特别报导:副中心及京津冀一体化背景下 通州10大预言

通州区素有“一京二卫三通州”之称,是环渤海经济圈中的核心枢纽部位。2012年北京首次提出将通州打造成为城市副中心。2013年、2014年北京市政府工作报告中,都明确要求加快通州城市副中心的建设。2015年7月11日,中共北京市委十一届七次全会审议通过了《京津冀协同发展规划纲要》,通州正式成为北京市行政副中心。行政副中心花落通州让历时一年多的“副中心”之争有了阶段性的成果。

既然是副中心,那么通州在未来的使命是什么?在此基础上,通州的发展将向何处去?《安家》小编带你一起畅想通州未来发展之路。

预言1

人口迁入通州将以北京部分政府部门带动企事业单位为突破口

通州,曾被冠以睡城之名,那么北京行政副中心未来究竟会如何规划?据《安家》记者了解,北京市行政副中心的建设,要放在北京市疏解的大局中考虑,把适宜的行政事业单位功能成建制、分步骤地有序转移过去,从而带动一些商务、文化、会展等功能聚集,并由此逐步带动中心城人口的转移。

日前,北京市委全会正式公布,聚焦通州加快市行政副中心的规划建设。

北京规划委明确表示,将有序推动北京市属行政事业单位整体或部分向市行政副中心转移。至此,通州作为北京市副中心的“新身份”正式亮相。北京副中心建设不仅成为京津冀协同发展战略的关键节点,也肩负着医治北京市“大城市病”的历史重任。

中国城市规划学会华南城市规划院院长胡刚表示,这是落实好中央对北京政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心“四个中心”定位的务实之举。

将政府的部分行政功能从过度拥挤的中心城区疏解出来,不仅能够通过资源和服务的流动带动远郊新的副中心真正建设起来;同时,在涉及巨大利益调整的疏解问题上,政府率先带头,也会给央企、事业单位等起到表率和带动作用。

北京市委全会表示,规划纲要中明确了2300万的人口控制目标,这是我们必须坚决守住的底线。

为此,北京将加大“以业控人”“以房管人”力度,城六区争取下降15%左右,使人口资源环境与首都城市战略地位相协调,让市民的工作和生活更加便利。

中国社会科学院城市发展与环境研究所研究员刘治彦表示,人口疏解是首都功能疏解的核心和敏感问题,光靠户籍制度和行政限制调节行不通,必须从城市功能设置这一源头进行引导。

只有通过产业、医疗、教育资源的对外扩张,让住在北京郊区的人可以方便地就业、上学、就医,才能吸引人们外迁。

预言2

京津冀一体化战略实现的关键点,还是在北京。

而北京对接京津冀的关键点却应该落在通州。

事实上,通州并不是今天才被确定为北京副中心的。早在王岐山北京任职时期,就曾经提出过将通州建设成为北京政务副中心,把一部分政府部门迁过去的规划。不过一方面是因为阻力太大,另一方面是因为政府换届,王岐山升职调走了,通州的政务副中心最终不了了之。

但是回到通州的战略地位来,无论谁在任,都会看到通州的重要意义。

特别是京津冀一体化战略提出后,通州的战略意义越发凸显出来。

据报道,北京市委书记郭金龙就曾表示,通州是城市副中心,在推动京津冀协同发展中处于桥头堡位置,要积极主动融入京津冀协同发展,努力有更大作为。

通州区位于北京市东南部,京杭大运河北端,乃“千年大运河北首、百里长安街东端”。

通州南部与天津武清区和河北廊坊市交界,是北京唯一同时与河北及天津直接相邻的地区,其地理位置的重要性可见一斑。通州城区规划面积达108平方公里,是北京市规划建设规模最大、区位优势最明显、基础设施条件最好的城区。按照北京市城市空间优化调整以及首都城市副中心建设时序安排,通州新城提出了“一核、五区、三带、四组团”的区域空间格局。

京津冀协同发展已经成为社会的共识,但是要把这个共识转化成规划,再转化成行动还有一个过程。京津冀一体化战略的核心思想是:“有序疏解北京非首都功能,调整经济结构和空间结构,走出一条内涵集约发展的新路子,探索出一种人口经济密集地区优化开发的模式,促进区域协调发展,形成新增长极。

