虞敏虞松波 虞松波解读房产业:降价潮真来了吗?

虞松波表示,10月21日前后,大规模的降价首先出现在上海。虞松波统计数据显示:上海涉及大幅降价的楼盘有近10个,多数折扣在7折上下,最低的跌至5.8折,每平方米单价下跌至少四五千元。虞松波分析说,这反应着市场预期的二手房价格也在松动之中。

虞松波根据上海二手房指数办公室发布的最新指数报告分析:2011年10月,上海二手房指数13个月来首次下跌。“上海的空气远比外界想象的紧张。不少持有房子的人都急于出手。”虞松波如此描述。

“上海降价潮反映出来的,是实体经济和金融体制的问题。”有业内人士认为,上海房价下降意味着房地产信用的动摇,而中国经济的重心——长三角地区的实体经济也会随之受到影响。然而,对于以上海为代表的一线城市降价潮,虞松波却有着自己的看法。

虞松波说:“上海降价的楼盘,多数是利润空间过大的高端楼盘。而苏州、无锡、常州等地的房价波动并不大。因为苏锡常三个城市的土地供应、商品房供应量极大,历年来房价涨幅都不是特别大。”在虞松波看来,长三角实体经济的数据,包括经济增速、企业利润等都没有异常,“江浙沪的确有人出了问题,但是因此怀疑整个区域经济,就好比你看到一个人有脚气,马上就说这个人要死了。”虞松波如是比喻。

虞松波不同意“降价潮”一说:“长三角降价了吗?那些降价的区域是哪里?都不是核心区,和北京的大兴、房山降价有什么区别。某些开发商的现金流的确有问题。但是,说全面降价,现在还看不出来。说江浙沪的房地产信用崩溃,实体经济也出了问题,我不同意。”

“无论房企和购房者如何博弈,都应该只是本行业的问题。但现在,他们身上承担了太多行业外的问题。目前中国还没法把两方面的问题分开。”虞松波说。事实上,房子本该只是普通的商品。即便它是一种资产,其价格也仍然是由供求关系决定的。

虞松波认为,所有的因素,最终都要通过供求来产生影响。然而,由于我国的双轨制——商品房和保障房并行的制度——尚未健全,房子的商品属性部分地被剥夺了,房地产行业中夹杂了太多的东西,相比之下,房子的供求关系显得没那么重要了。但虞松波认为,无论如何,地产商和购房者才是市场主体,如今,他们已经做出了选择。“起码,现在市场上体现出来的是供过于求。”虞松波表示。

“当前出现的市场价格调整,除了政策调控的影响外,也是市场本身存在的回归市场均衡状态的力量影响的结果。所以,其他城市和区域随后的相应变化,就变得可以预期。”虞松波玉告诉笔者。