专家驳 郎咸平“房地产完了中国经济就完了”观点
郎咸平最近频繁的发表评论,说要靠推动房地产发展来提振中国经济,甚至疯狂的说只要房地产一旦下滑,中国经济就完了。理由是:中国其它产能都过剩了,所以,必须靠房地产了,如果房地产也不行了,那中国经济就完了。
郎咸平这种说法看似有道理,实际是黑白颠倒、混淆视听。原因如下:
1、房地产也是严重过剩产业;
A、保守估计,中国现在空置房加上可售住房最少5000万套以上。
B、最近公布的数据显示,我国在建住房面积超过31亿平方米,大约可修建3000万套房屋。按人均30平方米计算,在建面积可解决1亿人的居住问题。
C、中国房地产企业最少储备2年以上的土地储备,最长的有10多年的土地储备。如果这些土地完全开发,最少能再建5000万套住房;
空置房加上待售、在建和储备土地可建住房,最少有1。3亿套住房。大约可解决4亿人住房,几乎可以解决所有人的住房问题,甚至可以让中国家家拥有一套自己的住房,这简直是世界“奇迹”。世界上即使发达国家,也不可能达到这样的水平。
而且,中国如此高的房价,加上严重的贫富悬殊。很多仅仅是需要,不可能100%的形成真正的需求。中国即将进入老龄化社会,而且越来越严重。加上中国的倒金字塔人口结构。中国将来的房地产需求增长必将相对下滑。可见,中国房地产不管是现在还是将来都已经过剩的非常严重了。
所以郎咸平说再通过出售土地来解决社会福利和廉租住房、经济适用房是不可能的。
2、房地产导致中国企业国际竞争力削弱;
A、最近10年房价翻了几翻,导致住房出售价格、房租价格、门面租金都大涨。
B、由于这些年房地产开发量大量增加,增加了大量的用工需求,并导致劳动力供不应求。最后推高劳动力成本;
C、由于房地产的暴利,导致其他行业企业的机会成本大大提高。由于房地产具备低门槛、低创新、低风险、高杠杆、高收益等特色。资本逐利和规避风险的本能,导致大量企业创新积极性大大下跌;
郎咸平曾经提出的二元经济理论,实际是片面的。他认为是因为制造业的恶化,才导致资金进入房地产行业,进而推高房价。却忽视了,房地产快速扩张导致社会资源和劳动力不足,进而推高出口企业成本上涨。而房地产的暴利导致企业投资机会成本上升。在资本逐利的本性下。大量企业资金和人力主动转移到房地产行业的事实。
3、房地产导致中国创新动力减弱;
由于房地产的低风险、低门槛、低创新和高杠杆、高利润。导致中国各行各业的优秀企业把本来该用于创新的人力和资本转移到房地产行业上。导致中国创新能力大大降低。在中国人口红利消失以前我们失去了进入高端制造业的机会。
10年房地产发展,导致中国失去了宝贵的10年提升的机会,中国未富先老。由于计划生育,我们将进入人类历史上从未有过的倒金字塔人口结构,我们衰老的速度是前所未有的。我们必须在衰老以前提升我们的生产率和科技水平。这些必须依靠大量的创新。如果我们再过于依赖房地产,我们将来必定会自食其果。
4、房地产导致中国分配更加失衡;
举个例子:甲乙丙丁四个人,各自生产不同的产品并用于相互交换。甲生产粮食、乙生产服装、丙修建房屋、丁生产电器。大家按生产成本的劳动时间合理定价销售,并购买其他人的产品。本质是用自己的产品和别人的产品就行交换,货币仅仅充当了产品交换的媒介。
现在,丙把房价提升5倍,而其他人又必须要购买丙的房屋,等于其他人需要用自己以前交换房屋产品的5倍数量交换同样品质的房屋。这样,等于这个房屋生产者掠夺了其他人的劳动成果。并导致他们之间的贫富悬殊加大。如果在房屋生产中产生腐败,也会加剧社会的贫富悬殊;
当然,房价的快速上涨,也加大了有房者和无房者、大城市和小城市的财富差距。
5、房地产加大中国很多行业的产能过剩;
由于房屋建设规模在一定时期内超过正常情况太多,导致房屋建设的相关行业需求短期内大幅增加,并导致这些行业加大固定投资,产能迅速提高。一旦这种建设放缓,必定会导致相关行业出现投资闲置、产能过剩。比如:现在的钢材、水泥、装修及相关产品等。
