时寒冰:房地产将上演残酷的“大逃杀”

最近在看时寒冰的新书,时寒冰说未来二十年经济大趋势,里面有讲房价的一段分析颇有启发,转给大伙儿看看随着实体经济从辉煌的顶峰步入调整,支撑房价的力量势必会大大削弱。最关键的一点是,它会影响到人们对未来房价的预期——预期一旦改变,投机资金的撤离将加快房价见顶的步伐。

而且,房地产属于资本密集型行业,对资金的需求量非常大,一旦资金链出现问题,危机就会迅速爆发。
这些城市一定跌!
我们不妨对比一下鄂尔多斯和温州的情况,通过对这两只“麻雀”的解剖,展望未来的趋势。

鄂尔多斯的GDP变化,几乎是在谱写一个神话。2012年的GDP是2001年的21.3倍!即便放在世界范围内来看,也是一个令人瞠目的奇迹!

鄂尔多斯的经济从2003年开始腾飞,这个时间节点正是房地产的国民经济支柱产业地位被确立,与房地产相关的资源行业发展最迅猛的时期。作为煤炭资源丰富的鄂尔多斯,成为最直接的受益者。
媒体的报道证实了这一点。

“从2003年起,中国经济进入一轮爆发周期,尤其是以重工业、重化工业为代表的二次工业化发展迅速,对能源需求日益强烈。2003年底,煤炭价格开始上涨。鄂尔多斯人脚下的黑煤开始变成‘黑金’。”
2005年,鄂尔多斯的经济增速达到顶峰。

2008年次贷危机爆发后,鄂尔多斯经济增速逐步下降,到2012年增速下降到低于2001年的水平。增速的下降一旦与外部的债务危机结合,就会改变人们的预期,这种预期的改变又会迅速导致一些资金的撤离——这正是鄂尔多斯这样的资源输出型城市的最大弱点所在。

温州的GDP增速自2007年后逐步下滑,2008年后GDP增速下降到低于2001年的水平。在中央4万亿救市计划推动下有所反弹,但2010年再次下行,到2012年已经下降到6.7%的较低水平。温州经济增速下滑,意味着它已经不能支撑高速上涨的房价,也不能再作为温州炒房团的大本营为其提供充沛的资金。

由此导致资金链断裂,房价下跌,随后又进一步蔓延,一些企业破产倒闭。
据《中国新闻周刊》报道,在温州市永嘉县黄田镇,2011年9月一个月内就有100多家企业关闭。随着事态的发展,更是出现了炒房者自杀等情况。

如果把整个中国的GDP及增速,与鄂尔多斯和温州的数据做一个对比,就会发现有许多相似之处。中国的GDP增速在2007年后就开始下降,与此同时,一些制造业开始向东南亚等地区迁移——连年房价上涨带动起土地价格、房租、物价的上涨,导致国内的制造业成本大幅度上升,被迫向外转移。

同时,资本也渐渐开始从放缓流入步伐慢慢地转为流出。
鄂尔多斯是资源富集的城市,温州是资本富集的城市,而这两种资源富集之地正是中国经济高速增长过程中受益最大的城市。

当这两类典型代表城市的房价出现下跌,其信号意义非常明显!
依照这种代表性往下推导,那么,不久之后,与鄂尔多斯比较像的太原(资源型)等城市及其同区域内再低一级的城市,房价就会随即见顶,而与温州比较像的深圳(资本型)等地区的房价会陆续跟着出现明显的见顶回落征兆。

2013~2015年的这个阶段,是令人极度纠结的阶段,直到趋势变得明朗,纠结也会随之淡下去。中国房价将在这种纠结中逐渐从点到面,显露出明显的见顶回落迹象——时间越向后,见顶回落态势越明显。
当中国从资源的输入者变成输出者,当创造财富的步伐放慢,支撑房价的基础也随之逐渐变得脆弱起来。

而环境的恶化、城市承载力透支殆尽,将成为加快楼市大变局的推手,房地产脱离实体经济独自辉煌的画皮将被无情地揭下。
与房价上涨时的阶梯状形态相似,房价下跌的时候也将呈现出阶梯状的形态。

