重庆陈劲 陈劲松:重庆房价难以大涨 深圳首次购房年龄涨到35岁
2016年中国房地产总成交额增长了接近30%,全年销售额第一次突破10万亿。但市场仍随时迎来加码调控,创造了最好销售业绩的房企们已做好寒冬到来的准备。房地产会崩盘吗?中国最大的房地产中介之一世联董事长陈劲松在2017年1月7日的中城联盟论坛用他新的市场衡量标准对房地产市场进行了总结和预测。
陈劲松有一套自己衡量市场规律的衡量,即热度上门、市场盘均、调控双杀、量在价先、久盘必跌、价格看供销比、城市看聚集、城市潜力峰均比、资产重边际、崩盘由杠杆、租售看年龄。对于这套衡量,陈劲松用七张PPT做了解释。
在上门量上,陈劲松认为市场热度的衡量主要是看上门量。世联行1600个售楼处统计数据显示,十一黄金周上门指数达到了全年最高值175.5,10月新政后,上门量急速下滑,创2010年金九银十后历史新低,上门指数为99.5,环比降幅43%。其中一线城市下滑显著,上门量较十一前下滑68%。
盘均指某个楼盘平均价格的涨跌。目前市场上主要是看市均,即城市的平均价格的涨跌。陈劲松认为市均是最骗人的。超过均价就不给备案或以前带装修的房子现在不带装修了,市均价格上这些因素显现不出来。
以深圳为例,深圳2015年盘均上涨全部超过50%,但市均增长不到10%,因为盘都在远郊。十一新政前后,深圳、北京、苏州等15城、严政使盘均成交情况跌幅50% ,结近冰点。重庆、武汉、石家庄盘均成交情况跌幅接近3成。
在供销比上,陈劲松从土地供应和区域供销比两方面进行了说明。2016年全国土地市场进入了一个自2010年来的土地供应大拐点:一线销售面积超过当年土地供应面积,即拐点已经出现;从历史数据来看,凡是销售面积超过土地供应面积的时候就一定出现地王。
同时,从区域来看,34个城市商品住宅销售额占全国43%。深圳、东莞、厦门、广州、北京和上海6座城市近5年平均供销比小于1,长期供应短缺。
而宁波、成都、郑州、石家庄、昆明、福州、兰州、大连、重庆9座城市平均供销比大于2,土地供应大于销量,因此指望这些城市房价大涨,在供销比数据上不支持。
从城市看,都市圈的融城现象出现。核心城市与周边上车盘比率未超过2:1的城市难以出现购房者向周边扩散的情况。以深圳都市圈为例,深圳涨了三倍于惠州,这时惠州房价要涨,但是深圳房价在惠州两倍以内,惠州房价不长。惠州涨的最厉害是惠阳,因为惠阳要通地铁。
在年龄上,进入了一个租赁崛起的时代,世联统计的首置年龄显示,一线、热二线城市首置门槛不断提高,首置年龄已在35岁以上。以深圳为例,深圳首置年龄2012年33岁提高到2016年的35岁,去年首置车盘年龄为36岁。这意味着大学毕业后十几年是租房,租赁市场消费升级就是巨量市场。
另外,对于2017年房地产市场是否会崩盘,陈劲松从房企的雄心指数(企业年度招拍挂拿地总价/年度累计销售收入的比值)去衡量。数据显示,百强房企中,国企雄心指数为56.2%,明显积极。非国企雄心指数为35.6%,相对保守。同时,国企又以地方国企的积极性最高,雄心指数为71.7%。2016年,主要地王的创造者为地方国企。
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