岑钊雄人不错 时代地产业绩会岑钊雄:旧改不是一件很简单的事

年关将近,内房股时代地产控股有限公司于2月9日在香港举办其上市后首次全年业绩会。董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄和财务总监兼联席公司秘书陈伟健共同出席。

据介绍,时代地产2014年共实现合同销售金额目标达152亿元,超额完成全年150亿元合同销售目标,较去年同期增长37.8%。年度溢利大幅增加3.8亿元,较上年增长39%。

同时,该集团实现营业额104.19亿元,年度溢利为13.54亿元,公司拥有人应占盈利达12.79亿元,每股基本盈利为74分,董事会建议派发末期股息每股14.34分。

在152亿元销售总额中,珠三角都市圈的销售额占全集团98.6%。其中一线城市——广州的销售额同比增长56.1%,占全集团的51.7%。

数据还显示,时代地产104.19亿元营业额主要由物业发展、物业租赁和转租及物业管理服务产生,占比分别约为96.9%、1.9%及1.2%。

其中,来自物业销售的收入100.94亿元,较上年增长6.9%,增长原因主要是是由于已交付总建筑面积平均售价由2013年约8196元增至2014年约12061元。

在销售贡献方面,去年时代地产主要贡献城市为广州、珠海、佛山。其中,广州所占比例为52%、佛山所占比例为18%、珠海所占比例为16%。重点贡献项目主要包括时代外滩(广州)、时代南湾(广州)、时代花生II(广州)、时代城、时代倾城(中山)及时代山湖海(珠海)四期。

此外,在三旧改造方面,时代地产董事会主席兼行政总裁岑钊雄在现场表示,公司2014年21%销售来自三旧改造,预计2015年这一比例可以到20%。“目前,公司在广州有27个城市改造项目,总用地75万平方米,总建面是247万平方米。其中7个今年内完成,另外20个旧改项目完成合作意向书。”

佳兆业事件还未完全落幕,旧改无疑是媒体人关注的重点。而面对多方质疑,岑钊雄表示,三旧改造是获取土地的一种方法,目前占总土储的5%,不过希望未来占比有所提高。“参加三旧改造只是城市发展的一个趋势,企业是可以参与的,佳兆业事件只是个案,因此公司并没有特别担心会发生问题。”

除了展望过去外,时代地产还在2014年全年业绩会上宣布2015年销售目标为165亿元。此次的销售目标,较比去年增长10%,但公司在2015年共有280亿元的可售货量。与此同时,公司年内时代会有50亿元的拿地预算,公司目前负债率为94%,预计将来可以慢慢下调。

以下为时代地产控股有限公司2014年度业绩会现场问答实录:

现场提问:公司有很多旧改项目,佳兆业事件以后旧改项目是很敏感的话题,公司会不会考虑在今后的土地储备中减少旧房改造的比例?

岑钊雄:你刚才所提到的是一个个别公司的案例。现在不简单的叫旧改,而是城市更新的概念,我觉得城市更新对于一个城市的可持续发展,更高效的使用土地是非常有帮助和意义的。

有了地产商的参与,这件事可以做得更好,因为开发商带来了资金,也带来了更多的可选择解决方案。现在每个地方的改造政策会有一点不一样,但是总体来说基本上还是一致的。我还看不出来,如果按照这个政策去做有什么特别大的政策或者其他风险。而旧改也不是一件很简单的事情,时间周期比较长,所以也需要参与的公司有耐心、有经验。

我认为旧改对于时代来说是一个合适的增长方法。是公司长期的、有利的以及非常重要的土地保证。在这方面,不会因为担心个别公司的个别问题而停止这方面的工作推进。

现场提问:公司应收账款有比较大的增长,尤其是一年以上的应收账款有比较大的增长,在回款方面有没有什么改善的方法?对今年公司销售均价有什么样的预计?

陈伟键:2014年公司的短期应收账款已经超过100亿人民币,这和结转的部分有关系。公司在2014年有两三个楼盘要交付。交付的条件是要上网,银行按揭上网的时候刚好是在1月1号登记,但是我们交付的时间刚好在12月30号,所以在财务上有一个时间差。到现在我们绝大部分现金已经收到了,利润不会有问题。

时代2014年的均价和2013年差不多,预计2015年也差不多了多少。因为公司的货量都集中在广州、佛山、珠海这几个城市,占了总货量的80%,所以均价是比较稳定的。我认为今年的房价还是比较稳定的。

现场提问:去年从杭州开始进行调整价格,房企拿地回流一线城市的趋势越来越明显。今年时代地产在广州区域拿地的比例会不会提高?

岑钊雄:时代现在还是聚焦已经进入的这几个城市,这是我们最主要的战场。这几个城市里面广州占的比重会更大一点,预计长期广州占的比重还是会维持在50%左右的水平。1月份时代在广州新购入了三块土地,增加在广州的土地储备总量。

目前时代进入的这几个市场情况还是很好的,在2014年市场不是特别好的时候,每个区域都完成了我们预计的任务,有个别城市还超出了目标。一月份的销售价格和去年相比没有很明显的压力,气氛还是比较平稳一点。所以,我个人对2015年还是更乐观。

现场提问:既然对今年的形势比较乐观,为什么今年制定的目标只是10%?

