位不清晰,我们进去之后投入了一些资金对其进行改造,然后我们卖给了安全性资产。当中我们制定了很多规则,这些都是给市场带来价值的。既然你能给市场创造额外的价值,那么你就能比其他的投资方式拿到更高的利润。

复制的话,有很多个方面的难点。比如说商业地产的出口,刚才讲到的保险资金、REITs等等,现在国内比较实际的大概就是安全性资本。如果你能找到安全性资本,知道他们的规则,了解他们的需求,再而找到他们所想要的资产,这个是比较难的。而且最终还需要通过我们的经营,让他们的资产保持增值。如果原来没有接触过投资基金的东西,要走到这一步,需要经历一些过程。

观点地产新媒体:现在的安全性资本,像能源、矿产等产业企业,它们在商办物业的管理上经验可能有所欠缺,所以高和在卖出物业的同时,通过订立协议,能够再转为这些物业的资产管理方获得更多的利润。但是,像上市REITs这样的出口,买方它们自己有自己的物业管理方,那会不会跟高和的理念有所冲突呢?

苏鑫:在相关领域的信托投资基金还没打开之前,还是需要公司这样做。而且,我们通过在现阶段制定规则,也能为未来可能的REITs很好地对接。

当然这个,里面还有很多法律问题需要考究。但是思路上,我相信应该就是这样。首先要有安全性资本,第二,要看到未来信托投资基金的方向。怎么样把他们之间的距离确定下来及缩小,是我们现阶段也在考虑的问题。