李海青律师 李海青:政府应以法律为根本抑制房价疯涨
据市场报报道,虽然迄至7月17日,2007年6月份全国房地产的统计数据仍未公布,但新一轮房价集体上涨已是不争的事实。面对房价的上涨,2004年以来,中央政府动员了9个部委和各地方政府,启动了税收、土地、金融、行政四大手段对房价进行调控。
今年以来,央行先后5次上调存款准备金率,2次加息。力度之大,决心之大,前所未有。然而,房价还在快速上涨,上涨范围仍在扩大。如此调控,如此结果,表明其中必定存在诸多重要的问题未得到解决。
客观的讲,对于一个尚处于城市化进程中的国家来说,房价的上涨具有一定的必然性,因为大量土地的占用必然导致土地价格的增长,而城市与城镇人口的增长也会导致住房在一定程度上的紧张。这一切皆是自然而合理的。但是对于像中国这样一个人均收入尚不高的发展中国家而言,如此高的房价增长率与高的离谱的房价,实在是让人惊诧。
在笔者看来,房价上涨迅速的一个非常重要的原因就是房地产市场法律制度建设的缺位与不健全,许多规定只是政策性的,缺乏有效的法律制度的规约与监管。与具有长期效力的法律规则相比,政策往往具有事后性、暂时性和过大的弹性。
所谓事后性是指政策一般是针对已经发生或存在的问题而制定的,而这种事后制定的政策往往只是治标不治本的,难以彻底解决问题本身。如现在各级政府的调控措施就基本是政策性的,就事论事的。而这种马后炮式的解决方式不能说是无效的,但是一般不会起到事先的未雨绸缪作用。
所谓暂时性是指政策的制定与执行不具有稳定的效力,往往具有应急的色彩。在缺乏稳定的法律制度的条件下,政府只能依靠政策来进行房地产市场的调整,根据问题不断出台政策。这样难免造成政策跟着问题跑的被动局面,政府只能是穷于以应付,耗时耗力而往往收效甚微。
实际上,最为有效的规约市场的方式还是一套稳定的制度规则。通过法律的形式预先规定房地产市场中各方的权责关系与运作程序,按规则办事是最为经济的问题解决方式,也是发达国家在此方面给我们的经验启示。
法律解决方式具有根本性,通过借助于法律,可以避免许多本来勿需的政策行为。当然,法律也要根据形势发展及时予以调整,但这并不妨碍法律体系本身的完整性与一贯性。尽快的建立、健全房地产市场的法律法规,完善一套成熟的游戏规则对于当前而言十分重要。
所谓过大的弹性是指相比较于法律,政府制定的政策往往更容易受到各种利益因素和非理性因素的影响,从而在一定程度上缺乏科学性。这并不是说法律是完全公正的,不受各种人为因素的影响,因为法律毕竟也是由人制定的,可能也存在这样那样的问题。
但是由于法律的普遍性和程序的严格性,总体而言,法律的公正与中立更容易得到保证与确信。而政策的制定与执行相较于法律,其严格性则无疑会差一些,甚至会差很多。由于其制定的非严格性,政策的制定更容易受到各种利益群体的不当影响,也更容易受到少数几个制订者的主观倾向的影响。
过大的弹性导致政策本身的不稳定性,从而影响了政策本身的效力,导致群众对政策制定机关的不满。比如当下广大人民群众对于政府对房地产市场的政策调整就缺乏信心。
对政策的过分倚重是法律制度不健全、不成熟的表现。建立、健全一套完善的房地产市场的法律法规体系并使之有效实施已经成为摆在我们党和政府面前的一项迫切任务。(作者单位:中共中央党校哲学部)
