梁湘究竟犯了什么错 错过两年王炸战略诸事不利绿地控股究竟犯了什么错
借壳上市一度位居中国房地产第一的绿巨人,如今不得不为当初冲击世界500强而叠加的能源板块资产买单。在主业增长被甩至第二阵营后,被寄予厚望的大基建、大金融、大消费领域亦未见起色,金控板块甚至只能以出售用地和少数银行股权体现收益
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《投资时报》记者 孟楠 紫禁城之巅的"云酷"和在云层里的"CLOUD9",一度被称为北京和上海最高的酒吧,也是各自地域内最佳夜景观赏之地。然而,随着"中国尊"和"上海中心大厦"的崛起和建成,"最高酒吧"的称号势必易主。
风景似乎还是那个风景,高度已然不是原来的高度。 在中国超高层城市地标建筑领域,绿地控股(行情600606,诊股)集团股份有限公司(下称"绿地控股")曾长期占据半壁江山。不过,就像有些标签注定会时过境迁,在经历了2014年超越万科荣登行业第一的风光、2015年逆市业绩下滑的尴尬和行业普涨及政策频出的2016年,现已翻过近半日历牌的2017年,绿地控股需要面对的变化似乎不仅仅涉及面子问题。
财务数据方面,该公司2016年年报显示,其全年实现营业收入2472亿元,同比增长19%;利润总额达144亿元,同比增长37%;净利润实现94亿元,同比增长27%;此外,实现归属于母公司股东的净利润72亿元,同比增长5%。
在经营性现金流方面—这才是外经济环境波谲云诡下一家公司的生存之本,绿地控股的情况亦有所好转。虽然全年现金流量为-43亿元,但较2016年年初的-242亿元已大幅提升82%,而从2016年第二季度开始迄今保持着正净额流入;此外,在每股收益为0.
59元情况下,该公司拟向全体股东每10股派发现金红利2.5元。 对于利用借壳上市完成部分高管股权激励的绿地而言,这显然是于人于己各得所需的好事。
当然,亦可视作某种补偿。 然而,引起投资者高度关注的却并不仅仅是上述"飘红"的数字,绿地控股业绩的增长并未带动其股价同步上扬。截至2017年6月14日,绿地控股股价已从上市开盘的25.
1元跌落至7.89元,跌幅高达68.57%。其市值亦从当年的中国房企第一的3054亿元缩水至目前约985亿元。请注意:过去半年内中国恒大与碧桂园在港股价均出现2-3倍升幅,市值双双突破2000亿,哪怕计价单位是港元。
个中原因值得玩味。虽然绿地控股各项基本经济指标均表现出恢复性增长,但Wind数据显示,其2016年销售毛利率仅为15.11%,且近两年都保持在15%左右,相对于同行业20%的毛利率平均水平已有较大差距。
同时,绿地控股2016年资产负债率达89.43%,为近五年新高,2017年一季度亦保持在89.24%高位。此外,绿地控股ROE有所下滑,从2015年的14.12%下降至2016年的13.
01%。 值得注意的是,自2016年6月30日开始,占绿地控股股权比例22%的限售股解禁。2013年底曾参与绿地控股增资的五家机构,即平安创新资本、鼎晖嘉熙、国投协力、汇盛聚智和珠海普罗均大规模减持,其中尤以平安创新资本的减持幅度最大,持股比例从9.
91%下降到绿地控股2017年一季报披露的4.93%;鼎晖嘉熙持股比例则从4.25%降到了1.8%,而汇盛聚智和珠海普罗甚至已不在绿地控股前十大流通股东之列。
业内人士分析认为,2015及2016年是中国房地产行业及同业公司频出"王炸"的关键两年,而绿地控股恰恰处于转型期和战略调整期,即便有"上天、入地、出海"之功力,但一旦错过该时期,结果势必是与曾经同级别对手的差距越来越大。
房地产销售排名不进则退 年报显示,2016年绿地控股实现房地产主业合同销售金额为2550亿元,同比增长10.8%;住宅投资占比扩大,增至64%。其中,以区域结构划分销售金额显示,上海地区以480亿元的金额位居第一,而一线城市销售额占比则为31%。
同时,2016年该公司实现房地产业务收入1451亿元,同比增长46%,整体数据表现可圈可点。 获得如此成绩与其战略方向的转变不无关系。伴随政策逐渐利空、商业地产和市场供求关系发生改变,绿地控股的战略重心逐渐已从商业地产主打的地标高楼向住宅地产转移。
2016年年报显示,绿地控股合同销售金额住宅项目占比64%,商办占比36%,合同销售面积住宅项目占比74%,商办占比26%。
相较2015年度,无论销售金额还是销售面积,住宅在其中的比重均有较大幅度提升。 然而与同业公司相比,绿地控股的增速却不够"快"。2016年的房地产销售额之战异常激烈,强势来袭的碧桂园以3088.