房价下跌先从资源、资本输出的四线城市开始,渐渐蔓延到三线城市、二线城市,最后传导给一线城市。
相关政策的调整,也可能成为房价下跌的推手。在《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中,有关房地产问题的表述字数非常少,但字数少不代表不重要。

里面只有几句:“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台”“加快房地产税立法并适时推进改革”“健全符合国情的住房保障和供应体系,建立公开规范的住房公积金制度,改进住房公积金提取、使用、监管机制”。

房产数据平台意味着:房产的透明度提高,那些拥有多套住房尤其通过非法收入购买多套房产者,将更急切地抛售房产。房地产税将加大住房的持有、保有成本,使得拥有多套住房的人不得不卖房套现——前提是房产税的力度较大。

由于许多城市可供出让的土地越来越少、卖地收入锐减的情况下,开征房产税几乎是政府唯一的选择。但仅就前两条而言,一旦施行,也将对房价产生影响。
商业大佬在抛弃房地产
如果理论上的分析还不足以说明问题的话,那么,我们不妨看看大佬们在做什么。

李嘉诚父子抛售中国的物业,一直是热炒的新闻。
2013年8月29日,“长和系”两家公司长实、和黄双双发布公告,将各自下属公司分别持有的广州西城都荟广场各50%的股权出手,最终以26亿元成交。

10月18日,和黄与长江实业再次出售位于上海陆家嘴的东方汇经中心,最终以11.55亿美元(约70亿元人民币)成交价成为近年来规模最大的写字楼交易之一。

12月31日,李嘉诚长江实业集团旗下ARA基金出售南京新街口最繁华地段的国际金融中心大厦,接盘者为宏图三胞集团。据市场人士估计,该大厦估值约为30亿元。
2014年1月13日,李氏家族的电讯盈科发布公告证实,旗下全资附属盈大地产就出售北京盈科中心股权正与独立第三方处于深入磋商阶段。

短短5个月内,李氏家族就已出售了价值200亿元的中国内地物业。在新的经济条件下,亚太区房地产投资市场的吸引力有下降的趋势。与此同时,商业地产已出现明显的泡沫迹象,李嘉诚作为投资风向标,其频抛物业也正是来源于对未来市场的判断。
但人们的思维似乎已经被连年上涨的房价给固化。

在李氏家族抛售商业地产的同时,有更多的地方却在增加新的供应房——新增供应和二手房抛压汇集而成的力量,将成为压垮高房价的最后力量。
2013年的商业地产市场显得火热,万科等龙头房企在发力住宅地产的同时,纷纷向商业地产抛来橄榄枝。

但是,随着供应的急剧增加,供应过剩危机迅速膨胀,部分城市的空置率已远远超过6%的国际警戒线。
以广州为例。2014年,广州购物中心将迎来供应洪峰,新增供应面积将达到61万平方米,创历史新高。

业内人士坦言,目前,广州在运营的主要商业体总量已超过40多个,2014年在建或将建成的综合体及商业项目超过20个,有近400万平方米的新增商业面积即将陆续上市,将使未来3~5年内的商业环境竞争更为激烈。

不仅广州,截至2013年底,中国20个大城市商业地产总存量达到6461万平方米。而到2016年底时,3年新增供应量总计将接近3500万平方米,占目前总体存量的 54%。写字楼3年后的增量将超过5800万平方米,占目前存量的173%。

笔者不禁想到2007年股神巴菲特抛售中石油时,中国民众对他不屑一顾的嘲笑。大智慧者总是在众人的讥笑声中站在高山之巅,平静地傲视来自世俗的平庸的嘲讽。
只涨不跌,蔑视一切的中国房价
中国房价似乎可以蔑视一切,不仅可以蔑视像李嘉诚这样的首富,也可以蔑视无数的诺贝尔经济学奖获得者:
2008年的诺贝尔经济学奖得主保罗·克鲁格曼在2011年底写道:“中国的房地产已出现了所有泡沫状态下的特征:不仅仅是房价上涨,还类似于佛罗里达出现的楼市投机热。

