戚金兴的精神 滨江房产戚金兴:房企应做好“饿肚子”的准备
目前,房产界就像早上8点吃完早饭,之后一直到下午两点还没吃上中饭,不但中饭没得吃,连晚饭有没有得吃也不知道。
今年是形势比较特别的一年。
对于上半年的宏观调控政策,从时间上来看,这不仅是自2003年起的8年来时间上最早的(从1月份开始),也是迄今为止周期最长的。加上各种市场手段淋漓尽致地运用,充分表现了中央稳定房价的决心。下半年调控不但会继续,区域和范围还会扩大。这无论对企业、市场还是管理部门来说,都是一个考验。
现在房产界就像早上8点吃完早饭,之后一直到下午两点还没吃上中饭,不但中饭没得吃,连晚饭有没有得吃也不知道。当然对相当数量的房企来说,现在还撑得住,如今权当“适度减肥”。等到晚饭也没得吃了,房地产企业才会真正觉得“饿”了。
这个时候再往前冲就不理性了,滨江集团现在是保持速度,像飞机一样,过去是不断拉高,现在是保持平飞状态。
根据去年年报,滨江集团以全年116亿元的销售额跻身“百亿”房企之列。根据最新数据,目前国内地产界中,滨江排名31位,综合实力27位,盈利能力位列第7。同时,人均销售额达到5000万元,在国内房企中首屈一指。
面对下半年通胀、贷款紧缩等不利因素,滨江的做法是“两开源两节流”。
开源方面,一是抓销售,为资金平衡创造条件;二是依靠土地抵押、信托、股权质押、解禁、投资变现等方式融资。如果能保持企业现金流健康稳定平衡,房产企业还是安全的。
在节流方面,可用可不用的钱,暂时不用;一定要用的,可以小用。过去滨江每年销售额都用来拿地,今年滨江房产打算只把销售额的一半用来拿地。今年上半年,滨江集团不仅暂缓了开发、合作、并购,我个人也“身先士卒”。之前我去美国,坐的是头等舱。但现在要节流,若坐经济舱50岁的身体倒时差又吃不消,就用个折中的办法,坐商务舱,也不错。
与此同时,今年4月,滨江房产与美方团队合作,出资成立了世方药业有限公司。世方医药的研究方向包括传染病(肺结核、乙肝等)、糖尿病和各种癌症。未来10年,我认为是生物医药、新能源产业的黄金时期。
此外,滨江集团还成立了首只地产基金。现在是发展房地产基金最好的时期,因为现在市场疲软,房地产企业最缺钱。我们这只基金不会投滨江自己的项目,会寻找别的投资项目。从某种意义上来说,这个基金可以帮助房地产业实现“软着陆”。
因为“最严厉房产调控”政策的影响会逐步显现,因此面对严厉调控,房企应该保持平常心,处理好股东、市场和客户关系。市场好的时候,让股东多赚点;市场不好的时候,让客户多赚点。如今,许多新楼盘不敢开,怕房子卖不出去,更不知道接下去怎么走。但我认为,没有卖不出去的房子,只有性价比不高、定价不合适的房子。
除了杭州这个主战场,滨江集团在浙江省内二、三线城市已有开发,省外二、三线城市的项目也在积极洽谈中。房企要有平常心,不能抓着所谓的“暴利”不放。面对转折期、市场不好的时候,少赚一点、甚至亏一点,都是正常的。我是真心希望这次的调控能进行到底,这样才能引导整个市场走向健康,迎来下一个黄金发展期。