”由此可以看出,京津冀一体化战略实现的关键点,还是在北京。而北京对接京津冀的关键点却应该落在通州,在这期间,恰好是通州加快发展,率先发展,快速崛起的一个时期。

通州地区由于处于京津冀三地的关键节点上,因此在发展中要尤其注重区域性,要做京津冀协同发展的桥头堡,以带动宝坻、武清、蓟县连接北京和天津的区域;此外不能再走北京中心区的老路,要坚持高端定位,在落实国家京津冀战略协同发展的战略当中体现通州的价值。

如果北京市政府能够迁入通州区,在现实层面带动的是产业转移和人口转移,在更深的层面,则表明了一种中央对待北京、天津、河北三地的一种“一视同仁”的态度,它表明中央政府不希望通过其自身的影响力更多地为北京市的发展带来资源。

预言3

通州行政副中心,应该以打造独立城市功能来定位

通州作为北京副中心,具有一定特殊性。通州区目前的常住人口为109万人,相当于一个中型城市的人口,随着将来人口的大量迁入,通州的人口还会继续增长。这决定了通州的发展规划决不能停留在卫星城层面,而是要从具备完整城市功能的独立城市角度去思考。

因此,在未来发展中,真正考验通州的不是医疗、教育等公共设施如何引进,交通路网如何架设,而是其行政管理要跳脱先前的管理模式,从独立城市的管理角度出发,采取更为人性化和细致化的管理,通过服务性的政策吸引产业和人才落地。

实际上,经过二十余年的建设,通州已经具备承担市行政副中心的基础条件。地铁1号线、6号线等便捷通达中心城;六环路、京哈、京沪等高速公路,使通州具备了良好的对外交通条件;中心城优质资源向通州转移,已有10余家中小学和医院在通州开办分校、分院;城镇建设用地有效控制,空间资源较为充足。

通州建行政副中心,绝对不是大规模的“造城”。“我们在规划通州的时候,有两个主要的核心思想,一个是防止摊大饼;第二,通州是相对独立的,不会和中心城直接相连,连片发展。”北京市规划委副主任王飞说。

多年以来,通州区除了房地产以外,并没有形成自己的支柱产业,能够提供的就业岗位极为有限。因此,通州给人的整体印象,就是满街的房地产中介,“有城无业”是业内人士对通州的共同认知。

不过,这种情况将随着通州行政副中心的建设发生改变。北京市规划委副主任王飞日前表示,未来将通过中心城存量功能的疏解,促进通州的产城融合和职住均衡。通过建设综合服务中心,建设宜居宜业的通州,让就业、居住和生活都在通州。

所以,《安家》认为,将来的通州一定是一个能够独立管理、独立生活的城市。这里各种配套齐全,人们安居乐业,睡城的称号也将会被抹掉。

预言4

通州,缓解北京大城市病但效果难立竿见影

北京作为首都,患上人口规模太大、交通拥挤、大气污染、水资源匮乏为特征的“大城市病”不可避免。以交通拥堵为例,有的老百姓就称北京为“首堵”。由于中心城区功能过度集中,很多人在城里上班,但在新城居住。数以万计的人单方向出行,构成了上下班交通“潮汐”。

北京市委书记郭金龙曾说过,解决北京“大城市病”,要优化提升首都核心功能,必须以疏解非首都功能为先导和突破口。对此,有媒体报道说,在北京郊区的通州建立行政副中心,是一个历史性的举措,不再把一些行政资源固定在北京市中心。

通州定位城市副中心以后,交通规划将调整与之匹配。北京市交通委主任周正宇曾表示,未来通州将成为一个小的交通中心,又具备对外辐射的交通功能。通州地处新机场和首都机场中间位置,已经具备与机场连接的条件。加强北京铁路东站建设,作为铁路交通线对外辐射的起始点。

连接大兴第二机场、通州区和顺义区的市郊铁路S6线计划于2018年动工。根据《北京市城市轨道交通近期建设规划调整方案》,在2013年轨道交通近期建设规划调整方案的基础上,2020年轨道交通线网将新增S6线等5条快线,S6线将连接大兴首都第二机场、通州区和顺义区,这将大大缩短了通州到达机场的时间。

