姜超房地产 海通姜超称地产凛冬将至 师父李迅雷唱反调:今年房价下跌难
继春节长假前上调中期借贷便利(MLF)利率后,节后首个交易日央行再次“出手”,将各期限逆回购利率均上调了10个基点,常备借贷便利(SLF)利率也不同程度上调。这次上调意味着各商业银行向央行借钱的成本增加了,虽然上调幅度和总量都不大,但是意义重大,因为这是2014年以来央行首次进行政策利率上调的操作,这会导致银行间市场资金面紧张,也是货币政策由松转紧的重大信号。
那么,变相加息究竟会给楼市带来怎样的影响?今年房价走势又将如何?有着师徒关系的两人:海通证券首席宏观姜超及齐鲁资管首席经济学家李迅雷针对今年的房地产市场上发表了截然不同的两种看法。
姜超:地产凛冬将至
海通宏观姜超认为,截止16年9月末,银行住房贷款平均利率为4.52%,银行房贷的平均期限应该在10年以上,当时10年期国开债利率只有3.13%,但是目前10年期国开债利率已经接近4.1%,而国开债是完完全全的政府信用,对银行而言不用占用任何风险资本,但是发放房贷要计提50%的资本占用,而银行是高利润率高杠杆行业,其资本金有限,因而资本占用的成本极高,所以按照目前4.
1%的国开债利率,从历史数据比较来看合理的房贷利率应该在5.5%左右,比目前的水平高出100bp.
所以,央行确认货币市场加息的结果,其实意味着房贷利率存在着大幅上调的风险,目前5年期以上贷款基准利率为4.9%,这意味着按照5.5%的合理水平,所有的折扣房贷将全部绝迹,否则银行不如去买债。
而16年房地产市场的异常繁荣,本来就没有人口结构的支撑,全靠天量的房贷支撑,如果未来房贷利率持续上行,叠加政府对部分一二线城市投机购房限购限贷的铺开,地产销量或将持续下行,而地产市场的严冬或将到来。
李迅雷:即便加息房价也未必会跌
而姜超的师父李迅雷则发表了截然不同的观点,李迅雷认为,尽管从2009年至今经历过提高利率或准备金率的过程,也经历过降准降息的过程,但房价并没有因为加息而下跌,最多只是由于加息而导致涨幅趋缓。换言之,影响房价的因素很多,如人口年龄结构和人口流向变化、居民收入结构、货币流通总量等,利率政策只是其中的一个因素,而且,货币政策一般是总量政策,未必针对房地产的,只有针对房地产的相对利率政策,才会对房价产生显著影响。
数据来源:国家统计局
李迅雷总结称,中央经济工作会议提出,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落,这应该是今年房地产政策的核心目标,因为抑制泡沫的意思是不让它再涨了,“防止大起大落”的重心是在后面,即不要大跌,就是不要刺破泡沫,故今年房价要跌非常难。不过,这样调控的难度会随着时间推移会越来越大,因为全球没有一个只涨不跌的市场。只是当你希望房价跌的时候,即便加息也未必会跌;当你希望房价涨的时候,即便将利率降为负也不会涨。