岑钊雄:时代过去三年的增长还是很高的,为什么今年要把增长的节奏稍微做调整呢,我认为最重要的是,在目前的市场环境下,留下增长的余地是最好的策略。

如果时代想把量做大一点,还是有这个能力的。但是我认为时代今年最重要的事情还是在管控层面做一点点调整。比如说,怎么在未来经营的层面使公司的增长率、利润率更有想象力。

时代还需要一段时间进行节奏的调整,把增长幅度控制住,而不是基于今年不特别看好所以把销售目标定得低一点。

现场提问:最近安邦、长实都有在海外购置一些产业,时代地产有没有在海外收购的计划?中国房地产未来可能面对上升的瓶颈期,公司有没有计划投资一些房地产和其他产业整合的项目,或者说在其他产业做一些投资?

岑钊雄:每家公司都有自己不同的策略,以及刚才也说到行业发展瓶颈的问题以及多元化转型的问题,我认为主要是因为每个企业不同发展阶段会面临不同的问题。对于时代来说,并没有去海外购买资产的打算,也没有多元化的考虑,时代还是专注于现在的业务。我认为房地产的市场增长容量还是很大的,而时代本身增长也是很不错的,所以还是更专注于现有的领域。

现场提问:公司今年会专注在管控方面,在物业管理方面的比重会不会增加?

岑钊雄:物业管理是时代整个链条中很重要的一块,我们之前几年也花了很多时间把整个物业管理能力做得更好。现在,整个社区的服务平台现在也搭建起来了,接下来还是想花一些资源把客户服务得更好一些,让他们的生活更便利一点。

这个平台原来比较简单,时代在这方面其实可以做得更多一点。现在有很多的平台,但时代目前还是思考如何服务得更好。至于未来的可能性则水到渠成的事情,

时代自己做物业管理,物业收入也是时代的一个收入来源,每一年交付的面积是100万平方米的增长,相应的,物业管理费、租金也会每年增长。

现场提问:出于公司内部管控的问题,时代制定10%增幅的目保持了10%的增长,那未来三年内公司会保持怎样的增长幅度?而为了完成165亿的目标,公司在推货节奏上会进行怎样的把控?此外,前面提到拿下了佛山金沙洲的旧改项目是出于拓展的需要,以后公司的拓展会不会以旧改为主?

岑钊雄:时代的增长目标还是按照节奏来进行安排,这是基于未来三到五年整个企业的发展规划去进行考虑,也不会每年设定一个非常高或者非常低的增长目标。2015年165亿是一个合适的增长目标和销售目标。时代在2015年有280亿左右的可售货量,公司将按照每个项目的节奏进行推进,推货节奏还是比较平均的。

有关我们三旧改造项目的获取,这只是时代所有土地获取中的一个方法。时代所有的土地储备中有相当多的一部分是合作以及在招拍挂拿回来的。三旧改造项目只占土地储备总量的5%左右,我们希望未来占的比重会更多一点,但不是最大的。因为城市的更新改造对于城市发展来说,非常有意义,而时代作为这个地方的发展商,参与是一个顺理成章的事情。

现场提问:现在很多发展商觉得旧改用的时间和资金都比较大,甚至放弃这个项目,而且佳兆业事件以后,开发商对旧改都比较保守。时代积极参与旧改的原因何在?旧改项目以后会增加一定的比例,是什么?

岑钊雄:三旧改造本来不是一件很容易的事情,周期比较长,需要足够的耐心。不是每家公司都喜欢做,也不是每个项目都能够成功。我认为三旧改造也好,或者城市更新也好,参与只是时代土地获取的一个方法,有些事情难,但是总要有人去做。

去年有好几个旧改项目都有进展,我们看出这些项目改造的成功,对城市的改变,以及对原来的业主收益都是很明显。当然,对于时代来说,效益也是很明显。通过旧改几方都能够共赢,这样的事情我个人不是很拒绝去做。

现在虽然看起来有很多困难,但是我觉得慢慢会越来越好,政策会越来越清晰,里面很多政策和做法也会越来越透明。所以,我不是特别担心有其他方面的事情。

现场提问:时代的财务数据中物业管理费收入同比增长32%,这个原因是因为管理费的上调还是和刚刚你们谈到的在这个平台上链条的改进有关系?公司的销售均价没有什么变化,但是已经确认的销售均价上升了大概50%,原因是什么?

公司刚刚说会增加旧改的比例,时代地产是不是在旧改方面有一些优势,或者你们经过这么多年的探索,这方面有没有什么旧改的经验可以分享一下?

