张玉良约谈 领袖访谈:张玉良谈绿地

作为绿地集团的国际化元年,2013年,张玉良从亚洲到欧洲,从大洋洲到北美,在全球布局了4个洲、7国、11城,海外投资总额达到100亿美元,年内实现的销售收入30亿元人民币。

海外生意做得相当红火,张玉良本人对此也颇为满意:"上次去英国做活动,回国那天在伦敦的一家中餐馆吃便餐,我看到一份星岛日报,头版头条报道了绿地。"

张玉良扶着眼镜,面露微笑:"全世界对绿地的关注度很高,等我们完成整体上市以后,关注度会进一步提高。"

海外扩张:掌控自己的力量

绿地表现出的强烈进取心令人惊叹,用张玉良的话来说,就是"永不满足、永不止步"。

如今他将目光投至海外,外界当然也存有疑问:13亿人口的市场这么大,为什么要到海外去做人口只有10万、20万的市场?

张玉良的看法是,中国13亿人口的市场仍处在重要的成长期。而就海外市场来看,去年中国有9800多万人次出国旅游,3年之内预计会达到2亿人次,同时还有大量的移民,国人在国外购房的诉求日益强劲。

据了解,张玉良对每个海外项目事必躬亲,即便他对国际咨询机构及下属的调查报告已了如指掌,仍会坚持逐一进行实地调研。

从2012年至今,绿地在行业中已经有一套比较成熟的做法。相比其他企业,张玉良对于海外投资模式有独特的注解。

在区域方面,张玉良选择进入的均为发达国家。他认为,这些发达国家的市场空间很大,尤其是旅游、移民的中国人在持续增加。与一般的公司到能级低的国家、能级低的城市不同,绿地正好相反。

而对于目标客群,绿地选择与中国的中产阶级共同成长,"中国现在到海外投资、旅游、留学、移民的数量越来越庞大,按照最新的统计,2014年预计有1亿人次要从中国到海外去旅游。"

除此之外,不同于股权投资的做法,绿地选择自己掌控在海外的主要力量。

"我们不是做财务投资,而是自主经营,锻炼国际化的运营团队,这样可以更好地防范风险。"张玉良表示,绿地也需要依托于国际性房地产开发服务机构,这些机构在法务、中介机构、营销、产品定位等方面都非常专业,比如戴德梁行、仲量联行等都是绿地的合作伙伴。

谈及2014年在海外的发展计划,张玉良透露,从韩国到澳大利亚,绿地的项目在去年就已经进入了销售期,尽管只是销售了一部分,但今年可能更高,底线是130亿。

"结果可能远远不止这个数字,我们想留点余地。因为地产开发是有周期的,一般都是1-2年,国外有些地方时间会更长一些。"

PK万科:今年或可以超过

尽管海外市场已成绿地集团地产业务不可或缺的重要分支,但是张玉良在国内一点也没有放松。

根据绿地公布,2013年全年房地产业务实现预销售金额1625亿元,较上年增长53%,排名行业第二;实现预销售面积超1660万平方米,较上年增长38%,排名行业第一。

绿地集团办公室主任王晓东介绍,绿地与第一名万科的差距不到100亿,也就两三个项目而已,如果再稍微加一把力,今年就可以超过,与第三名万达的差距则有300多亿。2014年,绿地集团房地产业务销售收入有望达到2400亿元。

被问及今年是否能够赶超万科,张玉良表示,销售数据只是奋斗的目标,目标锁定后,并不在乎是不是第一。

"我们2014年的目标是建立在对国内外状况分析基础上,而且结合了自身的实际情况。从去年的土地储备来看,7大同行当中,拿地最多的有700多亿,我们去年是870亿,这些储备资源足以支撑我们接下来的发展。"张玉良如是说。

