宋玉庆大雪飘 前陕西第二大富豪宋玉庆的城改血与泪
项目停工、业主维权、合作方追债、网上一片骂声…即使我不提这些,实际上只要提到中登集团、提到宋玉庆,大家也一定会提出这些问题,对于宋玉庆和他的中登,这些问题也是无法回避的。
既然无法回避,那就要坦然面对。
这两年宋玉庆很少公开露面,这位陕西富豪排行榜上的常客在这两年正在经历困难,这在西安地产圈是公开的秘密。
胡润富豪排行榜显示,宋玉庆2011年以34亿元位列陕西第四、2012年以33亿元列陕西第二、2013年以34亿元位列陕西第二、2014年以32亿元列陕西第六、2015年以33亿元列陕西第10。
不过,即使这位财富值达到30亿元以上的陕西富豪,则也被其旗下的几个城改项目拖入泥潭,也因此而背上了一身“骂名”,购房者骂、债主骂……他的公司也因不断遭遇购房者的维权堵门影响同栋写字楼的其它公司,无奈之下将中登集团的办公地点从自己开发的高档写字楼中登大厦里搬出,搬到了明光路上的一个小院子里。
2016年7月23日,许久不露面的中登集团董事长宋玉庆在一场题为“西安城改项目如何打通‘最后一公里’公益主题论坛”现身。宋玉庆在把他的城改经历与到场嘉宾分享的同时,也把其中总结到的经验与大家分享。
房剑君在活动现场注意到,考虑到宋玉庆露面后会遭遇债主上门讨债、业主上门维权的突发事件可能性,当日活动的主办方特别邀请到中国黑豹特卫担任当日活动的安保。中国黑豹特卫董事长李天平、中国黑豹特卫执行董事长李天鹏,当日亲临现场指挥安保工作。
宋玉庆不是陕西人,他是上海来的西安城改人。至今,他仍然担任着陕西省江苏商会会长。
2003年,中登集团以9800万元的价格,拍得西安经开区71亩土地的使用权,赢得了“北城第一拍”的美誉。其实在此之前的2002年,中登大厦就在西安经开区开建,中登实现了“一幢大厦”的房地产。
中登大厦
中登集团曾连续多年赞助西安城墙马拉松赛
“西安有实力的民营企业基本都集中在房地产行业,因为房地产的市场化比较早,我们这些企业确实依靠早期的房地产捞到了第一桶金。”对于房地产的造富,宋玉庆并没有回避。
但是,成也房地产,败也房地产。
在随后西安城改浪潮中,中登跟天朗、海荣、荣华、宏府等等西安本土民营房企一样,一头扎进了西安城改项目中,把企业积累的资金都投入到了城改中。站在今天来看,中登跟其他几家企业类似,无一例外都被城改项目拖入了泥潭。
曾经的西安民营房企“一哥”天朗已经把地产板块大部分的股权转让给了融创,海荣也已经把地产板块大部分的股权卖给了云南城投,荣华的项目去年以来先后寻求与碧桂园、万科等企业合作,宏府在长安区的百万平米大盘城改项目也是停滞不前……
“西安的城改全面陷入泥潭,几乎没有一个项目能同时处理好让政府、百姓等各方面都满意。”宋玉庆说到。在他看来,他们这一批企业的问题主要出在把房地产与城改混为一谈,把政府、企业之间的职能搅混了。实际上,城改既是一个地产项目,更是一个社会性问题、民生问题。
宋玉庆说:“在沿海地区,99%的城改是由政府拆迁,然后将土地交由企业来开发,在这个过程中政府、企业的职责是分开的。而在西安,95%的城改是由企业主导,政府、企业的职责混为一坛。当企业把大量的资金投入到了城中村的拆迁、安置上之后,土地迟迟不能完成转性确权、招拍挂,企业就无法拿到银行贷款,也无法预售商品房实现回款,就导致了资金链断裂的现状出现。”
宋玉庆与《陕西房产》创刊人张国政
据悉,中登集团正在承担4个城中村改造项目,涉及到8000多户村民,安置房60万平米。目前,只有2个村实现了回迁,还有2个村的安置房停工。而截至目前,在这两个尚未实现回迁的城改项目上,中登集团已经投入了超过20亿元的资金,目前已无资金可投入。
“对于遇到的问题和困难,我坚持不抱怨、不推卸责任、更不能跑路。”宋玉庆说。在他看来,做城改项目是他自己的选择,又不是其他人逼他去做城改项目的,这个责任应该由他来承担。而抱怨、推卸责任是解决不了任何问题的,他更多的是替政府思考想办法,争取能够尽快解决城改项目遇到的难题。
“至于跑路,我更不能去做,那是一种不负责任的表现,看到被拆迁村民无法回迁现在的生活、看到买了我的房子现在无法交房维权的业主,我的内心也是非常痛苦的。”宋玉庆直言到,是城改让他对社会有了更多的体会,是城改让他有了更多的感悟,不参与城改是无法了解其中的复杂性的。
对于如何破解城改项目目前面临的最重要、最普遍的资金链问题,宋玉庆给出了他的解决建议和方案:
1.由各区城改办成立公司,解决城改项目的融资问题。据了解,国开行、农发行已经成立了专项资金支持地方基建投资,其中就包括城改棚改等民生工程。但金融机构要求贷款企业必须具有国有企业背景、政府背景,面对西安大部分城改项目都是民营企业承担的现状,由城改办成立公司以项目合作等形式开发城改项目后,就满足了此次专项资金支持地方基建投资的贷款要求。
2.与省外的国企、央企合作,参与西安城改。原因同上,不解释。据悉,莲湖区、未央区等已经在引进一些央企、过去参与合作开发当地城改项目了。
3.土地收储部门,将城改项目中的商品房用地收储,收储后的资金企业再用来建安置房。
4.老宋讲了,我在这保密。
据宋玉庆介绍,面对中登文景时代二期项目(即全家村城改项目)资金链的断裂、项目停工,中登集团通过企业与业主的自救已经解决了项目6000万元的资金缺口问题,项目已经全面复工,工程预计将于年底前全面完工交付。(至于怎么自救的,可私信房剑君,房老师可跟大家透露交流,反正我觉得老宋的这个自救办法有借鉴作用,可供一些城改项目参考。)
资料显示,2011年5月31日,中登文景时代项目二期开工,主要是全家村城改项目。2014年下半年以来,受国内宏观经济形势影响及房地产市场的现实状况、城改项目的特殊情况的诸多原因,工程建设等方面遇到困难。包括全家村城改项目在内,中登集团四个城改项目工程进度受阻。
房剑君注意到,在中登集团官网上,2016年7月22日,一篇题为《不忘初心 回报社会——宋玉庆总裁给中登员工的公开信》的文章发布在网站上。在这篇文章中,宋玉庆坦诚了企业这几年所遭遇的困难,回顾了自己的创业历程,同时他更多的是在强调企业克服困难、走出危机的信心,以及不逃避、不抱怨、不推责的信念,实现无负于家人、无负于员工、无负于客户、无负于社会、无负于时代。
从一定程度上说,是城改让西安那一批曾经风光的地产企业走向危机陷入泥潭,西安城改所面临的问题也不是哪一个项目、哪一个企业所面临的问题,如何通过合理的方案来解决这些问题,这才是关键所在。
当然,城改也让一批企业家伤透了心,我们也就不难理解陕西民间投资排在全国倒数的原因了。
宋玉庆说:“以后打死了不做城改项目了。”
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