是不是会导致产能过剩,判断依据是:这种增长是否可持续。如果这种增长是合理的、可持续的,就不算过剩。否者,这种增长就会导致产能过剩。中国房地产现在需求中,充斥了大量的投机、投资、恐慌性购买,同时,房地产中金融杠杆也很高,土地储备也严重过剩、空置率世界前茅。所以,房地产行业的过剩是显而易见的。
6、 房地产加剧中国的信贷泡沫规模;
日本、美国、迪拜、爱尔兰、西班牙都是因为房地产破灭而导致经济大幅下滑,金融坏账大幅增加。按租售比、收入房价比、空置率、按揭贷款月供和收入比,中国和以上国家比较,有过之而无不及。中国房地产的泡沫是显而易见的。而且由于我们地方政府对房地产的依赖,强行维持房价在高位,导致高位贷款购房者比例比上述国家大,当然也会加大将来的信贷风险。
7、房地产加剧中国的债务危机;
房地产已经让个人和企业贷款大幅增加,部分人为了买房不仅花完了几代人的积蓄,而且还欠下了需要10年以上的债务。而债务的增加,必将导致中国内需长期乏力。债务增加最后必定导致人们的购买力下降,进而加大其它行业的产能过剩。
8、房地产土地拍卖加重了地方政府对房地产的依赖。而失去了真正发展经济的动力。也增加了其中的腐败。同时由于利益分配问题加剧了社会矛盾。
9、房地产已经让很多年轻人失去了理想,同时导致中国拜金主义盛行;
由于房价已经超过了绝大多数年轻人的实际购买力,导致购买一套房屋成为很多年轻人最大愿望,他们为了赚钱,已经把自己的理想放在次要的位子上了。当购买一套房屋成了一个无法完成的目标,部分人开始成为拜金主义者。当一个民族的年轻人失去了理想,并成为金钱的奴隶。这些将直接导致一个民族的沉沦。
10、房地产导致中国大量外汇流失;
由于中国房价过高,部分有国际投资能力的人,开始卖出中国的房地产,并在他们认为更有投资价值的国家去购买房屋。现在,世界很多其他国家都出现中国人一掷千金的购买房屋消息就是最好的证据。同时,由于房价大涨,导致很多人资产财富大幅增加,从而具备了移民的经济实力,很多人通过出售房屋移民。以上这些行为都会导致中国资金外流,实际也会导致外汇相对减少,造成中国财富流失。
11、房地产投机暴利,严重的打击了老老实实创造财富的人。导致现在社会出现的全民投机,而政府不断对房地产的托市,又给投机者无穷的信心。投机稳定持续的暴利就是对真正老老实实工作的人的打击。打击真正社会财富创造者,必将导致社会持续财富创造能力的相对下降。
郎咸平认为中国其它行业产能过剩就必须发展房地产是非常荒谬的。因为房地产本身是更大的产能过剩。现在,如果再加大房地产过剩,必将导致房地产将来更加严重的危机。同时由于房地产会加剧各种社会和经济问题的恶化,并导致未来社会消费能力的下降。迟早会导致其他行业将来更大的供过于求。并加剧产能过剩。现在发展房地产最多是短暂的维持过剩产能,并不能化解过剩矛盾。但维持的代价是矛盾的加深和恶化。
如果现在强行再卖出大量土地,必定导致将来房屋和土地大量过剩,最后会导致房屋和土地价格更大幅度的下跌,并导致经济出现更大的危机。所以郎咸平提出再发展房地产实际是饮鸩止喝。
至于郎咸平说的什么,参照新加坡的模式。这更是荒唐。原因是:
1、新加坡高价房很多是外来富翁移民购买,新加坡当地居民购买很少,其中中国富翁购买最多。而中国房屋绝大部分是中国人购买;
2、中国地方财政严重依赖土地出售,而新加坡政府财政并不依赖土地出售。所以新加坡土地成本很低。所以新加坡政府可能大量建平价房分给中低收入者。如果中国地方政府真的像新加坡政府一样能保证人人都能有机会购买平价房屋。
那么商品房的需求会大大减少,这样地方政府出售的土地不仅数量会减少,而且土地价格也会大跌。这样,地方政府出售土地的钱,可能还不够自己的开支,更不用说还债,当然用土地出售的钱建设大量的廉租房和经济适用房更是天方夜谭。
3、前几年,地方政府在土地拍卖和税收收入年年都在大幅提高的情况下,还欠下10万亿左右的债务。现在只能靠银行债务延期才能勉强过关,即使现在能卖出和以前一样多的土地款。怎么就能不欠债,反而能支付更多的社保,怎么就有资金去建设大量的廉租房和经济适用房呢?
