陈启宗观点 【业界观点】陈启宗:商场漠视地点、规模和设计注定失败

寒冬已经降临香港楼市及中国内地物业租赁市场。现时尚无迹象显示春天何时方至,但我们知道它早晚会重临。在此过渡时期,我们有大量应做的工作,好为下一轮美好时光作准备,我们定当悉力以赴。

十八个月前,当部分市场人士仍对市场抱乐观态度时,本人已指出内地零售额正在放缓。如今众人皆表悲观,本人依然持审慎态度,但亦欣然汇报,除一个特殊情况外,集团所有内地物业的租金收入均录得增长。

集团整体租赁表现令市场颇为意外,回顾期内之溢利高于大部分甚或全部的市场预测。让本人提供一些合理的解释,这对我的忠实读者而言当非新论。

首先,正如本人以往所述,商场并非可替代的资产。从地点、规模、设计以至客户服务一体着眼,仅极少数商场能称得上成功,余下的为陪跑者或死气沉沉之流。坦白说,大多数内地物业均属于后者,这跟本人提过的“胜者为王”现象接近。引申而言,在类似今天的艰困市况里,强者拥有较佳的抗逆能力。

其次,优质的购物商场拥有远远较高的议价能力来吸引其属意的租户。对店主来说,其所支付的租金水平,无论是基本租金或与销售相关的租金,均非其首要关注之事,关键在于购物商场可带来的营业额。此乃为何顶级品牌纵然可获劣质物业提供现金装修津贴及其他优惠,彼等仍多会选择在优质购物商场落户,皆因前者大多表现欠佳,而后者往往表现出色。

事实上,对重视品牌资产的奢侈品牌而言,彼等大部分均不接受“开店有钱收”这些噱头,即使同意进驻者亦只会视这些“免租”店为市场推广手段而已。

那么该等物业业主该如何自处?!彼等不能怪责任何人,只能怪自己在地段差的地方兴建劣质物业。正如本人曾经解释,地点、规模和设计是商场的“基因”,商场一旦落成便不能改变。漠视这些元素的发展商于其商场尚未开业已注定失败。

第三,优质的设计和施工加上适当的物业管理,可带来高于一般的租金边际利润。新物业的租金边际利润无可避免会较低,但长远而言,富经验的发展商兼物业管理者之表现应胜人一筹。大部分分析员也许没有料到,我们的内地物业组合纵包括许多新开业商场,仍录得79%的租金边际利润,而市场的平均数也许只是66%至67%。因此,从每一块钱的租金收入,我们多赚的溢利达12至13仙,这个差别确实非同小可。

于熊市时,实在有许多可做和应做的事,本人在此略举一例:当卖家需要现金,便是购置土地之时,而这正是我们于2月作出的举措。多年来,我们一直在武汉物色土地,这是个从事零售的上佳城市。我们在武汉购入的地块位于市内最佳购物区,并已基本上完成工地清理工作。

内地零售市道已经显着放缓,个中原因颇为复杂。与香港相比,内地的内销市场不仅远远较大及繁杂,内部政治及国际经济亦扮演较重要的角色。本人可就此详加分析,但关乎本集团长远稳健发展的因素其实不太复杂。最基本的问题是:长远而言,中国的本土消费会上升吗?答案是明确肯定的。如此方能逐步降低对公共投资(例如基建项目)和出口的倚赖;此乃要务所在,舍此别无他途。

事实上,尽管近期经济放缓,个人消费仍然持续上升,只是由于公共投资近年增长甚速,故个人消费占经济的百分比似乎没有增长甚或有所缩减;但北京内外一致认为,本土消费必会上升。个人消费现占中国国内生产总值约三成四至三成五,而在美国则占七成;即使这个落后距离只拉近一半,个人消费在中国所占的份额仍会较今天上升50%。在这个过程中,整体经济会继续以每年6%至8%的速度增长,我们的市场潜力可见一斑。

此乃为何本公司的管理层对今天的熊市并不过于忧心。反之,我们会在最少四大方面着力,抓紧今趟时机。

首先,我们会加倍努力确保余下内地项目顺利施工。现时我们正兴建超过3000万平方尺世界级商业物业,总成本接近港币900亿元。这些工作着实最少需要10至12年完成。然而,我们万事俱备,并会因应市场情况而全速前进。此外,较复杂及最有增值效益的购物商场会先行落成,余下的一些办公楼可随需求上升时兴建。我们亦会加快兴建住宅单位,彼等大部分均可供销售。这意味着,未来数年将非常关键。

其次,我们会继续加强管理团队的规模和质素。股东均知悉在过去六、七年来,我们增聘了很多员工,但新项目数量亦持续上升。我们决心打造一支精干的团队以实现集团的鸿图大计,持有并管理世界上最卓越及利润丰厚的商业综合物业。

第三,我们会强化企业文化,这要务在本人过往致股东函内已阐明。单单拥有最好的人才并不足够,我们必须建立一个明公正气的文化,个中精萃已包含在我们去年采纳的企业文化主题内——“只选好的只做对的”。

过去六至七年来,我们基本上并无负债;销售香港落成住宅及成熟投资物业令我们没有出现净负债的情况。这在上月结算期时稍有改变,但今天的负债率仍仅约0.3%。纵使再无售出香港物业(这个假设也许不切实际),我们手头上的资金仍足以支付未来数年所有预期开支,包括资本开支(大部分为施工费)。

监于以上所述,我们在未来一、两年可安心购置一至两幅面积合理的地块。然而,除非有非常吸引的机会,否则我们不会急于行事。纵使机会付之阙如,我们的团队仍有大量工作忙过不了。

在2013年余下时间里,我们能否出售大量住宅单位实属未知数。至于香港和内地租赁业务,两者均应与回顾期之表现相若。

然而,纯利数字并不能反映一切。监于内地零售业尤其奢侈品行业的销售额持续放缓,在情况开始好转前,我们某些表现指标可能会稍微失色。管理层皆准备就绪迎接未来的挑战。