”
2009年的诺贝尔奖经济学奖得主奥利弗·威廉姆森说:“全世界房价最离谱的就是中国,我不认为房价还会大幅度上升,因为现在已经太离谱了,所以我认为房地产没有投资价值。”
2010年的诺贝尔经济奖得主彼得·戴蒙德说:“中国土地出让总额年年以70%增幅暴涨。

5年后可能达到近40万亿元。如此高昂的面粉价格,造出的面包必然无比昂贵。中国百姓30年积累的60万亿元的财富,可能在短短几年内通过房地产转入政府手中。因房地产而失去积蓄的中国百姓可能无法支撑中国产量惊人的产业经济。

”
另一位2010年的诺贝尔经济奖得主戴尔·莫滕森说:“过度利用杠杆把房价调高,相信会有更多的人来接盘或者是买房,通过这种过度借贷导致无力偿还,最终会对经济产生一系列影响。”
2012年的诺贝尔奖得主埃尔文·罗斯坦言自己对中国房地产的情况不能说十分了解,但是他觉得一个有效的房地产市场关键是信息对称,“如果当地能够建造更多的房子,5年后房价我想会恢复平稳”。

2013年的诺贝尔经济学奖得主希勒在2009年访问中国时就被问到“今年中国的房子泡沫会不会破灭”。

希勒说:“美国加利福尼亚州房价与收入比为8~10倍,他已经认为很高了,而在中国的深圳、上海等大城市,房价收入比达到36倍,这令人担忧。

”希勒曾准确预言美国2000年科技股泡沫和2006年房地产价格泡沫的破裂,尤其是对美国房地产市场的准确预测让席勒声名鹊起。
2013年5月,保罗·克鲁格曼指出,所谓“泡沫”,就是资产价格处在基于对未来不切实际预期下的一种情况。

这个定义实在是精妙。
中国人对房价只会涨不会跌的预期,何止是不切实际?一旦预期转向,泡沫也就会在瞬间破灭!
无人生还的大崩盘
而且,房地产已经开始出现一个新的更为严重的问题:房屋过剩!这种现象在三、四线城市表现得尤其明显。
笔者曾在一个三线城市转了一圈,建筑工地到处都是,许多都是住宅项目。

这些房子不仅相对于民众的购买力而言是过剩的,即使从绝对需求角度来看,也是严重过剩的。
2014年2月,有媒体调查得出结论:城市规划的无序使“新城”遍地,而后续需求的乏力使许多新城变成“鬼城”。在当前的三、四线城市中,出现房屋供应严重过剩的“鬼城”不在少数。

2014年2月9日,中国社会科学院副院长李扬表示,2014年6月全国房地产登记系统启动之后,除了高房价问题外,房屋过剩问题也将水落石出,“现在这个问题非常突出,金融部门都在做准备……首先就是房地产出问题”。

随着实体经济的衰退,支撑房地产的根基早已在浑然不觉中慢慢垮塌。高楼大厦的外表依然光鲜亮丽,但地基已在沉陷。
在2013~2015年的这个阶段,对于中国房价而言,将是完成最后筑顶的阶段,是房价从辉煌走向黯淡的阶段。

随着中国房产税的开征、环境的恶化、人口老龄化、制造业空心化等因素的日益明晰,也随着美国逐步收紧货币政策,全球资源向美国的汇流,继2012年中国实体经济完成转折之后,中国房价也将在这个阶段流露出疲态,为快速坠落积聚能量。

下跌之旅一旦开启,将如同鄂尔多斯(资源富集代表)和温州(资本富集代表)的情况,难以遇到支撑。这个下跌过程,是从点到面——从不断增加的点到面,从小城市开始,逐渐蔓延到二线、一线城市。
房地产的黄金时期已经在人们麻木的时候,无情而彻底地转身,睿智的人会走在前面,一如李嘉诚的选择。

因为,到下一个时间段——2016~2022年里,集中为过去还债的时期将冰冷地到来,房地产将上演残酷的“大逃杀”,开发商曾有的辉煌将书写在残败的烂尾楼上,昭示岁月的沧桑和无情。

笔者此前说过,2016年,只是为了表述的方便。笔者所简单勾画的2016年开始的场景,随着美联储绳套的收紧,提前到来的可能性变得越来越大。