然而,房地产企业进入后千亿时代,仅在销售规模上做功夫显然已远远不够。面对不断下降的利润率,开发商对于行业的利润空间显得忧心忡忡。

不过,张玉良对此颇为乐观。他认为,行业的利润率不断下降是一个成熟的表现。

"因为前几年行业的利润率普遍比较高,随着市场的发展、行业的进步,利润率增幅减缓是必然。"他续称,绿地也正经历着同样的情况,但就行业来看,公司利润率不算低,基本在10%-15%之间。不过净资产回报率仍可维持在20%以上,这比一般上市公司要高得多。

国资改革:企业怎么样转型

有人将企业的发展轨迹比作抛物线,在达到制高点之后,就会遭遇"天花板"。在张玉良看来,企业家不该惧怕"天花板"。

"如果一个企业家不追求发展,那就不是好的企业家。"他表示,谁也不知道企业成长到多少会出现天花板,因为这要看整个市场,看企业的竞争能力。

"也许今年2400亿,明年就3000亿以上了。过去也有一些说法,超过1000亿再往上做就会到天花板,还有人说2000亿以上是没有可能的。实际上,我们早就过了2000亿,这就看企业怎么转型。"

2013年,绿地作出了3个转变,主要是从单一开发向综合开发,从国内开发向国际开发,以往是以开发为主,现在是以开发和运营并重。

不过,对于绿地而言,转型可以追溯到1997年。按照现代企业制度要求,绿地在97年开始改制为集团。到2012年,经过股权更迭,农委等下属企业持股51%,职工持股46%,其余3%为社会股东持有。这种国有资本控股,职工参股的股权结构,让绿地拥有了国企的背景,但又不失现代企业的灵活。

去年12月,紧随上海公布"国资改革20条"之后,绿地集团宣布选定扩股投资人。深圳平安、上海鼎晖、宁波汇盛聚智、珠海普罗及上海国投协力五家企业成为绿地增资扩股案中的投资人。

据张玉良介绍,这是绿地第一阶段的增资扩股,此次完成以后,所有制结构发生变化,混合所有制团队大概占公司股份29%,国有股份大概48%左右,新的股东一共有10家,新进5家。未来,按照市场与企业发展的情况,绿地还会继续实施相应的改变。

据了解,2014年绿地集团将参与国有企业的并购重组,"我们将参与到地方国企,包括中央企业等不同层面的重组、调整中去,发挥我们的优势,进行资源整合。"

张玉良透露,混合所有制参与中央企业、地方国企改革的过程当中,绿地的对象会锁定两条,即与行业关联度比较高,能够协同成长的;同时也倾向于投资平台。

整体上市:希望上半年能成功

张玉良的目标是要打造神形兼备的本土跨国公司,计划用3-5年的时间实现这个目标。

怎么才叫跨国公司呢?"现在商务部、国资委对跨国公司的界定都有标准,主要是指在海外的投资、在海外实现的销售收入、在海外的资产规模占比达到20%-25%。除了硬件之外,内在的国际化理念同样重要。"

为此,张玉良提出,第一个十年在上海,第二个十年在中国,第三个十年要成为世界的绿地。

去年8月成功控股盛高置地、登陆港交所之后,绿地集团整体上市成为张玉良即将攻陷的另一座"城池"。

"整体上市是上海市委市政府国有企业改革的一个重要的步骤,同时也让我们的企业更加公众化、市场化,便于进一步国际化,是提高企业竞争能力的一个重要举措。"

据2月19日媒体消息,绿地集团已于2月初向证监会递交上市材料,若进展顺利,绿地将于上半年成功登陆A股。

资料显示,自去年6月28日停牌的金丰投资,因为绿地集团重组事宜,已整整7个月没有交易。

"2013年下半年以来,由于公司规模比较大,我们的评估、审计等大量前期的基础工作已经做完,期望在今年2月初能够把所有的申报工作完善。但确实因为涉及面比较大、单位也比较多,各方面工作的衔接也比较多,我们希望今年上半年能够成功。"

张玉良续称,上市以后,绿地的管理将对标跨国公司,对标上市公司的要求。在企业品牌影响力方面得到进一步扩大。

以下是采访绿地集团董事长兼总裁张玉良的现场实录:

现场提问:2013年,绿地的房地产业务实现了53%的增长,按照规划,2014年仍会保持50%以上的增长,怎么看公司今年的目标?如何评估2014年的市场?