4、新加坡有比较完善的制度和保证公正执行的队伍,我们还不能保证经济适用房比较公平分配情况下。大量让地方政府负责更多的廉租房和经济适用房分配。会加大腐败出现,同时可能导致更多的分配不合理。
郎咸平在以前的一次视频中,和几个房地产开发行业的高管一起。侃侃而谈的说,由于部分小房地产开发商倒闭或被兼并,导致开发商形成垄断。因为郎咸平得出房地产开发商的减少导致房地产行业垄断加强,最后房价必涨的结论。
这个结论看起来天衣无缝,实际非常荒唐。原因是:
1、开发商的倒闭或被兼并,是因为房屋供过于求导致房价下跌,而房价下跌导致部分开发商亏损所致。开发商的减少是房价下跌的结果,而不是房价上涨的原因。
2、中国土地虽然垄断在政府手中,但是土地拍卖却是市场化的,所以中国是土地垄断,房屋开发却市场化。所以,开发商的增加和减少只能反应开发商利润变化,并不能长期决定房价的上涨和下跌。一旦房地产利润可观,大量社会的资金就会进来。所以,根本不存在所谓的开发商垄断的问题。大家看看前几年,房地产利润很高的时候,多少企业杀进房地产行业就知道了。所以,开发商长期垄断是异想天开。
3、郎咸平说开发商数量的减少,而不代表开发产量的减少。比如:一个开发商兼并了另一个开发商,只是开发商的数量减少了,开发产能却并没有减少。
4、房地产现在是明显的供过于求,主要是大量的房屋被投机、保值性投资、恐慌性提前购买大量囤积。这种囤积在一定的条件下,迟早是要释放出来的。比如:房价上涨预期消失,通胀预期消失。囤积就变成了亏本的事情。那时候在这些囤积集中变成供应,必将导致房地产市场的崩溃。
5、如果开发商减少就必定导致房价上涨?那么,日本、美国、爱尔兰、迪拜、西班牙房价下跌的时候,为什么不用减少开发商的方法提升房价呢?特别是现在的美国,为什么新建房屋从最高的年250万套下降到现在的50万套左右,开发商也大幅减少的情况下。美国房价却持续下跌了5年呢?
当然,如果政府无节制的释放货币,导致恶性通胀。最后导致货币大幅贬值,房价相对货币可能不会下跌,甚至会上涨。但是,这样的代价是货币信用的丧失。并不是开发商垄断所致。
我清楚的记得,郎咸平曾经抨击说,钢筋混泥土不可能强国。如今却近乎疯狂的唱多房地产。变化确实太大,令人费解。、
继续制造房地产过剩不仅不能解决中国的经济问题,反而会导致将来中国经济更大的问题。所以郎咸平提出继续发展房地产是一剂毒药。如果再不控制房地产的扩张,中国才是真的完了。
政府现在提出抑制房价上涨,却没有真正做好调控房地产的准备,比如:地方政府土地财政减少问题,银行坏账处理方案,经济下滑以后出现的各种问题应对方案。如果真要打压房价,也不应该鼓励刚需进入购买。
我们现在的情况非常不乐观,我们全面产能过剩。内部债务迅速增加、资产泡沫非常严重、信贷风险不断增加、外部环境越来越差。解决经济问题很多必须提前治理,而不能等到经济问题全面显现才去治理。治理经济问题很多时候需要付出代价。
我们没有捷径可走,我们也不可能真正能避开经济规律作用。我们现在必须断臂求生,美国经历了多次经济危机,但每次危机以后,美国经济却更上一层楼。因为危机是处理经济问题的动力,很多重大的经济问题都是在经济危机中找出解决的方法。我们只有正视阻碍经济发展的各种问题,并制定长远的解决方案。
已经到了必须做手术的时候了,经济问题的解决不是货币宽松和不断的政府投资能化解的。因为它们都不可能真正化解供过于求的矛盾,也不可能解决中国的产能过剩问题。靠止痛药和兴奋剂只会加重病情。经济问题上头痛医头脚痛医脚是庸医所为。2008年的经济刺激导致今天中国的问题远远比2008年严重。难道我们还不反思吗?我们将走向何方!
