深圳市许斌 仲量联行:金融与科技行业持续支撑深圳办公楼投资市场发展
仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示:“以目前相对比较活跃的保险资金为例,其自用和投资需求相结合的投资特点成为新趋势,过去一年来大宗办公楼成交明显增加
深圳,2016年7月14日 - 仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示:“以目前相对比较活跃的保险资金为例,其自用和投资需求相结合的投资特点成为新趋势,过去一年来大宗办公楼成交明显增加。”零售物业方面,个性品牌受关注程度增加,儿童类业态租赁需求活跃。
由于本年度将有三条新地铁线大范围行经核心商圈,随着客群覆盖面扩大,核心商圈在零售物业市场的主导地位将继续巩固。工业物业市场,本季度深圳稳定的租赁需求支持整体非保税仓库空置率环比下降0.9个百分点至2.2%,供不应求的态势让全市非保税仓库租金升幅稳定,环比上升近1.8%。
甲级办公楼
上两个季度相对疲软的租赁需求得到改善。深圳市经济整体发展稳中向前,第一季度全市GDP同比增速8.4%,近三年来最高。其中第一季度第三产业增加值同比增幅9.1%。在经济基本面良好的情况下,2016年前5个月全市企业注册数量同比增幅约27%,全市整体办公楼需求获得支持。
甲级办公楼方面,高科技类公司的租赁需求稳定,证券、银行、保险等传统金融类企业的询盘量较第一季度有所上升,优质单一业权的甲级办公楼需求获得支持。但在福田CBD,租金敏感的中小型租户外迁搬到福田CBD边缘或南山中心新落成的办公楼的情况导致部分大厦空置率上升。
本季度仅有一个甲级办公楼项目投放市场。第二季度,仅有一个位于福田区的散售型甲级办公楼项目(京基滨河时代)竣工,新增面积近14万平方米。
中小型互联网金融公司退租及注册受限对办公楼空置压力的影响稍获缓解。在整体租赁需求稳定、企业自用需求增加的情况下,本季度全市整体净吸纳量录得近12万平方米,使得全市甲级办公楼空置率轻微下降0.1个百分点至13.
3%。 甲级办公楼资产值持续上涨,但租金仍处于盘整期。租金方面,下降态势仍然持续。优质单一业权物业需求依然稳定并且空置率保持低位,一些地标性项目租金甚至仍在上涨,但是,部分散售物业因为企业持续外迁导致入驻率没有明显改善等原因,租金叫价继续下降,导致全市甲级办公楼租金环比下降近1.
2%。 继北京上海后,全国办公楼投资市场热点趋往深圳。以目前相对比较活跃的保险、银行业为例,其自用和投资需求相结合的投资特点成为新趋势。但是由于整体资产价格目前处于高位,深圳全市资本值升幅基本维持不变。
市场展望:展望未来,仲量联行深圳董事总经理夏春毅指出,金融与科技行业购买优质可售物业自用的需求将持续支撑投资市场发展。下半年,预计将有近80万平方米的新增供应投放市场。但是,深圳经济基本面维持良好发展及P2P企业倒闭影响逐渐减弱,预期租赁需求保持乐观。加上总部企业自用需求外,银行、保险等行业活跃的自用购买需求将在一定程度上降低空置率压力。预期年末全市甲级办公楼空置率上升,但仍在20%以内。
受上述因素影响,虽然优质单一业权的甲级办公楼租金仍有一定上涨空间,但预计下半年整体租金下调压力仍然存在。投资市场方面,投资需求活跃,机构性投资者和自用型企业用户持续看好深圳市场。投资者仍然看好核心区域物业未来的升值潜力,另一方面,金融与科技行业仍然积极寻找优质可售物业用于自用,该方面需求将继续支撑投资市场发展。
