王小军南京王小军:南京二手房该涨会涨该跌可能没到位

2017-09-28

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文章简介：南京2007年二手房总成交接近50000套,以前很多年份在42000套总成交,也就是3000套每个月.由此看来,08年一月份是正常的,二月份的数据下跌了30%,成交了1896套,三月份成交了3000多套,抛开二月份的大雪.二手房的成交数据已经恢复到了一个常态,我认为这个常态就是每个月在3000套以上.这说明二手房市场稳定了,但并不代表每个月房价都会涨的观点,可能现在这个不太现实了.这个稳定并不是价格的稳定,而是整个市场的数据的稳定.二手房的数据都会处于不停的变化当中,同一地块上的二手房,像长江路

南京2007年二手房总成交接近50000套,以前很多年份在42000套总成交,也就是3000套每个月。由此看来,08年一月份是正常的,二月份的数据下跌了30%,成交了1896套,三月份成交了3000多套,抛开二月份的大雪、二手房的成交数据已经恢复到了一个常态,我认为这个常态就是每个月在3000套以上。

这说明二手房市场稳定了,但并不代表每个月房价都会涨的观点,可能现在这个不太现实了。这个稳定并不是价格的稳定,而是整个市场的数据的稳定。

二手房的数据都会处于不停的变化当中,同一地块上的二手房,像长江路上的一个房子,从去年6月份以后的价格是下降的,再拿长江花园比,去年大概1.2万左右,但今年可能1.3万左右,所以同一个地板上面的二手房可能都是成交了,但是价格是不同的,就是好的物业和旧的物业是拉开了距离,我认为这个是必要的。

以前人家说地段决定一切,但现在不是的。就是说,在二手房市场当中,价格和商品房的价格是有区别的。也就是说,二手房不像商品房一样,像江北某楼盘去年推出了800套,到年底只卖了几十套,这样的楼盘不降是不可能的。

这个是不是拿江北的数据相比呢?也不一定,看销售商的销售策略。说明这个市场不降价也能卖掉房子,我的观点是,你不要拿江北来衡量南京,刚才像尼总的房子只是卖给有钱人的。有钱人都希望投资房产,如果要我说投资的稳定和可靠,那雅居乐的房子的10900块,我就让我的朋友不要投,因为这个房子是属于中等人群的房子,我说这样的房子不要投。

为什么?以前开发商开发的时候,一块是商品房的一块,一块是住宅房。所以在富人当中夹着穷人,这种房子可能不是稳定的回报,而目前市场投资就要做高端才有可能稳定有回报。

我们拿二手房的成交数据说,在我们成交的200万以上的房子当中,80%左右不贷款,是一次性付款的。在买80万以下的,80%—90%是贷款的,说明了购房人群的实力不同,所以好房子为什么降不下来。

就像前面说的北京的房子有大腕的房子,同样高端的房子也有高端的客户在这里,他们也不在乎这些钱。而对于老百姓来说,如果有30—50万的房子就不一样了,就是这样的道理。归根到底,我判断南京的楼市走向,我看了中等收入人群需要购买的楼盘,如果在河西看,不要看奥体,奥体的房子其实不应该超过8500元,奥体现在有一个"烂尾楼",迟迟不能交付,这样的房子,二手房市场,8000块钱没有人要。

刚才我们知名地产策划人寇建强谈到了南京要冷,但可能是局部的冷,你像江北的价格就不应该超过4900,实际上南京楼市到底是真冷还是假冷,还是全年冷下去,现在说这样的话还早。不过,我相信万科的楼盘会卖的很好。

以前在我们南京楼市很特殊的现象,那种二手房和商品房价格倒挂的现象,现在不常见了,从将军路来讲,现在是没有倒挂的现象。像江宁的倒挂现象在将军路没有了,但在叉路口可能还有,因为那个地方可能还有一些尾盘。但从去年来看,去年将军路的楼盘,开发商开出来是4700元,二手房当时卖6500元,这样的倒挂现象在将军路没有了,在叉路口还有,但不多了。