张玉良:我们2014年的目标是建立在对国内外状况分析的基础上,而且结合了自身的实际情况。

从去年的土地储备来看,7大同行当中,拿地最多的有700多亿,我们去年是800多亿,800多亿的储备资源足以支撑我们接下来的发展。

伴随着中国经济的成长,新型城镇化仍在推进,中国仍然是一个巨大的市场。外界有疑问,13亿人口的市场这么大,绿地为什么要到海外去做10万、20万人口的市场?

中国13亿人口的市场仍处在重要的成长期。从中央提出的新型城镇化,到出台的相关规划;无论是针对新城镇的产城一体化,还是对旧城、老城改造的步伐,中央提出三个"一个亿",即到2020年,要解决约1亿进城常住的农业转移人口落户城镇、约1亿人口的城镇棚户区和城中村改造、约1亿人口在中西部地区的城镇化。

简单理解,"一个亿"是继续由农村转到大中城市,"一个亿"是已经进入城市的人口要变成市民;还有"一个亿"是棚户区的人要改造,这些市场是巨大的。

与此同时,在这个市场上,我们也有竞争力。去年我们商业地产的出售部分占总销售额的42%,在全国的企业当中比例是最高的。而且商业地产、产业地产的成长空间很大,去年我们平均增长50%,在产业地产方面的增长达到了80%,这就说明绿地的业务结构以及增长完全符合市场需求。

现场提问:您对于海外市场有怎样的看法?绿地在这方面有怎样的特点?

张玉良:我们看好海外市场。从2012年至今,我们在行业中已经有一套比较成熟的做法。相比其他企业,我们海外投资有几点不同。

第一,我们去的都是发达国家,这些发达国家的市场空间很大,尤其是中国人旅游、移民的量在持续增加。这与一般的公司到能级低的国家、能级低的城市不同,我们正好相反。

在国内市场也是一样,别人在三四线,我们从2012年开始转入一二线城市。因为一二线城市的市场空间更大,三四线城市的空间在萎缩,2013年已经有明显的趋势性变化。

第二,我们不是做财务投资,而是自己掌控在海外的主要力量,锻炼国际化的运营团队,这样可以更多的防范风险。当然,绿地也需要依托于国际性房地产开发服务机构,这些机构在法务、中介机构、营销、产品定位等方面都非常专业,比如戴德梁行、仲量联行等都是我们的合作伙伴。

就海外市场来看,去年中国有9800多万人次出国旅游,3年之内预计会达到2亿人次,同时还有大量的移民在继续往外走,国人在国外购房的诉求依然强劲。

作为一个大公司,虽然坚定地看好国内市场,但不能仅做中国市场,也要做全球客户的市场,因而绝不能放弃国际市场。比如伦敦60%的房子都不是卖给英国人的,因而我们的项目可能有中国人在内,但从长远来讲,不仅是中国人,外国人也是我们的目标客户。

从这些角度来看,我们觉得无论是中国市场还是海外市场都是比较乐观的。如果一定要说担心的风险,那应该就是自己的可控能力,团队建设能不能跟上这样的需要。

现场提问:今年,公司在海外市场有怎样的发展目标?

张玉良:从韩国到澳大利亚,我们的项目在去年就已经进入了销售期,尽管只是销售了一部分。今年可能更高,底线是130亿,结果可能远远不止这个数字,2015年可能会达到300亿。因为地产开发是有周期的,一般都是1-2年,国外有些地方时间会更长一些。

现场提问:绿地整体上市的事情,现在处于什么阶段?

