牛刀房价崩溃论梦想到底能不能实现

继4月百城房价出现环比连续上涨11个月后,5月69个城市的房价出现同比上涨的局面。其中,北京、上海、广州、深圳的新房价格同比增幅超过10%。面对持续上涨的房地产价格,投资者已经对国家采取的房地产调控措施逐渐失去信心,降房价显然成为当前社会的难圆之梦。

近十年,全国城镇的平均房价从2381元飙升至5791元,十年累计上涨143%。其中,北京一手楼平均价格十年涨幅365%;广州一手楼平均价格十年涨幅233%,上海一手楼平均价格十年涨幅更是达到500%。与全球主要城市的房地产价格相比,中国近十年的房价水平与这些城市的差距也逐渐缩减。

以2012年全球各主要城市的平均房价为例,悉尼每平***尺的价格为1390英镑;纽约每平***尺价格为1420英镑;新加坡每平***尺价格为1610英镑;香港每平***尺的价格为3150英镑;巴黎每平***尺的价格为1620英镑等。

若以相同的尺寸以及货币推算,上海每平***尺的价格约为1300英镑,基本达到上述发达城市的房价水平。

需要注意的是,尽管中国主要城市每平***尺的平均价格与全球的主要城市仍有一定的差距。但是,只要增添平均工资等主要对比因素,中国的高房价现象就会明显凸出。

以2012年全球主要城市的每月平均工资计算,中国北京月工资平均水平为5000元;中国深圳为5500元;中国上海为5400元;中国广州为4750元。下述是除中国外的全球主要城市的月平均工资数据,均折算为人民币。其中,美国纽约25000元;英国伦敦约18000元;法国巴黎为18400元;香港为12450元;悉尼为24500元。

如果按照发达资本国家的工资与房价的差值比例计算,两者之间的比值一般得到严格的控制。更有一些地区,房价的设定基本满足于当地白领阶层三年的累计工资水平。相比之下,中国主要城市的房价不仅达到全球主要发达城市的平均价格水平,而且整体收到水平远低于全球其它主要城市的工资收入水平。以北京为例,按照5000元的月工资水平计算,需要工作4个月才能买到一个平方米的地方。

若以2012年20700元/平方米的均价为例,80平方米的楼房要花费1656000元,累计工作时间为331个月。换句话来说,在北京工作的白领一族需要持续工作28年,且不吃不喝才能买到一套80平方米的楼房。可见,高房价已经深刻影响着社会的民生。

针对持续飙升的房价,国家也出尽了药方。如前几年出台的国八条、国十条,再到今年3月份出台的国五条以及近期频繁提及的扩大房产税征收范围的政策等。然而,当前中国的房地产调控却走进了怪圈,即越调控房价越高涨。究竟是什么因素支撑着当前的房地产价格呢?笔者郭施亮认为主要存在以下的原因。

第一、地方财政收入压力与宏观调控的冲突。随着地方债务的陆续到期,而地方的财政压力也开始凸显。特别在近年国家提倡减税政策后,地方更是面临着财政收入减少与国家政绩考核的压力。因此,地方也想尽办法完成国家提出的目标任务。

土地出让金作为地方财政收入的主要来源,地方也不愿意轻易放弃。房地产价格一般由土地价格与建筑物价格组成,在土地出让金持续高企的大背景下,建筑物价格也会水涨船高,从而导致楼房的整体价格持续上涨。

第二、在经济回落的大环境下,假设房地产价格大幅下降,国内经济必将进一步滑落。自去年以来,中国经济结束了连续多年8%的高速增长,经济结构性转型也成为时下热议的话题。随着投资推动经济的效应逐渐减弱,而国内又难以推动消费与进出口的发展,于是经济的持续回落也就不可避免了。

房地产行业占国内经济的比重超过7%,属于支柱性的行业。而且房地产行业对全国的税收收入有着巨大的贡献比值,以2012年为例,房地产业贡献的税收收入占比全国税收收入超过15%。

同时,由于房地产影响着42个行业以及上百个细分子行业,一旦房地产价格出现明显的下滑,必将拖累与其相关的行业出现滑落的局面。因此,从国家战略性的层面出发,房价下降的影响太大,国家更希望国内的房价长期维持在相对稳定的水平。

第三、中国传统的购房观念也是促进房价高企的原因之一。与部分发达国家的租房观念相比,中国百姓更愿意购买楼房。随着城镇化进程的不断推进,中国未来的城镇化率也可能达到60%以上。因此,持续性的刚需需求也成为房价高企的原因。

第四、除了居住功能外,楼房也具备保值增值的功能,因此受到国内炒家以及国外资本逐利机构的青睐。回顾过去十年,国内货币持续性贬值。随着货币有效利用率的逐渐下滑,投资者也忙碌于寻找具备保值增值的投资渠道。相比众多投资工具,房地产的保值增值效果最佳。特别在2009年的房价暴涨后,投资者对房地产的投资热情更是有增无减。

结合上述的因素,也成为促进房价持续性上涨的原因。可以想象的是,降房价不仅影响到地方财政收入的水平,而且还会影响到国家的战略性目标。退一步去分析,假若房价在此基础上略有下降,又会对工薪阶层影响几何呢?笔者郭施亮认为,降房价也许是老百姓的一厢情愿,与其苦等房价的下降,不如放多点心思研究更具保值增值的投资方式。