据《安家》记者了解,京台高速相当于京津第三通道,京秦高速将连接北京和秦皇岛,并从三河燕郊进京,将来更将连接到五环平房桥,让整个路网更加完善。同时,还将在北京外围实现大的环形高速,未来大部分过境车辆都要从大外环绕境,将先在通州和大兴建设密涿高速南线作为40公里的替代线。正在建设的广渠路,除加紧建设外,原本这条路只规划到通州果园,目前正在做东延方案,将继续向东延伸。

《安家》相信,“副中心”后的通州将对解决北京“大城市病”起到重要的推动作用,对于“副中心”后的通州交通面临的重大调整,市民还是满怀信心,但能不能起到根本作用还需要时间验证。

预言5

通州,将成为房地产大企业必争之地

京津冀一体化这一概念如今已提出多时,社会各界对京津冀一体化的发展亦十分看好,并且纷纷建言献策。随着北京市政府重提“将通州打造成城市副中心”,通州开始被赋予了更多的价值,也让业界看到通州区域良好的发展前景。

目前,“北京副中心”建设的重点是通州运河核心区。在该区域,通州区政府自2010年以来共出让41宗多功能用地,吸引了保利、绿地、富华、富力等十余家房地产开发商在此扎堆布局。随着“北京副中心”“政府东迁风”等多重利好刺激,这些区域还会更加抢手。

除了放缓发放预售证,土地供应层面的控制也是北京对通州进行“控涨”的后手,据业内知情人士透露,关于通州限制土地供应的相关文件将在近日公布。而事实上,这几年通州土地供应并不是太多,最近几年通州区域土地供应一直较为稀缺,这也加剧了供求关系。据中原地产的统计数据显示,最近3年通州供应的住宅土地只有8宗,供应集中在台湖等新区,而且其中大部分还是自住房等属性。

所以未来通州的土地供应将会很紧张,其规划也会越来越完善,那么也就意味着通州的土地价值会越来越高。“现在北京市正在研究对土地供应的协调控制,按照北京市的规划,北京四环以内将不再增加住宅土地供应,同时,通州区域也将纳入到土地管制的范围内,预计在较长的时间内,通州也将难有住宅土地供应。”一位接近北京市政府的知情人士表示。

而一旦有土地供应,那么就很容易出现各大房企激烈竞争并出现地王的现象。

预言6

通州房价进入4万元时代指日可待

随着京津冀协同发展、积分落户、城市副中心等利好政策的推进,通州已成为北京的热点区域。加上通州土地供应紧张的控制,以及通州限购令的出台,通州房价也会愈发后劲十足。

在今年通州限购前,据不完全统计,通州区运河核心区聚集了富力运河十号、保利大都汇、绿地中央广场、华业新北京中心、富华长安运河以及复地、K2地产、合景泰富等十余家房地产项目;其中,大多数项目都计划在今年入市,多个项目目前正在抓紧蓄客,公开报价都在30000元/平方米到35000元/平方米之间。

富力运河十号一期公开报价为35000元/平方米,一些大户型产品报价为40000元/平方米,预计于今年10月开盘的二期项目,目前报价直接“跳涨”至45000元/平方米;计划在8月8日开盘的保利大都汇,公寓产品报价为30000元/平方米到35000元/平方米之间,商业项目报价在40000元/平方米左右;其他多个项目的报价都在30000元/平方米至35000元/平方米之间。

“周边二手房成交价已达28000元/平方米,报价也在30000元/平方米以上了。”保利地产一位内部人士表示,通州运河CBD新盘卖到30000元/平方米以上已是情理之中,“未来,至少是在通州运河CBD板块,房价将很快突破40000元/平方米。”

一位地产业内人士表示,目前,通州在北京的位势,就相当于前海之于深圳、浦东之于上海,与河北廊坊、天津武清交界的通州未来一定是京津冀协同发展的受益者;同时,通州区运河CBD的定位是要成为国贸CBD、金融街之后北京的第三个CBD,未来的升值空间很大。

在各种利好刺激下,也造成通州房价大涨。据《安家》监测亚豪机构的统计数据显示,2015年5月,通州楼市成交912套房子,相比2015年1月增长15.29%;成交面积9.45万平方米,相比2015年1月增长19.01%;成交均价25019元/平方米,相比2015年1月增长15.95%。自2015年5月起,通州楼市进入量价齐升的通道。