张玉良:整体上市是上海市委市政府国有企业改革的一个重要步骤,同时也让绿地更加公众化、市场化,便于进一步国际化,是提高企业竞争能力的一个重要举措。

2013年下半年以来,由于公司规模比较大,我们的评估、审计等大量前期的基础工作已经做完,期望在2月初能够把所有的申报工作完善。但确实因为涉及面比较大、单位也比较多,各方面工作的衔接也比较多。我们希望今年上半年能够成功,但这个是政府主管部门的审批,我们只能配合他们的工作。整体上市是方向,我们正在积极推进。

现场提问:A股上市之后,绿地会在哪些方面得到发展?

张玉良:上市以后,我们的管理要对标跨国公司、对标上市公司的要求,在信息发布等方面要符合公众化市场的需要。从整体来看,上市以后,集团的很多机制也会更加市场化。

另外,从增资扩股结果来看,整体上市后,资本实力会得到进一步增强。绿地为什么增长那么快?既收购香港公司,进行发债,国内又增资,支撑了企业快速成长所需的资本金基础。

在企业品牌影响力方面,不仅仅是在国内,我们更希望成为世界的绿地,扩大全球品牌影响。从去年来看,我们积累了很好的基础,现在全世界所有的主流媒体,几乎每个月都会有关于绿地的报道,过去都是没有的。比如上次去英国做活动,回国那天在伦敦的一家中餐馆吃便餐,我看到一份星岛日报,头版头条报道了绿地。

全世界对绿地的关注度很高,整体上市以后,关注度会进一步提高。去年在香港资本市场登陆以后,大家虽然关心着我们的"儿子"(绿地香港),但实际上对母公司的了解也更进了一步。这样的好处有很多:不仅能够提高国际知名度,而且还可以督促企业更加规范、完善。

现场提问:您提到今年参与国资委的并购重组,这方面有什么计划?另外,平安入主以后,应该有两个席位可以到董事会,这方面有什么进展?

张玉良:公告当中提到,每5%的股份以上可以有一个董事或监事,1月底开完股东会,平安会来一个董事和一个监事,不过人选还没有定,只定了席位。对平安来讲,投资绿地主要是战略投资,不是参与管理的。

第二个问题,借助十八届三中全会的决定,我们要参与国资改革当中的重组问题。

去年关注度比较高的是混合所有制,绿地本身已经是混合所有制,而且在上海市委市政府的支持、关心下,我们的市场化程度比较高。

从市场化的实践行动来看,企业发展能有这么好的推进,也证明这是一个正确的做法。从2000万到去年的3500亿,企业成长了17000多倍。我们的原始资本金是2000万,到账的时候还抽掉了600万,只有1400万。21年的时间,我们从1400万变成700亿的净资产,这个成长说明这个机制非常重要。

2014年对全国来讲是一个改革年,三中全会讲得很清楚,我们希望在今年参与国资改革当中,特别是希望有机会进入混合所有制改革当中。参与央企的改革、参与各省地方混合所有制的改革,也是今年我们工作的重要内容之一。

现场提问:关于增资扩股,有没有考虑会有新一轮的增资扩股的动作?

张玉良:增资扩股完以后,所有制结构发生变化,混合所有制团队大概占公司股份29%,国有股份大概48%左右,新的股东一共有10家,新进5家。未来,按照市场与企业发展的情况,我们还会继续实施相应的改变,但第一阶段已经做完了。

现场提问:参与央地两级国企改革,有没有目标的领域?另外,在能源板块,在现在的市场不太好的情况下,绿地有没有什么思路去改善?