4亿元签约销售额超过绿地控股位居房企销售榜第四名,而恒大更是超过"战乱"中的老大哥万科,以3810亿元的销售金额高居榜首。 相对于前三名平均1500亿元年度销售规模的增长,且纷纷迈过3000亿元大关,绿地控股近10.
8%、260亿元的增长幅度相形见绌。且这一增速不仅远低于目前同级别的保利和中海,甚至在千亿上下级别的房企中亦无太多优势。 在土地储备方面,绿地控股的行动也不积极。2016年年报显示,绿地控股新增土地储备项目68个,权益土地面积558万平方米,权益建筑面积1468万平方米,权益土地金额846亿元。
截至2016年末,绿地土地储备总量约为13654万平方米。这一总量高于同梯队的保利和中海,也高于万科的11284万平方米,位列上市房企土地储备的第三名,但是,其增量1468万平方米却仅排在增量排名的第六位,并远低于恒大10200万平米的增量和碧桂园6381万平米的增量。
此外,值得注意的是,就在众多同业企业纷纷瞄准一线城市土地储备的当下,绿地控股新增土储面积却以二线城市占比为最高。
来自咨询公司克而瑞的数据显示,从2016年绿地控股新增土地储备结构来看,其布局主要集中分布在一线、强二线及中部省会城市,占比接近86%,其中一线城市占比仅为14%,二线城市占比72%,三四线城市占比14%;按区域划分,新增土地储备中,长三角占比27%,中西部占比30%,环渤海和珠三角分别占25%和18%。
不过,有一点却是绿地控股可以骄傲的,2016年绿地控股权益销售金额为2442亿元,销售权益比例高达95.76%,为前五大房企中最高。 伴随年报的公布,绿地控股2017年一季度报亦正式发布。
报告显示,绿地控股取得"开门红",一季度实现营业收入588亿元,同比增长20%,其中,房地产主业实现营业收入316亿元,同比增长30%;实现利润总额39亿元,同比增长21%;归属于上市公司股东的净利润27亿元,同比增长19%。
同样的问题再度摆在眼前。克而瑞近日对中国房企2017年1-5月的销售数据进行了排名,绿地控股在房企销售金额的排名已降至第五位,其销售金额为1002.8亿元,被保利1050.
1亿元的销售金额堪堪超越,而第一名至第三名分别为碧桂园(2521.6亿元)、万科(2271.7亿元)和恒大(1820.8亿元)。按照目前的销售进度,坊间普遍认为前三名2017年年底前销售金额将突破4000亿元,而绿地控股追赶第一集团的难度进一步加大。
大宗商品之殇 2015年,"云峰集团私募债违约"事件的持续发酵,曾令在银行业长期名声良好的绿地相当难堪。彼时,绿地控股被迫与上海绿地资产控股有限公司解除了对云峰集团34%股权的委托管理协议,以免其连锁反应扩大。
同时,绿地控股主动大幅收缩能源业务,目前能源业务主要由绿地控股旗下子公司绿地能源负责。不过,截至目前,云峰集团与银行之间的借款合同违约诉讼还在持续不断进行着。
受此事件影响,著名评级机构穆迪将绿地控股债券评级降为BAA,同时标准普尔亦将其评级降为BBB级,这无疑为绿地控股的融资增加了不少难度。 而曾经的绿地控股第一大产业能源板块,最多时占据全年主营业务收入比重为56.
