陈仲伟世邦魏理仕 访世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟

       在已经持续数年的房地产调控中,商业地产一直以独善其身的姿态默默前行。时至今日,中国的商业地产投资存量已经超过日本,成为亚洲最大的市场。对此,市场发出了截然不同的声音:到底商业地产泡沫破碎的临界点日益临近,还是仍然具有极大的投资空间。

“以办公楼物业为主的商业物业,仍然是国内以及境外投资者未来的投资重点。”世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟在接受本报专访时表达了境内外投资者对中国商业地产的乐观态度,但对二三线城市和低端商业地产的发展前景仍应相对谨慎。

       中国房地产报:以国际性的商业地产服务和投资公司的视角来看,2013年中国市场最受投资者关注的投资型物业是什么?

陈仲伟:从前三季度的统计数据来看,写字楼物业交易仍然占据最大份额,其租金与需求在一段时间内将保持稳定。优质写字楼仍然稀缺,投资者们将把重点放到次要地理位置与非核心的物业上,同时海外投资者更加倾向于投机偏好。

尽管二线城市价格持续攀升及优质资产供应有限,但投资者依然对这些地区表现出浓厚的兴趣。国有企业积极地购买写字楼物业自用以节省高额租金。在一线城市,投资者已经对有意向的物业主动发起收购要约。国内地产基金将持续活跃,相较于海外基金,它们的投资标准更为灵活,并不只关注各方面都很优质的稀缺物业。

中国房地产报:国内最活跃的投资群体有哪些?

陈仲伟:来自境内的中国地产投资群体主要有以下几类:第一类是自用类投资者。主要为自用,当然也有一些出租的情况。第二类是REITs,即房地产信托投资基金,它们直接投资房地产。第三类是机构投资者,特别是国内的保险公司进入地产投资领域,例如平安保险、平安信托。第四类是房地产开发商,国内一些有实力的开发商近年表现相当活跃。

中国房地产报:过去一年,无论是境外还是国内投资者都把中国的商业地产物业作为投资重点,目前中国商业地产投资市场都有哪些种类?

陈仲伟:国内的商业房地产投资主要分为三种,一是零售物业,二是办公楼物业,三是工业物业。

过去数年来,主要成交在办公楼物业方面。拿中国一线城市来说,供需还是比较均衡的。特别是在北京,甚至有供不应求的情况,这种情况在未来3到4年还会存在。某些二线城市在未来几年供大于求。

从未来的需求来看,工业物业也是现在投资的一个新热点。租金回报比较高,从供需关系来说比较平衡,甚至在很多城市是供不应求的。可以预见,未来的2年~3年,在办公楼领域,将有更多选择性,当然也要注意某些二线城市的投资风险。

中国房地产报:目前整个中国市场商业地产现状比较好,客观上是不是政府主导催化了这个市场?境外投资者进入中国市场的现状如何,他们在地产投资方面最大的挑战是什么?

陈仲伟:我们认为政府行为肯定是其中的原因之一。第一,政府批出很多新CBD开发地块,催生大量写字楼新增供应。第二,现在很多地方政府捆绑性卖地,在卖住宅用地时也捆绑商业用地,如办公楼、商业、酒店等,也造成更多商用物业面世。第三,政府出台的宏观调控也促使开发商转型。他们经过10多年住宅领域的发展,建立了基础和实力,我们越来越多地看到,他们转向商业地产,基本沿袭了香港开发商的发展模式。

境外的投资在国内做地产投资,我觉得挑战主要体现在三方面。第一是政策方面的挑战,第二是在商业物业方面可投资的优质物业并不多,第三是国内和海外的融资结构不同。对海外基金来说,面对国内物业,它们会因种种限制不能顺利将钱投进来。另一方面,相较于海外融资,国内融资成本还是相对较高。

中国房地产报:具体而言应该注意哪些二线城市的投资风险?对明年的商业地产而言,还有哪些应该警惕的地方?

陈仲伟:预计2014年优质写字楼供应在未来仍将保持高位。新增供应仍将主要集中在以成都、沈阳为代表的二线城市,预计将对存量去化造成更大的压力,令二线城市整体空置率继续上行。在成都、重庆、杭州、天津等竞争日趋激烈的城市,业主的议价能力或将受到更大的挑战。然而,鉴于二线城市核心地段的高品质甲级写字楼仍相对较为稀缺,我们对此类物业的市场表现仍持相对乐观的态度。

此外,随着零售物业供应高峰来临,市场竞争加剧将令现有零售物业的运营压力日益增大。在购物中心日趋主流及网络购物蓬勃发展的双重夹击下,部分中端百货的运营情况更面临较大挑战。预计未来因经营不善而停业或退市的零售物业将持续增加。在此情况下,增加体验式消费占比或实行一站式消费以适应网络消费的蓬勃发展趋势,引入新品牌,或调整物业定位以确保差异化的市场定位,引入专业的资产管理模式等将成为未来零售市场发展的重点。

中国房地产报:2013年,境外投资者对中国房产显现出强大的购买力,中国来自海外的投资在过去一年间已经超过50亿美元。但同时也有大量中国投资者到海外房地产市场投资,如何看待中国投资者大举涉足海外市场的情况?

陈仲伟:不是说今年海外市场有什么吸引国内的资金,而是因为国内的渠道越来越少,所以大家就会往外看寻找机会。海外投资有很多原因,一个原因是投资机会比较好。其次是在外国投资名义上的回报率相对来说比国内高。比如说在北京,住宅回报率在2%~3%。国外一般在5%左右。但是每个国家的法律不同,基本都有一些交易税,比如说出租房子也要交税。还有物业税、房产税,算下来可能高1%~2%。

中国海外房地产投资总额从2007年不到5亿美元,逐年上升至2013年仅前3季度就达到75亿美元以上,其中坐收稳定财务回报的投资类型和需要涉及开发管理的投资类型几乎是五五分,这说明中国的机构性投资者更看重在投资项目中担当更重要角色,成为大股东、掌握话语权,而不仅满足于财务回报。