张玉良:参与中央企业、地方国企改革的过程当中,我们的对象是锁定两条。第一条是与我们行业关联度比较高的,能够协同成长的,这个工作在推进当中。希望进入以后这些单位像我们一样,成为真正的混合所有制。也就是说,团队也都持股,把个人利益和国家利益捆绑起来。

目前,我们的混合所有制团队有29%的股权。同时,希望在经营权方面我们是能够参与的,并不只是做战略投资。第二条是倾向于投资平台,如果是好的有成长性的企业,通过我们的投入,让它转换机制,增强我们资本运作方面的功能与收益。

关于上市以后能源效益相对比较差的问题。能源相对比较差是一个现状,这两年中国的能源企业都比较困难,主要原因是能源消耗的增速在放缓,资源价格也出现了大幅下调,所以去年以及今年我们这方面的效益也比较差。不过现在我们正在改善,主要还是转型商业模式。比如在煤炭方面,我们采取了深加工,拓展相关区域与产地相结合的商业模式,以提高能源运行质量。总体上,估计未来一两年能源还是处于困难阶段。

现场提问:今年的销售额会不会超过万科,成为第一名?在金融领域,绿地可能会与地方合作建立金融交易所,能否介绍一下这方面的情况?

张玉良:首先,销售数据是我们奋斗的目标,这个目标锁定以后,我们也不在乎是不是第一。综合竞争能力的体现最后会体现在数据上,是不是第一就看能力有没有达到,如果到了,我想我们会继续成长,可能还不止这个数据。当然,我们是很有底气的,这个数字我们会实现的。

第二个问题,金融现在是我们发展的重要板块,前两年具备了一些基础,2014年希望有较大的成长。今年的成长主要得益于绿地整个品牌的提升,同时获取资源的能力在不断加强,而且不仅是国内,在全球获取资源的能力都在加强。另外,得益于集团的发展,绿地在全国各省的口碑、影响力、受欢迎度都比较高。

我们与三个省有金融合作,主要是在三个方面。第一,是金融资产交易中心,实际上就是资产交易;第二,是类似于投行类的金融租赁公司;第三,是小贷公司。我们在全国近10个省开了小贷公司,现在有十几个小贷公司,已成为中国最大的小贷公司。我们在上海现在有4个小贷公司,并且都是控股的。

现场提问:现在业内有一个说法,万科是行业老大,这两年为了业绩增长,不断地拿地,似乎有些"业绩牵着鼻子走"的状态,绿地怎么看发展瓶颈的问题?

张玉良:万科是一家优秀的公司,我相信它还会继续成长。

绿地的业务结构比较合适,所以对于业绩成长的要求,不仅仅是今年要达到2400亿,我很有底气地讲,明年还会有更高的增长。

当然,成长到多少会出现天花板不敢说,因为这要看整个市场,要看我们的竞争能力,也许今年2400亿,明年就3000亿以上了。过去也有一些说法,超过1000亿再往上做就会到天花板,还有人说2000亿以上是没有可能的。实际上,我们早就过了2000亿,这就看企业怎么转型。

也不能说是被舆论绑架,就必须拿地,自己要有定力。但如果一个企业家不追求发展,那就不是好的企业家。绿地有两个"永不",即"永不满足、永不止步"。

去年,绿地是财富榜第359位,今年大概是在280位到270位之间,我们的目标是明年到200强以内,后年将会提到100强,我们现在提出的就是做全球跨国公司100强这个目标。

现场提问:今年怎么安排拿地节奏,重点会放在哪些区域?对城镇化会参与到什么程度?

张玉良:从拿地的区域来看,我们是顺应国家新型城镇化发展的规划要求,包括一季度中央要公布的城镇化的规划,现在提出中西部地区要发展一批300万到500万人口的城市。从目前的情况来看,过去城镇化就是大规模的农村人口到城市来,这样的城镇化发展质量很差。

现在中央不是这样认为的,而是提出三个"一个亿",其中旧区改造任务比较重。在北京,我们要上三个旧城改造的大项目。另外我们跟江西签订了100亿的旧城改造项目,设立100亿的旧城改造基金。

