沈健求是 苏大商学院教授沈健:需求是王道 楼市暗含分化风险

一问房企切换到"狼性"模式了吗?抢客群、抢成交、抢眼球……

二问苏城300余在售楼盘,将如何开启春天之战?

三问购房者,这个春天,你买房吗?

四问苏州楼市,你将闹哪般?库存差异暗藏危机、市场冷热不均、板块内斗、房价高烧……

五问房贷,额度收紧、利率上浮难道已成习惯?

一场设问,一场答辩。介于此,房天下全面启动2014年开年策划——《2014,开春探变》,从房企、楼盘、购房者、市场、金融等5个方面,5问苏州楼市,把脉2014年苏州楼市动向。

苏州房天下讯:自2013年下半年开始,苏州楼市便开始处于疯狂的模式。房企们疯狂拿地,致使8898元/㎡、9213元/㎡的超高楼面价诞生;开发商们疯狂涨价,春节后单一楼盘最高涨幅达到5000元;苏州各大银行疯狂涨息,首套房贷款利率上浮5%-10%。而据房天下调查,2014年春节后潜在购买力竟然占据了总调查人数的67%!这样疯狂的苏州市场,购房者买房之路愈加艰辛......

对此,房天下独家采访苏大商学院教授沈健,详解2014苏州楼市发展。

苏大商学院教授沈健

房天下 从2013年年末,苏州楼市便有众多楼盘放出2014年涨价的消息。如今据房天下调研,在春节后蓄意涨价的楼盘超过了14家,最高涨价幅度更是达到了5000元,您觉得是什么原因促使房企们争相涨价呢?

沈教授 房企涨价主要还是看好市场。个人也比较看好市场,主要原因的从宏观背景来讲,经济形势好,货币供应量也比较充足,对通货膨胀的忧虑较多,而房产作为一种保值手段还是比较强硬的。从苏州本地市场来看,一方面经济发展速度比较快,靠近上海交通优势明显,未来的经济发展形势也比较看好;另一方面土地供应量逐渐减少,目前园区基本没地了,相城、吴中的土地供应也不宽松。

综合起来看,就是有钱有购买力,供应量少,市场供不应求,房价上涨。

房天下 苏州各银行的房贷利率自从2013年下半年开始,额度便收紧,利率更是上浮5%-10%,如今房价又大幅度的上涨,这给购房者带来很大的压力。但是,据房天下调查,春节后买房的潜在购房者仍占调查的67%。您觉得这是为什么?

沈教授 主要还是需求的影响。首先是刚需。苏州经济发展形势大好,对于吸引外地人口、高校毕业生就业、置业的能力较强,这是刚需的主力军。

然后是改善性需求,苏州楼市改善意愿强烈,也能吸引改善者置业,比如园区、尹山湖、太湖等地方的环境都不错。最后是投资需求,前面提到过货币供应量充足,但是投资渠道单一,房子作为目前被普遍接受的保值手段,自然成为首选。房价、房贷虽然对购买力会有一定的影响,但不会起决定作用。

房天下 您觉得2014年的苏州楼市将会怎样发展,金三银四将会呈现什么样的景象?

沈教授 2014年苏州楼市还是稳定为主。暴涨不太现实,因为不动产统一登记政策、房产税、城乡统一建设用地等政策的落成,效果值得期待。暴跌也不太现实,刚刚讲过强大的需求仍旧存在。不过风险会增加,楼市会出现一定程度的分化,可能有的地方涨得比较快,有的地方不涨反跌。

这个之前部分情况的一涨俱涨,一跌俱跌不同。对于这种情况,开发商需要在拿地、产品规划的时候就需要注意了,不然项目卖不掉是极有可能的,另一方面购房者在买房过程中要注意货比三家,好房子才具有保值增值的功能。

房天下 对于日前苏州出台的商业地产新规范,会有什么影响呢?

沈教授 这样的调控政策确实有必要,因为住宅方面的限购限贷,确实给商业地产提供了很好的发展机会,不过也出现了同质化等问题,这种同质化不仅使得自身的商业经营困难,也会造成多败俱伤。

调控是为了更好地发展,苏州未来重心在现代服务业,在商业地产的发展需要长久持续的健康的局面。开发商未来需要做的是扩宽思维,发展多类型商业形式,比如文化、体育、养老等。苏州目前已经有这类型的商业地产代表,如凤凰、诚品、体育中心等,都有很大的发展空间。