赵晓2006年受洗 赵晓:2006年中国楼市从调控年转向消费年

政府手上有一根木头,它可以被用作大棒来打压房地产,也可以当作柴火来烧旺房地产。究竟这根木头是被当成大棒还是被当成柴火,取决于当时的宏观经济形势。

从促进房地产发展到房地产调控

众所周知,1997年是中国经济的一个转折点。由于亚洲金融危机的影响,中国经济突然陷于“七上八下”疲软增长态势,1993年以来的经济过热早已无影无踪。在这种情况下,政府最着急的是如何摆脱通货紧缩的阴影,增长优先成为宏观政策的主要取向,房地产则成为政府拉动经济增长的突破口。

为此,政府出台了包括取消福利分房、消费信贷等在内的许多措施,不遗余力地激活房地产市场。房地产业也果然不负重望,从2000年开始发力,每年的消费和投资增长都在30%以上,不仅将中国经济拉起来,甚至将中国经济拉得似乎有些过热了。

在这种情况下,政府开始担心经济增长和物价会失去控制,于是从2003年开始进入了新一轮的宏观调控,政府同时也开始对房地产实施微调,但在2004年,宏观调控仍以行政调控为主;而到了2005年,政府则开始对房地产实施比较严厉的调控。2005年是名符其实的房地产调控年。

从促进房地产发展到房地产调控,中间经历了8年的时间。房地产调控是否还将继续呢?显然,房地产发展中有许多不规范的地方,就像中国股市一样,这样一个市场已经不可能象过去那样高歌猛进,必须进行变革。从这个角度,房地产的调控不可能完全停下来,中国房地产事实上已经从草莽时期进入了规范时期。

但是,我们知道,宏观形势是经常变化的,因此,大棒和柴火的关系仍有可能发生戏剧性的变化。展望2006年中国宏观经济形势,房地产的政策基调会如何,严厉的大棒还会继续挥舞吗?现在看来,这样的可能性非常小。

从调控年转向消费年

2005年中国宏观经济的运行状况,有一点十分骄人:2005年,中国经济增长几乎超出了所有人的预料,全年GDP增幅估计在9.4%。这样的速度在2004年时没有人敢想象。为什么2005的增长会超出所有机构和人的预测呢?主要原因在于贸易顺差的放量增长。

这一年,中国的进口增长因为内需的回落相对平稳,出口却一路猛打猛冲,一年下来贸易顺差超过了千亿美金,对全年经济增长的贡献在30%以上。2005比2004年的贸易顺差增长超过300%。这样类似于黄河壶口瀑布喷泄的大景象,中国罕见,世界罕见。

如果没有突如其来的贸易顺差的疯涨,2005年的中国经济会如何呢?显然,那将完全是另外一个故事。中国的经济周期在这一年早已陷入低速增长,再也没有人念宏观调控的经了。

2005年的贸易顺差高有许多复杂的原因,比如国内经济景气回落导致进口不旺、人民币升值预期导致出口猛增而进口延期以及美元汇率波动的原因。这些非常复杂和特殊的原因导致了这一年中国经济依然欣欣向荣。

中国经济尤其是外向型经济的欣欣向荣,令政府担心“宏观调控仍在关键期”,因此余勇可贾地用手边的木头当成大棒在这一年中对房地产大动干戈,替代2004年以来的行政调控,也替代人民币的升值,以致平衡经济。2005年,也因此成为亚洲金融危机以来第一个房地产调控年。

但是,经济的形势其实早已发生变化。本轮中国经济事实上悄然间已由过热转向合理增长,并以惯性陷入到经济的下行期。本来,2003年的中国经济已走向过热,政府却因为担心SARS影响经济反而出台了许多刺激政策,2004年不得不运用严厉的行政手段进行打压,到2004年七、八月份的中国经济基本上到顶回落了(这从物价上可以清楚地看出)。2005年的房地产调控则更多是为防止经济过热卷土重来所添加的一脚。

但从经济运行的态势看,政府的调控其实多少有些反应过度。因此,早在2004年一季度,笔者就曾在《中国证券报》上撰文指出“警惕宏观调控过犹不及断送增长周期”,并在随后指出宏观调控已经到位,经济已经实现软着陆。