82%—当然,这也是绿地此前以军令状方式冲击世界500强时采取的最简单有效的办法—现在不成想却成为最大包袱。剥离云峰集团后,外加国内能源产业近两年比较低迷,盈利状况依旧不佳,能源板块逐渐远离绿地控股的发展方向已是大势所趋。
报告显示,2016年,绿地控股的能源板块仍然以整顿调整为主,在其主营业务中所占的比重进一步缩小。得益于去产能力度的加大,煤炭行业下半年出现了好转,绿地控股抓住时机扩大贸易业务,经营情况有所改善。
但是,《投资时报》记者查阅该公司年报发现,2016年绿地控股能源及相关产业营业收入为107.26亿元,较2015年减少68.
12%,在行业有所好转情况下,该板块的亏损额度也应同比例减少。但是2016年绿地控股能源板块亏损金额依然高达11.37亿元,仅比2015年缩减业务之前少亏损3.08亿元,如此看来其能源板块经营状况的改善并没有产生立竿见影的效果。 此外,目前占绿地控股总营收比仅为4.38%的能源板块毛利率仅1.55%,如此状况显然经不住大宗商品的价格走势波动。
除了能源、地产还有什么? 能源板块势必剥离,房地产业务增长又不十分迅猛,绿地控股的其他业务已不能束之高阁,世界500强排名的下滑已经敲响警钟。 中银证券券商研报显示,2016年绿地控股在实现房地产主业深入布局的同时,基建、金融、消费三大产业的快速扩张也成为其发展的动力。
其中大基建将会成为替代能源板块千亿级以上的产业。2016年绿地控股建筑业务实现收入766亿元,同比增长80%,其中子公司贵州建工和江苏省建分别实现净利润3.
1亿元和2.2亿元;去年新签订单971亿元,同比增长52%,目前在建项目总金额1975亿元。 而大金融则是绿地控股近年来重点发展的产业板块之一,其中在房地产基金、小额贷款及融资租赁业务方面,2016年全年投资规模近100亿元。
股权投资业务方面,绿地控股通过重点项目和二级市场投资实现收益。全资子公司绿地金控去年实现净利润37亿元,上市公司净利占比达39%。但是其中大部分利润是来自出售黄浦江边的一块商办用地以及其所持有的上海农村商业银行4%股权,这部分总共为绿地控股带来收益27亿元。
同时,绿地控股的金控平台也在着力打造。目前,绿地金融持有锦州银行3.84%股份,持有杭州工商信托19.
9%股份,并全资拥有绿地(亚洲)证券,如今又把目光锁定在了寿险、第三方支付和海外金融机构等金融牌照。 大消费方面,汽车领域虽然体量不小,但仅仅7.57%的毛利率,似乎让绿地控股布局汽车销售全产业链方面捉襟见肘。
而进口商品直销业务方面,线上线下同步扩张,直销实体门店G-Super在区域中心城市加速布点,目前门店总数达到27家。不过,扩张之后换来的却是营业收入同比减少53.34%的苦笑。 如此看来,绿地控股全新的战略布局距离"爆发"还有很长的路要走。
大基建的营业收入达766亿元,占比仅次于房地产主业,但其毛利率仅为4.70%。而毛利率达80.78%的酒店相关产业及99%的金融产业,对于绿地控股来说无论是营收还是利润方面都贡献太小。
至于海外投资方面,2014年7月,济州地方政府换届、新任知事以"损坏济州岛自然景观"为由叫停绿地济州岛项目。近期,又受"萨德"事件影响,中国赴韩旅游投资人数大幅下降,楼市价格涨幅亦同样放缓。
报告显示,截至2016年年底,绿地控股继续海外业务,先后涉足马来西亚、安哥拉和泰国等26个项目,总共投资34.89亿元,而未来的竣工周期和回报期均是未知数。 地标之王的租售风险 除了素来热衷的"世界500强"称号,绿地控股的另一标签是城市标志性建筑—"地标之王"、城市的"绿巨人"。
该公司的商业精髓可以用"最懂政府的开发商"这句话来概括,其董事长张玉良曾表示,"绿地是做当地政府想做,当地企业又做不了或者不容易做的事,在服务全国的过程中发展壮大自己。
" 对此,绿地控股选择用"地标经济"来做诠释,首先通过城市标志性建筑获取政府信用备用,再加上国资背景,拿到极低的融资成本。
之后绿地控股对项目垫资,证照齐全即可租售项目商住以回笼资金,同时自持部分还可以抵押贷款,循环往复,同模式不同城市复制。截至目前,绿地控股旗下的地标包括预计2017年完工的武汉绿地中心(636米)和大连绿地中心(518米)、2016年年底开业的南京绿地中心(450米)和预计2020年完工的成都绿地中心(458米)等。
然而近期,CNBC援引仲量联行数据称,作为上海新的地标建筑,632米的上海中心大厦出租率仅为60%,而且仅有三分之一的租户进驻大楼。
世界高楼的兴起无法阻止经济增长放缓,面对高昂的租金,哪怕是高大上的金融家在萧条期也会望而却步。更何况全国的标志性高楼中至少32%的企业都来自金融行业,这对于地标建筑的打击无疑是巨大的。
与此同时,来自戴德梁行的数据显示,2016年上海地区写字楼空置率较上一年度上升约4个百分点至14%,而深圳写字楼的空置率更较2015年上升8.
