段国圣主动资产管理 卢志昇:凯德是一个主动的资产管理者

“凯德是一个很主动的资产管理者,而不是一个只会收租金的房东。”

观点地产网 今年第三季度,凯德集团在中国的购物中心净收入为27.3亿,同比增长5.2%,全国整体出租率接近95%,租户平均销售增长9.1%。

在实体商业普遍遭遇寒冬的大环境下,这样的成绩凯德显然是满意的。在接受观点地产新媒体采访时,凯德商用华南区总经理卢志昇直言,尽管国内经济增速下滑,但相比其他国家和地区还是很快的,因此对国内的零售市场中长期依然保持乐观。

独特的“资产管理 房地产基金”的运作模式,要求凯德在做每一个商业项目时首先要考虑的都是长期稳定的资本回报,因而在投资策略上,凯德并不追求项目数量的增长,更重视的是项目价值的提升和资产的规模效应。

面对供应量过大、竞争激烈的市场大环境,拥有多年商业项目运营经验和庞大的品牌资源库的凯德不仅没有受到太大的冲击,反而借此进一步拓展轻资产业务,今年8月首个品牌输出项目顺利落地长沙。

虽然目前凯德在华南区域仅在九个城市布局了九个商业地产项目,但随着轻资产业务的拓展,未来卢志昇所管辖的华南区域,或许将通过品牌输出占领更多的市场。

凯德的坚持

卢志昇强调最多的便是长期稳定的投资回报:“凯德不求一百个购物中心或者二十个来福士,我们追求质量,质量换取的是良好的、可持续的回报。”

在卢志昇看来,资产总额的增长比单纯的项目数量增加更具规模效益,项目数量的快速增长并不一定会带来收入的快速增长,但项目资产值增加却可以带来更多的效益。

广州、深圳这两个一线城市,则是凯德华南区域未来的扩张重点。

卢志昇坦言,广州、深圳的市场潜力都很大,人口密度高,如果有机会,将持续深耕这两个市场。

“广州人均购物中心的面积是全国一二线城市中最低的,真正的国际化的大型购物中心并不多。广州白云区人口和面积已与新加坡相当,而凯德在白云只有一个购物中心,在新加坡有20个。凭借广州的人口和土地面积、经济体量和实力,我觉得仍然有很大的市场潜力可以挖掘。”

但由于广州和深圳近年土地供应少,竞争又十分激烈,凯德将坚持多元化拓展之路,通过收购资产或者公司、在建工程转让、土地招拍挂等多种方式寻求更多的优质项目机会。

2013年,凯德从绿地手中收购了白云绿地中心近9万平方米共4层的资产,但因为项目原有硬件设施达不到凯德的长期运营规划要求,凯德额外投入了几千万的资金和6个月的时间成本对整个项目的建筑结构进行了改造及重新布局。

凯德广场·云尚2015年底开业之后,截止到今年10月份已经达到超过95%的出租率,开业三天平均客流7万,如今日平均客流达5万左右。

对于为何收购之后还要另外花费如此大的成本改造项目,卢志昇表示,所有的投资都得看长远的回报,如果这个时间段不做一些适当的改造,未来30年的运营也许会很痛苦。

资产管理的过程中,除了挖掘释放项目的价值,凯德也会不断对项目租户、商场结构等多方面作调整,以保证项目在运营中有长期稳定的回报率。

“凯德是一个很主动的资产管理者,而不是一个只会收租金的房东。”卢志昇表示,消费者对商场是有选择性的,来了一次觉得不好,第二次可能就不会来了,所以必须主动去管理。

观点地产新媒体获悉,在卢志昇担任华南区域总经理后,从2009到2014年5年间实现了回报率的大幅上涨,依靠的就是持续的资产升级改造,“这些都是历年来我们做的每一个小动作累计起来的结果。”

