黄其森代表 泰禾集团董事长黄其森:地产的黄金时代才刚刚开始
土地市场攻城略地,销售市场频现日光,2013年以来,凶猛的扩张攻势让房企泰禾集团及其董事长黄其森走到了聚光灯下。泰禾旋风频频来袭的同时,“太激进”的质疑声同样接踵而至,泰禾遽然发力意图何在?泰禾又有哪些底气和优势?媒体舆论不解,地产同行好奇。
近日,在两会期间,全国政协委员黄其森接受京华时报记者的专访,详解泰禾发展之道。与泰禾的高调相左,其掌门人黄其森格外平和与冷静。在黄其森看来,房地产黄金时代才刚刚开始,泰禾的连串动作背后与其“高周转”战略密不可分,步步惊心的狂飙背后,则是对风险娴熟的掌控力。
□人物故事
转战地产
做房地产,黄其森属于“半路出家”。
1996年,在银行工作的黄其森选择了下海,创立泰禾集团有限公司时,他31岁。从此,黄其森带领泰禾以房地产作为切入口,经过十余年打拼,稳坐福建房地产市场的头把座椅。在福建本土,除了福州、厦门、泉州等活跃城市外,泰禾甚至将触角深入到长乐、闽侯等县市。
在福建发展风生水起之时,黄其森做出一个战略决定,将主战场从福州移往京城。“在福州做得再好,也就是个省级劳模,而进京则是全国劳模。”黄其森说。
2003年,黄其森率领泰禾团队从福州毅然进京。
2009年,泰禾在北京市场的第一个项目——位于通州京杭大运河畔的“运河岸上的院子”亮相,千万级起价的豪宅在当时的北京市场已经非常罕见。
运河岸上的院子以“新中式别墅”的姿态崭新亮相。黄其森组织业内各方精英对产品进行全面升级,于2012年推出的12栋亿元级楼王产品,成为泰禾集团在北京乃至全国别墅市场的金字招牌。现在,运河岸上的院子已由千万级起价跃升为三千万级起。十年铸一剑,在北京市场确立高端产品地位后,泰禾集团开始从一个地方品牌迈向全国品牌,其“扎根福建、深耕北京、布局全国”的战略逐步拉开。
疯狂拿地
今年2月,泰禾力克群雄50亿元斩获北京西局地块,这是泰禾开年至今在全国拿下的第四幅地块。截至目前,泰禾集团2014年拿地金额超过79亿元。
事实上,进入2013年,黄其森和泰禾明显加快了在北京土地储备的步伐。
2013年,泰禾的身影频频出现在北京市土地储备中心的交易大厅。1月,泰禾首先斥资18.5亿元拿下孙河地王,楼面价达到2.8万元/平方米;4月,泰禾以19.3亿元竞得台湖镇251亩宅地,溢价率高达112%;之后在5月又以11.25亿元拿下台湖镇另一宗地块,成交楼面地价更是高达1.9万元/平方米,成为北京通州新地王。
除了北京,泰禾集团的拿地速度在全国范围几乎以每月一宗的频率刷新拿地纪录。记者统计,2013一年,泰禾在北京、上海、江苏、福建等多地成功“掠地”,共斩获12幅地块,总金额超过195亿元,同比增幅超过5倍,这一拿地规模高于其当年168.16亿元全年销售认购金额。泰禾旋风频频来袭的同时,“太激进”的质疑声同样接踵而至。“黄总有点疯!”连地产大佬任志强都忍不住在微博上如此评价泰禾在土地市场上的表现。
“2013年土地款已全部支付结清,这点上可以说明我们资金的实力和状况。”黄其森表示,“我是从银行走出来的,银行最关键的就是风险控制。”
在地产界摸爬滚打十余年,对市场大势和宏观经济,黄其森有着自己独到的见解和准确的判断,而后来土地市场发展,也显示出黄其森对拿地节奏的精确判断。以孙河地块为例,去年1月,泰禾夺得北京市朝阳区孙河乡一幅优质地块,折合楼面价高达2.8元/平方米,半年楼面价突破5.2万/平方米,半年时间,泰禾地价净值几乎翻番。