对于笔者的这些论断,相信的人不多,怀疑的人不少,以至6月份在清华大学召开的宏观形势研讨会上,大家还进行了一番激烈的辩论。现在看来,经济的态势的确是在回落,但未曾预料到的贸易顺差的异常波动使得这一态势在2005年没有完全体现出来。

那么,2006年会怎样。可以肯定的是,2006年的贸易顺差决不可能再增长300%,甚至增长30%都很困难。在这种情况下,除非投资和消费能够出现“大跃进”,否则经济增长必定进入下行期,并且有可能是本轮经济增长的下行期。

那么,投资和消费有没有可能来这样一个大跃进呢?现在看来,困难不少。尽管政府已经明确提出要以“扩大内需”来对付可能到来的增长下滑,保持经济适度平稳快速增长,但是,消费已经是近十几年比较高的增长了,投资因为受到投资回报不断下降的压力以及贷款增长缓慢的制约,继续增长其实难有做为。

因此,总起来看,尽管2006年在“新农村运动”等旗帜下,政府可以重施“积极的财政政策”之类,也将尽可能刺激消费。但算来算去,最现实最有效的手段必然还是住房的投资和消费。

所以,当中央经济工作会议明确“宏观经济政策,保持经济平稳较快增长的良好势头”为2006年经济工作第一要务,并且明确“要实现经济平稳较快增长,关键是要努力扩大国内需求”。从权威部门的官员口中很快就传来了2006年将成为房地产消费年的说法。而在更加重要的权威政策部门,则传来2006年将强化而不是弱化消费信贷,将鼓励经济适用房建设的消息。

这就是政策!在政策的出台上,永远讲的是相机抉择,永远如影随形般随着天气的变化而选择带雨伞还是草帽。

从房地产调控年到房地产(主要是居民住宅)消费年的变化,对于房地产业来说这将是一个很大的政策基调的变化。但是,房地产自身的诸多问题却不能因此而遮盖。

许多论者都指出房地产存在着诸多制度和发展中的问题。对于这些问题,我们既不要讳疾忌医,也不要妄想一夜之间能沉疴尽去。笔者曾经说过,中国经济是一艘船,有许多地方漏水,但你不要指望将船修好了再往前开,那样一来,船可能就彻底沉没了。正确的方略是,让船只保持一定的前行速度,不致沉没,同时边走边修理船只。中国经济大势如此,房地产大势亦如此。

中国经济已经增长26、27年了,而房地产早已成为名符其实的中国经济增长的支柱产业。打压乃至打死房地产不难,让房地产疯涨也不难,难的是既要让它发展,又要让它更健康地发展。为政者之难,远远大于学者的纸上谈兵。

2006年楼市展望

结合宏观经济的理解以及所了解到房地产业的动态,笔者对2006年的楼市做出如下展望:

政策基调。从房地产调控年走向房地产消费年。住房作为消费热点和经济增长点不仅不会削弱,且会有所加强。

增长方式。随着“十一五”的开局,经济增长方式从“三高一低”的粗放型增长方式要向“三低一高”的集约型增长方式转变,以及对资源节约型、环境友好型的社会的强调,房地产行业亦将转向加大发展节能省地型建筑。如,在楼盘开发上中央已明确要求,推进能源资源节约,对此,建设部已出台《绿色建筑技术导则》,国务院还将出台《建筑节能条例》,还将建立和完善节能省地型建筑的市场、价格、税收机制,2006年将全面启动绿色建筑(住宅)的开发,因此2006年一定会在这方面取得明显成效。

结构变化。从国民经济产业结构调整的角度,房地产业作为支柱产业的地位更加重要;房地产产业内结构将进一步走向供求平衡,结构合理。

楼市走势。2006年中国楼市总体上可实现动态、平稳增长,房价总体稳中有升,涨幅可能低于2005年。

笔者同时非常认同中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌教授对2006年的期盼:楼市趋于理性化(突出一个“稳”)、楼盘加快绿色化(突出一个“省”)、融资实现多元化(突出一个“多”)。果能如此,中国房地产可望在新的一年在实现又快又好发展,促进和谐社会建设方面迈出可喜步伐。