资产轻与重

“一个企业并没有无限量的资本,我们希望把资本投在回报最高的地方。”卢志昇强调,早在2013年,凯德就明确在全国五大城市群都会以一二线城市布局为主,目前凯德在一二线城市的布局也已超过其资产总额的90%。

在凯德,来福士、雅诗阁服务公寓两个产品线的选址也有着明确的范围,即北上广深以及重庆、成都、宁波、苏州等一二线门户城市。

今年启动进一步拓展轻资产业务后,凯德的布局开始有了变化,“投资方面凯德重点关注五大城市群——京津、沪苏杭宁、广深、成渝、武汉,管理输出除了会考虑五大核心城市群外,也会考虑不在五大城市群里面的潜力城市。”

今年8月份,凯德在长沙落地第一个管理输出项目,虽然凯德华中区定位的核心城市是武汉,但十年前凯德已在长沙开发了一个商业项目,拥有本地的管理团队,在长沙寻找到其他合适的项目,就可以依托这个团队管理输出的项目。

“很多城市、很多市场已经进入产能过剩、供应量过大的情况,再继续去投资,加大供应量,建一个新项目对公司的回报和对社会资本的应用并不是最高效的。”

“这种情况下更凸显出我们的优势。”虽然商业地产供应量已经过大,但专业的运营商却并不多,因而项目管理输出的需求是很大的,对于有着多年经验和庞大的品牌资源库的凯德而言,这样的需求更多意味着机会,而非竞争。

不过,卢志昇坦言,虽然仍会将广州、深圳作为管理输出的重点,但在土地供应紧缺、城市副中心发展速度缓慢的情况下,要找到合适的项目并不容易,“位于广州白云新城的凯德广场·云尚项目也是看了200个项目以后才确定的”。

而且,在卢志昇看来,北京、上海很多项目都是一些基金或者企业化的机构投资者,这些机构型投资者到了一定的年限会选择退出项目,某个时间段内资本市场会比较活跃,但广州深圳的资本更本土化。

以下为观点地产新媒体对凯德商用华南区总经理卢志昇先生的采访实录:

观点地产新媒体:今年上半年来福士第一次到华南,这个项目最新的进展情况如何?

卢志昇:5月份封顶仪式对外披露以后,招商率已经达到50%,截止到10月底11月初招商率已将近80%。

已经引进的主力店有百佳精品超市TASTE、百老汇旗下高端影院百丽宫,餐饮也有很多第一次进入深圳的品牌,比如来自新加坡的莆田、香港的炎丸等,服装有大量的品牌正在谈判中。品牌的定位基本上达到了预期。

观点地产新媒体:凯德是第一个用国际化视野在深圳打造这么一个综合体的企业,怎么看深圳的商业市场氛围和消费者特点?

卢志昇:不管是哪个行业,只要是零售这一块,消费者选择去哪里两个重要因素是离家近、交通方便。

这个项目不可能覆盖全深圳,因为没那么大的体量,主要想锁定的消费者是在南山的居住消费人群。南山半岛3到4公里范围内有100万人口,但人口不是我们最重要指标,人口质量才是。南山科技园有很多新贵阶层,南山半岛是外籍人士和外籍高管的集中地,而且整个南山半岛里面居住了很多年轻家庭,这些也是要覆盖的消费人群。

观点地产新媒体:深圳来福士从项目一开始到落地经历了比较长的时间,一方面深圳地太少;第二,凯德比较喜欢用合作的方式进行开发?