“泰禾并不盲目不计成本拿地,也不是什么地都去拿,去年上半年集中购地后,下半年参与了北京20宗土地竞拍,但都没有拿,原因是以过高价格拼抢不够理性。”黄其森说。
资本高手
“不懂金融就做不好房地产”,这是黄其森时常挂在嘴边的一句话。在外界看来,黄其森融资能力强大、对资本的运作十分娴熟。黄其森表示,泰禾与金融机构议价能力较强,所以资金比较宽裕,这样的议价能力不仅仅来自黄其森曾经的银行背景,更来自于他先人一步的战略眼光。
2000年,正值楼市最为火热之时,泰禾却将重心移到资本市场的战略构建,着力重组福建三农,将旗下泰禾地产价值24.2亿元的全部股权注入福建三农,计划借壳上市,借力资本市场。经过40多个月的艰辛努力,2010年9月30日,泰禾集团借壳福建三农成功上市,成为当年国内唯一上市的地产股票,更是十年来福建极少数成功实现上市的房地产企业之一。此外,黄其森还担任福建海峡银行董事、福建省总商会副会长。
事实上,“左手融资,右手拿地”是福建房企2013年来扩张的普遍手段。克而瑞对长三角市场的不完全统计数据显示,去年9个月,福建房企是长三角重要城市中拿地最活跃的一群企业。使用金融工具的本领,无论是浙派、粤派还是京派,都难望闽商项背。兰德咨询总裁宋延庆称,福建房企之所以敢于大量使用金融工具,迅速做大规模,除了类似黄其森这样的掌舵人有金融业从业经历外,也和当地资金相对充裕,投资大量流入地产有关。
抵御风险
之所以敢于大手笔拿地,黄其森的底气则来源于泰禾集团“高品质、高周转”战略,而高周转则是其它“三高”(高溢价、高楼面价、高总价)的重要保障。
“泰禾在拿地之前做足了功课,我们拿到地的时候,设计基本上已经完成了。”他称,泰禾现在90%以上的项目都基本上做到拿地七到八个月左右就可以开盘销售。高周转,能够有效地规避政策风险和市场风险。
一年多以来,福州泰禾广场九开九清,以及其他各地项目的开盘销售令人咋舌。在北京,通州台湖的“泰禾一号街区”,在拿地之后已经迅速动工,5个月后的9月14日,接待中心和样板间同步亮相,而8个月后的12月28日,首期开盘773套一日售罄。今年2月18日,位于孙河的泰禾·北京院子首期低调开盘即售罄,实现销售额18亿元,在高端楼市上演极为罕见的“日光豪宅”现象。
“快就能抵御政策和市场风险,所以我们策略不捂盘,以抵抗市场波动带来的风险。”黄其森透露,在今年市场上,泰禾将迎来收获期,除泰禾一号街区一期和泰禾·北京院子以外,泰禾石景山地块、西局地块项目也将于今年入市。
不仅是在一线城市北京,也包括福建本土在内的泰禾90%的项目,都达到了黄其森“高周转”的要求,福建大本营,泰禾旗下众多的住宅和商业地产项目均表现出色,资金回笼量大且快速,为集团的发展提供了源源不断的动力。
2013年泰禾集团销售总额高达168亿元。黄其森称,全年泰禾销售计划为250亿元,比去年翻一番,其中北京销售计划在100亿元以上,“之所以销售计划比去年翻一番,是因为我们对市场有信心,房地产黄金时代才刚刚开始。”
□人物对话
“崩盘论”系危言耸听
问:今年2月以来,杭州、常州部分楼市开始大幅降价,随之房地产“崩盘论”成为业内热议的话题之一,您认同这个观点吗?
答:最近由于杭州的房价问题,银行夹层融资暂停,导致房产唱衰论盛行,部分城市房地产项目出现的调整是有利于整个市场发展,也是给大家提个醒,房价不是一路高歌,平稳健康更重要。然而,个别城市个别项目的降价不能说房地产到了崩盘的地步,“崩盘论”还是有些危言耸听。
问:对于整个房地产发展前景,您有何预判?
