孙宏斌:千亿水到渠成 附妙语

每个行业中总有那么几家企业,深受领军人物影响而被赋予浓重的人格属性。譬如以军事标准化著称的万达,也譬如始终脱不去激进标签的融创。

2014年1月8日,融创中国2013年业绩发布会在上海举行。更确切的说,是孙宏斌恳谈会,近四个小时的会议,微信朋友圈被清一色的老孙语录刷屏。

400多亿天价拿地款,王石发出撤资警醒,业绩冲线500亿,踏足一线房企之流虽然过去一年的故事充满戏剧性,但套用老孙的话总结融创2013水到渠成。

对于身负前科的孙宏斌,风险控制似乎成为一个永远也绕不开的题。

按照融创现场提供的数据,2013一共收获19个土地项目,建面675.1万平米,单价7310元每平米,据此估算花费在土地上的资金超400亿人民币。

多个城市天价吃进项目,负债率怎么算?现金流怎么办?今年还会不会大规模拿地?面对媒体的连续发难,老孙直觉眉头一皱,你还当融创是小公司啊。

他进一步回答称,我们已经不是小公司,销售的增长幅度大拿地也会多,今年肯定会比去年多。

负债率,其实我一直都和股东们沟通,你负债率高的话有什么不好,你买我股票是股东,你投了一块钱,我借了八块赚的更多,借钱高了对股东是好事。

不过,尽管对负债率颇有点嗤之以鼻,吃过一堑的老孙分明添了点乖觉,当然了,长远来说一个企业你要有特别合理的负债率,我们会按照资本市场的要求去做的。据透露,融创超过400亿的土地价款中大部分是合作拿地形式,纯权益将近70%。也就是不到300个亿,再加上付款周期和其他的融资安排,2013年拿地净投入不超过150个亿。

在老孙看来,融创真正的风险只存在于两点:一是拿地,二是销售。风控最重要的方面,最最有风险就是拿地,地拿错了以后,你做什么产品也卖不出去;第二个就是销售,房子卖不出去,风险也没法控制。

如果仔细观察,你会发现融创近几年的业绩发布形式很有些特点。北京第一,赶超万科;重庆第二,仅次于龙湖;或者上海第三,紧跟万科绿地之后。若把公司未来若干年的目标拆解为几句话,就是赶超龙湖,越过绿地,追赶万科。当然,前提是区域公司。

这样就能很直观的展示出融创优势所在。在业界印象中,深耕已经是一个用滥的词,一个公司在一个地区整了一个规模不小的项目,也称之为深耕。但真正将精髓表现出来的,融创算是翘楚。

就在大多数房企全国攻城略地之际,融创过去十年精力几乎花费在仅有的为数不多的城市,包括京、沪、渝、杭、津以及捆绑为一个区域的苏锡常。他把战略定位比喻成一个算术题:城市少,项目多,不超过龙湖不可能,在北京和上海也一样。

我们这几年发展的顺利,还是战略定的明确,核心城市核心地段,几个城市,这样的战略让我们越来越有优势。现在很多企业,再到北京和上海拿地很贵,贵的地又不会做,老孙无不庆幸的表示。

自然,他把这一点贯彻得很透彻。我觉得我们这个企业,(区域公司)最多的是十个吧,现在是五个,再过五年也就是十个吧。

2013全年实现合约销售金额547.3亿元,同比增长54%,较原定450亿元的销售目标高出21.6%,增长惊人。

有意思的是,谈及融创2014年的年度销售目标,向来直率的孙宏斌抛出了650亿的数据。对此,媒体有志一同的认为这是老孙放的烟雾弹。纵观融创过去四年的业绩,83亿、192亿、356亿、547亿,这是发布会上亮出的自2010年上市以来至2013年四年的销售业绩,期间融创年复合增长率超过80%。

用他自己的话说,他们教我,目标定得低一点,年底任务就超得会多一点,这样显得水平更高。

但不置可否的是,650亿的目标对于融创显然不是个事,甚至千亿,老孙也直言不把其作为目标,我们现在看一千亿肯定不是一个事。我们对于这个实现是觉得水到渠成。