1个百分点至13.26%。 在整个地标经济链条中,最重要的环节无疑是项目的租售。在"出租"方面,租金、出租率都已江河日下;而"销售"方面,则因北京"3路26商住新政"的实施,以及广州、深圳和上海等地商住政策陆续出台,购房者的购买情绪降至冰点。
以北京市场为例,2017年3月27日-4月2日新政实施的第一周,北京商住公寓的成交量出现断崖式下跌,仅成交62套,环比下降97.26%。 在此紧张氛围下,绿地控股房地产业务板块接二连三撞上政策枪口。
2017年5月20日,北京市住建委宣布对密云区绿地朗山产业园进行了查处,该项目存在未取得预售许可证却擅自预售商品房的行为,以及涉嫌违规宣传"商改住"。住建委处以该项目开发商绿地集团北京京纬置业有限公司173万元罚款,对开发商开发资质进行降级,并责令其限期整改,整改期间作出暂停网签、暂停拿地资格以及暂停银行授信的处理。
5月18日,上海市闵行区规土局对绿地旗下上海通盈置业有限公司处以没收违法收入2968万元、罚款56万元的行政处罚。
该公司开发的商办项目绿地峰尚汇已全部交房,但是在竣工规划验收后,在二次装修中进行插层、分隔厨卫。绿地控股方面已与部分购房人解除了购房合同,并对违法建设进行了部分整改,但是整改未完全完成,因此吃到这张罚单。
更严重的,是6月13日西安市房管局发布《关于绿地国际生态城项目涉嫌违法销售》的公告,称"绿地国际生态城项目涉嫌在商品房销售活动中人为营造紧张气氛、捂盘惜售等违法违规行为,即日起,暂停绿地集团浐灞实业有限公司开发的绿地国际生态城西地块及西地块二期、绿地国际生态城(东地块)项目的网签销售,暂停绿地集团所有下属公司在我市范围内的商品房预售许可申请,依法对其严肃查处,并视其整改情况再做进一步处理"。
何时才能重回王座? 碧桂园有400博士护驾,坊间戏言其已具备大规模地产"杀伤力";恒大启动回归A股也已形成众星捧月之势,众多资本追逐,实现真正的强强联手;万科方面,恒大退出让"宝万"股权之争落下帷幕,万科完善的合伙人企业制度将会在地产界继续发挥优势。
在行业大势及同业竞争态势均出现明显变化的当下,绿地控股也在积极动作。
2017年绿地控股以50亿元入股重庆协信远创实业有限公司,占股比例为40%并列第一大股东,向强强联合迈进了一步。同时,绿地控股还对2017年定下目标,即主要经济指标力争实现10%-15%的目标增长。
这一切举动是否奏效?在2017年的计划中,无论是"特色小镇"的布局,还是计划全面铺开长租公寓、服务式公寓等运营型产品,绿地控股似乎都已经走在了一线队伍的后面。身处第二梯队,无论是做追赶者还是做模仿者,或许,绿地控股都要为其错过王炸之年付出代价。