卢志昇:凯德在中国拓展投资也不局限于合作,比较灵活。很多人会觉得外企拿地比较难,但随着中国经济市场化的进度,公开市场拿地条件越来越平等,我们拿不拿地不取决于是否和政府关系好,而是取决于对这个市场、对地价高低的评估,是否会给我们的投资带来良好的回报。

凯德不追求一百个购物中心,或者二十个来福士,而是追求质量。质量换取的是良好的、可持续的回报。我们一直都在关注拓展进度,不管是收购资产、公司,或者是土地招拍挂,只要有合适的物业、土地都会去参与。

2013年集团现任总裁林明彦先生上任之后制定了非常明确的方向,在中国的业务中心聚焦五大城市群,华南区以广州、深圳为主;华东以上海为中心,覆盖苏州、杭州、宁波等周围城市;华西区是成都、重庆;华中以武汉为中心;华北区是以天津、北京这两个城市为主。

观点地产新媒体:凯德广州、深圳的动作不是特别大,未来会向其他周边城市布局?

卢志昇:第二季度财报显示,凯德在一线城市和二线城市的资产占总资产的93%,其中上述五大核心城市群中的11个主要城市资产占集团在中国总资产的85%。虽然二三线城市很重要,但是每个企业都没有无限量的资本,凯德希望把资本投在回报最高的地方。

广州人均每平方米购物中心的供应量是全国一二线城市中最低的,而且这些供应量包含了一些比较老旧的商场,真正高品质的购物中心并不多。

从人口和土地面积、经济体量和实力等因素考虑,广州的市场潜力依然很大。说个简单的数据,白云区的土地面积约等于新加坡,白云区的常住人口再加上外来人口就等于一个新加坡,而凯德在白云只有一个购物中心,在新加坡有20个购物中心,而新加坡购物中心的总数差不多是100个。所以凯德会侧重在已有业务的城市,如广州、深圳,进一步深化发展,而不是在九个城市发展九个项目。

观点地产新媒体:提到管理输出,这是今年启动的一个新业务,能不能介绍下?

卢志昇:今年8月份凯德在长沙签下了第一个管理输出项目,与长沙先导投资控股集团有限公司就长沙湘江财富金融中心项目签订了购物中心管理合同。凯德以输出管理和品牌的形式参与项目的资产规划、开业筹备、商业运营和资产管理。通过签订第三方管理合同扩大购物中心网络,并作为长期持有商业项目这一主要发展策略的补充,增强规模优势和行业领导地位。

现在中国很多城市的商业房地产市场已经产能过剩、供应量过大,如果再继续去投资,建新项目对公司的回报和对社会资本的应用并不是最高效的。

虽然供应量加大,但这些供应量由不是很专业的一些开发商在运营,市场上这方面需求很大。凯德在中国有多年的经营经验,65个项目的经验和资源,在全球有15000个租约,合作的品牌很多,资源库非常庞大的。

凯德拓展这个业务不仅可以从市场上获利,还可以和业主创造双赢的局面。这个业务拓展方式和投资不同,投资凯德只会关注五大城市群,管理输出方面,除了会考虑五大核心城市群外,也会考虑不在五大城市群里面的核心城市。

观点地产新媒体:虽然这些输出管理项目不在核心城市,但一定程度上提升了凯德在全国范围的品牌影响力和知名度,某种程度上也会加大凯德去做别的项目,或者收购的优势?

卢志昇:品牌必须要有一个网络效应,对凯德来说是双向的。一方面扩大项目网络,另一方面可以加大我们对租户的谈判筹码,同时,还可以提高团队在这个行业内职业发展的高度。

因为这是个管理项目,也可以为业主争取更好的租金条件。像长沙先导集团,一个国企自己去聘请团队,和超市或者影院、快时尚品牌谈判,拿到的条件并不会比我们好。

观点地产新媒体:凯德在华南区域广州、深圳周边城市佛山、东莞会不会做管理输出这个业务?

卢志昇:广州、深圳输出管理业务是我们的重点城市,东莞、佛山有合适的机会也会考虑。具体涉及到商业谈判,而且不是每一个谈判都会成功,广州白云新城的凯德广场·云尚也是看了200个项目以后才确定的。

广州副中心和城市核心的项目机会并不多,深圳土地面积又非常紧缺,要找好项目并不那么容易。

广州、深圳的资本比较本土化,北京、上海很多项目是一些基金或者企业化的机构投资者,这些机构型投资者到了一定的年限肯定会有退出的需求,这时资本市场就会比较活跃。

观点地产新媒体:来福士综合体和凯德广场,这两个产品线的区域选址有什么标准?