这种新型城镇化的区域是在重点城市,不是全面铺开,简单来说还是在一线城市和省会城市,以及中央锁定的中西部地区的一些重点城市。

至于拿地节奏,按照市场来看,什么时候市场相对资源成本比较低,我们拿地力度就会加快一点。对于"地王"项目,我们也做的,但一般不做单价"地王",总价"地王"就不一定了,可能是看中土地比较大,综合性比较强,便于整体开发。尤其是这几年,我们建的产城一体化、空港产业园、高铁产业园比较多。

全球的经济发展告诉我们,经济发展到一定阶段以后,空港对经济的带动作用很大。在国家经济转型中,像绿地这样的公司很适合围绕航空产业发展产城一体。

另外,关于参与城镇化的形式。目前来看,我们主要通过旧城改造,发展新城、产城一体,在这方面我们基本上会延续2013年的做法。

现场提问:国土资源部出台了一个有关土地供应的新风向,减少新增建设供地,这会对绿地这一类的大企业带来什么影响?特别是在华东的一二线的城市。

张玉良:国家的供地是与经济发展相匹配的,供地计划也会按照中国经济发展的需要去调整。这并不是说政策是对或者不对,我认为还是要按照协调发展去做。

对于大企业来讲,我们希望地价合适,不要因为供应太少,地价被炒上去,从而又影响到房价。不要因为土地供应减少,导致区域地价快速上涨,使这个地区的整体商业竞争能力下滑。因为成本太高,商业竞争力马上下来,地区竞争力也会下来。另一方面,我们会顺应市场的要求,选择合适的地区,按照国家总体倡导的导向去做。

现场提问:近两年,房地产的利润率在下降,对此您怎么看?绿地的利润率大概是什么样的情况?

张玉良:房地产行业的利润率都在下降,这是行业的普遍情况,同时这也是一个成熟的情况。因为前几年行业的利润率普遍比较高,随着市场的发展、行业的进步,利润率增幅减缓是必然。

绿地也差不多,不过我们的利润率不算低,基本在10%-15%之间。但净资产回报率仍维持在20%以上,这比一般上市公司要高得多。因为我们资本金比较小,所以杠杆相对比较强。

另外,我们是国内公司,不是香港公司或国际公司,所以有大量的商业地产转入经营以后没有计算,也没有评估。香港公司会及时评估,当年把利润结出来。我们没有这样做,所以就没有反映这一块的利润。

能源的利润比原来略有降低,但由于我们地产业务成长快,所以从总体上还是平稳的。

现场提问:去年绿地销售达到1600多亿,其中有多少是权益部分?绿地对于合作模式有什么样的想法?

张玉良:我们合作的项目比较少,去年开始有一些比较大的或者较敏感的项目,大家有一些合作。在整个收入中,合作项目所占比重很少,不超过10%。因为去年刚刚开始,前几年我们几乎百分之百是自己做的。

从总体上来看,我们仍然会以独资为主,这是我们一贯的模式。特殊情况下,比如别的企业需要合作,或者我们确实也需要通过一些项目进入某些区域,或者需要照顾一些公司,会考虑合作。

现场提问:很多企业把风险控制作为一个重要的方向,绿地在这方面是怎么做的?怎么看待现金流和负债率方面的问题?

张玉良:大企业的风险控制跟发展一样重要,所有行业的大企业都非常注重风险控制。

我们的风险控制主要有几方面重点。首先,事要可控,人更要可控。

第二,投资要可控。绿地所有投资都是集团定的,下面的单位只是提建议,集团决定能不能投。每年我们都会有预算,比如今年投多少,有多少的现金流投入,多少的是新增贷款,多少买地等。这个工作已经做了两年了,去年我们在年初就预算了800亿的土地款,到年底因为现金流比较好,增加了70亿,总共买了870亿的地,项目投资也是从预算开始进行风险控制。

第三,信贷规模要可控。对银行的信贷规模,各个单位是没有权利去做的,全部是按照预算的风险控制范围。除此之外,还要加速周转,现金流周转可能也会影响比较大。