岑钊雄:城市更新也好,三旧改造也好,首先城市就有这个需要。一些旧的工厂、农民的旧屋。这些都在比较低效的使用,原来的规划和建设都跟现在整个城市的发展不匹配,所以才产生了这样一个需求。而它确实对几方都有帮助,也与中央的政策,各大城市的土地使用政策来鼓励更高效的使用土地。

地产商是市场一个很重要的组成部分,很多城市没有办法回避三旧改造的问题,我们也是其中的一个参与者。所以这不是时代为了拿地而特别想出来的一种行为,而是因为城市本身的发展就有这个需要。

时代参与这方面的工作也有三年多了,也有成功的也有还在推进中的项目,也还在积累这方面的经验。

现场提问:时代2013、2014年所销售项目的地价成本大概是多少?2014年新获取的土地成本是多少?

陈伟键:这次业绩会没有公开土地成本,是因为时代按照年报的官方成本来披露。现在的业绩里面披露了几个数据,一个是销售单价,我们2014年销售均价是10900元,和2013年基本上持平。

如果是加上结转部分,2013年结转部分是8200多元,2014年是12000多元,增长幅度比较高。成本还是控制在可控的范围,但是要等到我们年报出来的时候可以去计算出来,我们按香港上市公司规定不方便讲这个事情,但是比同行好。

现场提问:公司今年的买地开支计划是多少?

陈伟键:但是我们今年希望用50亿用于购地。从今年1月份底开始,因为我们一月份在萝岗拍了三块旧改的地,占我们土地储备的5%,但是我们今年还有其它陆陆续续的旧改土地,所以预计会占10%。如果按销售算,可能占在售比例的20%。旧改只是用来协助毛利率,不能集中在三旧改造上。

岑钊雄:今年买地的目标也是根据全年的预算进行安排,还是会以现在已经进入的城市作为首要考虑的对象,配比也基本上和销售额的配比差不多,广州、佛山占的比重稍微更大一点。

现场提问:公司预计未来两年毛利和净利润走势会怎么样?针对现在地产行业整个形势,很多开发商在2014年出台了一些比较新的考核激励团队的方式,时代也说会留一些空间给自己进行调整,在考核激励团队方面时代有没有什么动作?

岑钊雄:关于激励方面我们公司一直以来还是提高员工的待遇,在行业里面形成竞争力,我们也是这样一直做的。至于另外一个激励层面,我们最近也非常密切关注市场的情况,有很多同行好的激励方法都会借鉴,人力部门也在提一些建议,正在考虑如何让激励制度更具备效率。

2014年时代的利润率有30%,2013年只有25%,我们希望能够维持更好的毛利率水平,2015年我做得更好一点。但是这个没办法保证。

现场提问:公司的融资很大一部分是人民币的融资,人民币贬值对你们会不会有融资成本的影响?

陈伟键:2014年时代不只是发了人民币的债务,总债大概是100多亿左右,大约其中有35%是在香港发行的。去年,时代总共在香港发行了6亿美元。其中有3.05亿美元的高息债,3.88亿港币的可转债以及15亿人民币的高息债。汇率的风险是在香港发债,但时代的香港人民币债务占总债务比例不高,在可控的范围内。

而人民币债务也不是时代唯一的融资通道,时代还有其他考虑的融资手段,比如说发新币和其他开发商一起合作,或者说新债还旧债。

现场提问:时代负债率比较高,有没有打算降低负债率?

岑钊雄:说时代的负债率特别高,我一直不认同这个观点,94%看起来数字虽然不低,但是目前对于公司来说这是一个合理的指标,当然这也有下降的空间。每个公司不一样,我们的债务结构和其他公司债务结构有一些不一样的地方,在公司快速发展阶段,这个负债率还是在比较合理的水平。目前包括评级公司都认为,时代的负债的比率是在可控的范围,

陈伟键:负债率为什么比较高呢,因为时代的投资物业中没有商业地产,如果是商业地产,每半年会有一个价值重估。但是时代的总资产已经超过330亿,投资物业才13亿,占比很小,所以本身就没有什么重估的利润。我们的同行一般都有30%的资产是重估的。

另外,30%的项目是由我们全部操盘,基本上是时代100%控股,其他项目是一起合作,别的公司可以把一些负债并表,我们则是很实在的反映负债率水平。但是未来两三年内,时代的负债率肯定会降下来。

今年公司不会有那么多融资的情况,因为去年时代刚挂牌,有发展的需要。目前,时代已经拿到了6亿多美金,其中有55%是拿来替换旧债。主要还是会用国内的销售和银行贷款。我们今年在香港举债的行为会比去年少很多。

现场提问:是增加投资物业还是用什么办法?

陈伟键:是增加时代的净资产。2013年,时代的净资产才40亿,2014年达到57亿,增长的百分比有可能是同行内的冠军。如果维持健康的增长,净资产越来越大,浄债控制一定的范围内,负债率就会下来。但是要给我们一两年的时间,我们也是刚刚挂牌一年。