卢志昇:来福士不仅仅是一个购物中心,还有国际甲级写字楼、雅诗阁服务式公寓,这两个业务比较大的需求来自国际化的消费者。跨国公司对写字楼的要求标准比较高。雅诗阁也一样,消费人群大部分是常住客,要么长期出差,或者国际公司、央企到某个区域的高管,可能在这里呆一到六个月。这些因素决定了来福士指挥选址有充分需求的门户城市。

凯德广场和其他开发商的商场品牌有点不一样,并不是一个所谓的标准化的产品线。凯德是因地制宜,因为投资模式有合作、收购物业,也有收购公司和公开招拍挂获取土地,这就决定了在每个市场、每个城市每个区落地的项目都是独一无二的。

所有凯德广场都会根据周边3到5公里可覆盖的人口特征和消费需求来进行差异化打造。只有迎合市场需求的购物中心才能做成功,商业不是建完卖了就算了,土地使用权有40年,建完之后要在这里持续管理好这个商场,给投资者可持续的回报。

观点地产新媒体:今年整个零售市场都不是特别好,怎么看实体商业的发展?

卢志昇:第三季度凯德购物中心的净收入是27.3亿人民币,同比增长5.2%,出租率已经接近95%,租户的销售增长平均增长了9.1%。

2009年到现在,中国GDP的增长从双位数降到了现在的6.7%左右,但是还有很大的空间,我们对中国零售市场中长期还是比较乐观,这么大体量的经济体还有六个点以上的增长速度已经很快了。

电商的冲击,不能说没有影响,但不会一下灭绝购物中心这个业态,人还是社交型的动物,购物中心可以成为社交需求的一个载体和空间。

第二,电商上面卖的东西有些确实在实体店难买到,但是这些和购物中心并没有冲突,而且很多人在电商上不会买一些价格和价值较高的产品,所以实体店还是有一定的优势。

对我们来说影响最大的不是电商,而是整个市场的供应。很多品牌开店会比较谨慎,布点会非常看重谁在管理这个商场,这种供应量大的情况下更凸显出我们的优势。

观点地产新媒体:凯德有一些项目是通过收购拿过来的,改造提升等方面会不会有一些难度?

卢志昇:云尚是个很经典的项目,在收购的阶段绿地已经把建筑结构完成了,原来把这里规划成一个百货店。我们进去之后推迟了部分区域的开业,额外花了几千万和多六个月的时间进行改造。

所有的投资都得放很长远的时间来看回报,即便现在花几千万砸楼板,推迟了六个月,我们管理团队到集团层面都觉得是值得的,因为这个时间段不做,未来30年会很痛苦。

我们有一个词叫资产升值改造,凯德是一个很主动的资产管理者,而不是只会收租金的房东。在资产管理的过程中,只要看到一些还没有释放出的潜在价值,都会去评估怎么释放这些价值。

观点地产新媒体:凯德商用华南的项目在五年内实现了回报率的大幅提升,对资本的回报衡量标准是什么?

卢志昇:我们是追求越高越好,投资者对我们的要求是每年都要增长。当然在回报和实体经营、运作、管理这些方面要有平衡。就是不断在项目上挖掘结构性的价值,或者设计性的改造空间,提升这个物业的价值。

另外,主动管理这个资产,比如不定期关注市场变化,内部商场的租户销售状况,有一些租户做得不好会淘汰掉。所以每年凯德所有的商场都会有租户的调整,动线上甚至结构性调整,不断进行调整。虽然说五年内回报翻了一倍,但是这些都是历年来我们做的每一个小动作累计起来的结果。