胡葆森儿子 胡葆森:与王石、冯仑并称“中国房产三君子”
1992年年初,胡葆森拿着1000万元,以港商身份从香港回到了老家河南郑州,与河南省建设银行(601939)和省建设投资总公司合资的“河南建业房地产开发有限公司”,从省工商局领取了河南第一本“中外合资房地产开发企业”的营业执照。随后,着手运作他第一个项目———占地360亩,总建筑面积近50万平方米的金水花园。
实际上,河南市场并不买胡葆森的账,不管你的来头有多大。有着港商背景的身份并没有给他带来好的运气,而是一入行就经历了宏观调控。
1993年开始的国家宏观调控,将“期货、股票、房地产”作为上一轮“经济过热”的“罪魁祸首”,促使金融机构迅速向房地产企业关起了“水龙头”,使得一大批开发商的项目还未推向市场便胎死腹中。
胡葆森的日子也不好过,几个亿的投资砸到金水花园项目上,每天看到钱哗哗从自己的指缝流出去,但没有任何回流迹象。
当时郑州市的房地产开发企业的生产经营仍然属于粗放型的,住宅部品不配套,设计不合理,市场一片混乱。
胡葆森提倡酒店、公寓、银行、商场、学校、幼儿园、会所、邮政所、医疗站、网球场、停车场等多种配套设施于一体的高档住宅小区,并不受到市场看好,人们几乎接受不了“会所”这一概念,项目建完后无人问津,售楼处门前门可罗雀。那段时间,胡葆森每天都要吞两片舒乐安定才能睡着,人也瘦了十多斤。
但他不放弃,借用香港地产理念,让购房者接受金水花园,接着,他又在售楼方式上让郑州人耳目一新:按揭销售“金水花园”,推出“十年还本”的口号。这也是中国最早一批的房屋按揭。
至1999年年底金水花园第六期收尾,当年住宅销售率99.5%,年物业增值15%。至今,金水花园依然是河南省最大的商住小区,从而也成了胡葆森的招牌。
10年来,胡葆森开发了金水花园、燕乐小区、春晖小区、郑州期货城、建业城市花园等五个项目,开发面积上百万平方米,这让胡葆森从10年前的1000万元变成了10个亿,完成了第一桶金的积累。
10年坚守1个城市,积累10个亿个人财富,当时房地产界把胡葆森、王石、冯仑并称为“中国房产三君子”。
「路演背后」环线战略成就弱市IPO
建业IPO之路,其间充满艰辛。
公司执行的是“深耕河南”战略,但是没有人知道,胡葆森心里一直装着大想法,在2006年的时候,他想到要上市,并悄然开始着手一些上市前的准备。他一直强调,如果地产企业无法获得资本通道,未来的命运一定是被边缘化。
两套方案冒险试水上市
2007年年底,河南建业启动上市计划之初,资本市场尚如火如荼。当时预计发行约40亿股、融资约3亿美元。2008年初,房市、股市均骤然下挫。一月份港股无一只地产股IPO.河南建业不得不推迟上市计划。一些地产公司甚至在投行建议下,将IPO计划推迟至2009年。胡葆森也不断接到劝告:大市不佳,暂缓上市!
2008年5月12日,胡葆森决意再冒险“试水”。并准备两套方案。同时计划缩小融资规模到2.1亿美元至2.44亿美元之间。
建业地产在路演前,曾希望寻找一两家投行协同摩根士丹利助其上市,但鉴于机构投资者普遍看空地产股赴港上市,其余投行选择了回避。路演前近三周的时间里,建业管理团队先后见了近100家全球投资机构,经常是刚刚见完一批人,下一批已经在门口等候,而这百家国际机构中,对河南省概况、河南建业的商业模式有所了解或熟悉的几近于零,这对路演来说是非常不好的兆头和挑战。
为了打破国际机构对建业地产的认识盲区,必须要有路演战略。胡葆森称,“当时我真是着急,因为很多国外投资者知道中国具有投资机会,但并不了解中国。许多人甚至不知道河南省在哪里。我们需要花大量时间介绍河南情况,然后才是介绍公司情况。在这种情况下说服投资者掏钱的过程充满了艰辛。”
推销“深耕河南”战略
在路演时,胡葆森用英语告诉这些投资者,建业地产的战略是以郑州为中心,以河南最远的城市,约300公里为半径,胡葆森接着做了手势,画个地图,“如果我们的能力继续提高,把半径扩大到450公里,到时候这个战略版图包括大约2亿人口,这已经接近美国一半以上的人口。今后一段时间我们就在这个圆圈之内活动经营,但是四五年之后,如果我们的管理能力及产品影响力、系统控制能力再大一些,我们会把这个活动半径再扩大。”
这个战略是建业地产的“深耕河南”的省域化战略的延伸。以50或100公里为递增半径,如此一环一环推下去,建业地产将不是“河南概念”,而是很大的“中原概念”,这个目标需要大概8到10年时间实现。目前建业地产还处于2环时期,在20个城市有40多个项目。预计,达到3环时将在40个城市有100多个项目,到达4环时将在50个城市有200个项目。
胡葆森用流利的英语向投资者们讲故事时,建业的团队让投资者们眼前一亮。他们从来没有见过这样的内地公司:一家传统行业公司的董事长、CEO、CFO都能讲流利的英文。从路演的第一天起,“管理领导者出色”就成为投资者们反馈的主基调。
现在看来,胡葆森的上述战略说动了投资者。事后证明,这份特别的战略模型,获得投资者认可,帮助建业地产在路演中赢得大量投资者的支持。胡葆森自己也承认,上市最大的收获是“建业发展战略获得了国际投资机构的认同”。
事后摩根士丹利亚太区总经理夏显评价胡葆森有魄力,因为在他接触的许多试图进入香港首发市场的公司董事长都不具备抵御此轮市场冲击的经验、品格以及判断力。