答:大家感觉房地产黄金十年进入下半场了,但我恰恰认为,黄金时代才刚刚开始。从技术层面上,过去十年仅是解决了“温饱问题”,从享受品和投资品的层面来看,房地产的机会才刚开始。
不过,未来房地产市场将出现“高位分化”,一二线与三四线城市分化,一二线城市之间也会有分化,同一城市不同区域也会出现分化,我觉得不能夸大这种分化现象,房地产整体还处在健康局面。过去全民都做房地产,阿猫阿狗都在做,经过一轮洗牌之后,还是量太多,似乎大家感觉,房地产只要有钱不需要专业,做鞋的等企业也来做房地产,门槛太低,鱼龙混杂。
而经过市场洗牌,治理好的公司反而有更多机会,这是个比较好的促进。尤其是高端市场,比拼的是专业度。运作1.8万/平方米的项目和运作8万/平方米的项目,两者的专业度是完全不同的,也不能同日而语。
问:您对自住型商品房政策如何评价?
答:北京推出的自住型商品房好不好?我要说,很好的政策,太好了!我建议,这个政策可以推广,特别是房价高昂的特大城市!从企业角度而言,泰禾集团在北京台湖、丰台西局两宗地块就配建有约12万平米保障房或自住型商品房。无论是保障房,还是自住型商品房,开发商都要积极参考。一是响应政府号召;二是同样有利可图,有利润可赚。
问:2013年年末,中央城镇化工作会议上的一句“让城市融入大自然,让居民望得见山、看得见水、记得住乡愁”引发人们无尽感慨。对于新型城镇化建设,您有什么建议?
答:新型城镇化并不是地产化、郊区化,新型城镇化是让城市融入大自然,让居民望得见山、看得见水、记得住乡愁。然而,我们知名的建筑不少都是外国建筑师设计的,不是中国建筑师怎么理解中国文化?怎么代表中国特色时代作品?城镇化就是人的城镇化,开发商作为城市建筑的建造者,应保持着一份责任感,千篇一律的罗马小镇哪来的乡愁?因此,我提出建议,政府部门在城市建设方面要有导向意识,扭转建筑西化的崇洋风气,鼓励和扶持“新中式”建筑,做到“师古不泥古”。
同时也应注意要做到因地制宜,不要盲目复制,要结合各地特色,量身定制出符合当地历史文化味道的“乡愁”。
□人物素描
黄其森的激进与理性
“为自住型商品房叫好”、“居住证制度建议全国全面推行”、“首都要减负,北京中心化也应有取舍”、“千篇一律的罗马小镇哪来的乡愁”……今年两会期间,黄其森的一系列言论引起各路媒体争先报道。
这已经不是黄其森第一次受到媒体“关照”,回顾2013年中国房企新闻报道,泰禾是出现频率最多的词汇之一,从在北京、上海等一线城市与万科、保利等千亿企业较量中虎口多食,到选择了巍峨宏丽的太庙作为旗下产品的发布会,黄其森与泰禾一时间吸引无数媒体眼球,同样引起舆论的质疑与猜测。
然而,与项目高调和拿地的强悍相左的是,黄其森本人的平和与冷静总是给人留下深刻印象。标志性板寸外形的黄其森语速平缓,说话很有分寸,即使在回答尖锐问题时,黄其森脸上始终挂着温和的微笑。
低调内敛的性格在黄其森的外表上就一览无余,泰禾的员工都知道黄老板不讲究吃穿。采访当天,他穿得很朴素,与藏蓝色西装相比,胸口悬挂的红色“全国政协委员”证格外醒目。
不论是黄其森的私人朋友,还是与他的企业打过交道的人士,都知道黄其森是一个对事业和理想非常执着的人。在万通控股董事长冯仑看来,黄其森性格温和,执迷于细节,乐于创新。“他也是个追求理想,顺便赚钱的人。”
低调做人的黄其森在事业上充满理想主义与实干精神,只因为一位业主说“路灯偏暗”,泰禾就花了几十万元把社区的路灯全换了。
也许正是这种低调做人、高调做事的态度,以及对产品本质的偏执追求,让黄其森与泰禾面对外界一系列的质疑与不解,依然信步前行。