在此背景下,通州住建委等政府部门在6月“开始约谈一些主流的房地产开发商,明确要求开发商不炒作、不‘捂盘’惜售、不带头涨价”,在通州有项目的一位房企人士透露,还有开发商因为房价涨幅较大,被停发预售证,但他并未透露是哪家开发商。根据《安家》监测链家市场研究中心统计,8月第一周通州区二手住宅成交均价为23806元/平米,较5月第一周上涨4.7%。与5月初相比,部分商圈房价累计上涨幅度接近20%。

这也就出现了政府干预的情形。为稳定通州楼市,8月14日,北京市住建委连夜发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》,规定满足四个条件之一的购房者,才可购买一套通州商品住房,被称为“史上最严住房限购”。“限购令”可谓立竿见影,然而就在抑制通州房价上涨的同时,也把需求挤压到了周边区域。

《安家》认为,通州的房价短期被抑制住了,但通州的房地产价值却在无形中攀升,而且越是稀缺越是限制越发珍贵。虽然通州房价可能不会大涨,但是通州房价到4万已经指日可待,而事实上,现在已经有大批项目开出4万的价格。

预言7

通州限购应该是权宜之计,房价先稳后涨

受限购影响,未来通州区域的住宅类新房和二手房交易量将大幅回落,房价上涨预期也会被明显抑制。

《安家》认为,本届政府的调控政策应该说不太会延续上一届政府的思路。实际上,也是这么做的。从习李上台后,几乎没有出台房地产调控政策,仅有的只是通过金融或税收手段来对应经济政策,唯一让我看到的最多的是鼓励刚改人群的住房需求。而且过去的调控在开始起到积极作用后,后来也为腐败埋下了祸根。

因此,通州限购不会长久,本来限购也应该只是权宜之计,不能成为一刀切的手段。如果不出意外,通州的限购一定会在完成其使命后退出,当然未来通州的发展会对流入人口有更高的要求,那么也意味着将来会有新的方式阻止流入人口,但一定不是限购。

通州在限购令的重磅猛击下,房价自然会应声而落,但《安家》认为越是限购越显得珍贵,而且随着通州的定位已经确立,通州的隐性价值也会不断被激发。特别是近几年通州住宅供应紧缺,房价还会再接着涨,但大涨可能性也不大。

参照2010年4月限购时的表现,全国房价在短暂震荡两个月后继续上行,直至2011年下半年才出现转向向下。虽然与当年不可同日而语,但基本会延续先降后涨的一个曲线。行政性的调控很难对房价起到长效作用,因为,从未来长期看,通州无论如何都是利好多。

预言8

房地产不可能再成为通州的支柱产业

日前,北京市规划委明确,通州建行政副中心绝不是大规模的“造城”,要把适宜的行政事业单位功能成建制、分步骤地向市行政副中心转移。同时,政府在同步配置就业、居住等资源时,将会从中管控,杜绝以房地产为主的带动方式带动。

过去的通州就如同今天的燕郊,满眼的都是房地产,除此之外,没有其他的支柱产业。

除了抑制炒房,新华社是如此解读“加强版限购令”背后还透露出的含义的。

一方面是重新凸显出“行政副中心”的真正含义和责任。另一方面,作为全国楼市中首个区县调控的案例,通州楼市新政的出台也暗含着调控趋于分类和精准的态势。

根据北京市关于行政副中心的规划思路,除了把适宜的行政事业单位转移到通州,北京还希望以此带动科研、商务、文化、会展等功能的聚集,逐步带动中心城区人口向通州转移。

对通州而言,楼市回归平衡发展,是在营造良好的环境更好地承接北京科研、商务、文化、会展等相关产业的落地。

“行政副中心”的规划是疏解北京非首都功能,促进京津冀一体化战略布局的重要环节,涉及京津冀大区域的长远发展。政府和民众的确期望看到京津冀发展得“如火如荼”,但这种“如火如荼”并不能单靠房地产炒作来形成,而是需要通过京津冀产业协同发展、优化产业布局而形成。

这不禁让人联想起我国楼市长期存在的“通州现象”,但凡出现“自贸区”、“经济开发区”等促进区域经济发展的规划出现,楼市就会首当其冲蠢蠢欲动,这似乎已经变成一种惯性。通州“限购令”无疑警醒这些投机者,是时候把关注点落回政策本质的导向和利好了,毕竟房地产不是全部。

预言9

燕郊成京外通州副中心最大受益者

作为离通州最近的京外城市燕郊,一直与通州保持着同步发展的基调。

随着京津冀协同发展加速推进,通州逐步由幕后走向台前,成为政策扶持的焦点。业界普遍认为,在京津冀协同发展加速推进的大背景下,通州连接京津冀三地的独特区位优势,有助于其打响头炮。

北京市社会科学院副院长赵弘表示,建设行政副中心要认真总结北京中心城发展的经验教训,一是进行前瞻性规划,把轨道交通建设提早谋划,做到规划引领人口产业布局,防止在副中心“摊大饼”,要留下永久的农田、绿地,预防新的“城市病”,而不是等人来了资源到了再建设;二是尽快疏解北京公共服务资源,增强副中心服务能力,争取在2017年取得明显的进展;三是按照跨区域的战略思路,谋划通州副中心与燕郊、大厂、香河、武清、宝坻等河北和天津区县的联动发展。

用一张蓝图,把通州打造成京津冀协同发展的先行区、先导区。

而像燕郊是离北京最近的城市,与通州仅一河之隔。特别是在京津冀一体化带动下,燕郊的发展和规划或将于通州保持一致。

无论是行政副中心建设、人口调控还是京津冀交通一体化、生态环境保护、产业升级转移建设,要落实好目标,最关键的是如何打破既有“一亩三分地”的行政区划,调动各方积极性,让协同真正见实效而不流于口号。

此外,燕郊房价也随着通州利好而上涨。北京市政府东迁消息之后,楼市闻声大涨的不仅是通州,还有河北燕郊。通州有任何风吹草动,燕郊都能够最先感受到,而楼市温度的变化,自然也不例外。特别是通州限购后,燕郊更是吸纳了更多的需求,但《安家》担忧,如果燕郊还继续非理性上涨,也可能会迎来限购政策。当然,有政府出手也未必是坏事,燕郊楼市回归理性,才能健康可持续发展。

预言10

台湖成通州未来发展热门区域

随着京津冀协同发展、积分落户、城市副中心等利好政策的推进,通州已成为北京的热点区域,而近年来地块频出的台湖版块更是吸引了众多开发商的目光。而随着通州全面加速打造北京城市副中心,通州台湖之于北京乃至京津冀一体化战略中的功能定位得到了充分的肯定和发挥,并引发了通州台湖房地产的价值演变。

台湖地区作为通州与亦庄的中间辐射地带,北接通州新城,南邻北京经济技术开发区,拥有文化旅游区、环渤海总部高新基地、“环球影城”主题公园等多项的发展利好,也因此成为经济迅速腾飞最大的受益者之一。

在定位高度不断升级的同时,区域内各重大项目也开始步入实际建设阶段。首期投资超200亿的环球影城大型主题公园将于今年10月动工,未来,随着国际商业巨头的聚集,国内外财富将大量涌入,优质配套资源也将争相进驻。与会专家分析,人流、物流、信息流和资金流不断的注入,将再次带来台湖区域历史性的升级。

通州的独立性,使得本来珍贵的土地资源愈加珍贵,根据初步梳理,通州区可利用土地资源约55平方公里,为功能疏解预留了充足的空间条件。占据通州50%建设用地指标的台湖镇无疑成了炙手可热的掘金领地,而台湖在未来也将承担通州区部分行政职能。

在嗅觉灵敏的企业家的眼中,台湖早已成为热点,环渤海总部基地、光机电一体化、星湖科技园的整体规划,环球影城的重磅落地,加之京哈、京津、京沪高速和东五环、东六环及八通线、亦庄线、R2线、S6线等轨道交通铺就的交通网络,台湖无疑迎来了快速发展的黄金时代。

近两三年时间里,通州台湖已成为开发商争相进驻的热点区域,包括万科、首开、泰禾、东亚等房企不惜高价拿地抢占区域先机,尤其是东亚新华地产,目前在台湖区域拥有东亚·尚品台湖、东亚·印象台湖、东亚环球国际三大项目。