陈劲松简历 陈劲松:靠谱的民间指数

改革开放初期,最早来内地投资的是港商,无论是“三来一补”,还是贸易,他们是第一批吃螃蟹的人。92年之后,来投资房地产的港商也多了起来,那时中国资本极其稀缺,各地张开双臂,红地毯迎接,港商们被到处的投资热土和优惠政策,被火热的激情和各种保驾护航搞得头鸣脑胀,一时半会找不到北了。

于是乎,亲情、关系和各种承诺几乎就是投资的依据。二、三年下来,结果却是差距不可以道理计,真金白银投资的港商同志们可不傻,他们一定要搞清楚是怎么回事啊,于是乎有了一次总结会。

说港商是同志,不是开玩笑,因为本人恰好也是其中一员,而且是投资极为成功的中国海外(香港)的职员。可不像我们内地开会,人家聚会的目的很清楚:如果投资内地房地产,怎么判断哪些地方行?看什么指标?

比如,当时中海投了深圳的住宅,熊谷组投了珠海,为什么中海就挣了大钱,而熊谷组投资珠海就基本打了水漂呢?按房产指标看:都是特区,都邻港澳,都有优惠政策,何况人家珠海土地还更便宜,市区就能看大海呢。中海为什么选深圳?

大家热烈讨论,其中一位先生说既然官方的指标说不清楚,能不能看民间有哪些指标?于是我想起了一个最容易看到而且绝对构成指标的“电线杆指数”。

所谓“电线杆指数”,即“电线杆干净程度指数”。城市的电线杆可是爱国卫生的门面,当时美化城市,首先要把电线杆擦干净,否则,上面贴满了“老中医”、“租房”、“性病”等小贴纸广告岂不是很丢脸?可恰恰是这个电线杆指数最能说明哪里是投资热土:只要在大街上看到电线杆不干净的地方就能投!

电线杆不干净说明什么?说明了不可遏制的需求,外来人口大量的涌入。关键是这个指数是如此地明显,就摆在大街上。能够在政府屡次爱国卫生运动中存活,是多么靠谱的证明啊!

二、数据为什么不靠谱?

诺贝尔经济学奖得主高斯曾对近二十年来的经济学发展表示失望,认为经济学家运用大量数学公式的研究趋势是方向性错误。张五常先生说:“最蠢的研究,是试行解释没有发生过的事!”为什么这么说?因为他深有体会:“若要解释世事,我们首先要知道世事的真实性。

我对政府发表的统计数字历来有保留,也可能是出自亚洲的背景使然。即便对某些权威的政府或机构发布的统计数字没有怀疑,我也总是要查询一下其量度的方法。因为有过‘中计’的经历,痛定思痛才产生上述的感受。”

比如,我们在房地产市价分析中经常用到的指标“收入/房价比”,究竟“居民家庭收入”是怎样统计出来的呢?我曾有机会问过国家统计局原总经济师姚景源先生。姚先生说,国家统计局在各城市的分局调查大队是按户籍人口抽样,然后发表格让抽到的家庭填表,每个填表家庭国家每年补助20元人民币。高收入的家庭不愿意填报,经常遇到的现象是,人家说我倒贴200元别让我干这个吧!

什么是“平均房价”?国际上平均房价的概念是包括所有居民住房的房价,不单指“新购商品房”,主要是存量商品住房、微福利房。比如深圳,面积占据住房总量50%比例的城中村私人住房,因为不具备完整产权、法定不能公开上市交易,黑市价格就不被计入统计范围。

即使我们二手房产权交易是国家标准的买卖合约,按道理价格统计就真实有效了吧,恰好相反!因为二手房的增值税使得交易过程中普遍存在价格的“阴阳合同”。这样不论你用多科学,多复杂的数学公式,得出来的“平均房价”就啥也不是了!

一个被经济预测广泛应用的“收入/房价比”指标,分子和分母都有大问题,还能得出什么有效结论?远远落后于实际真实的城市发展的统计框架(比如外来人口的收入就没办法统计)得出的数据,怎么用来指导实践?

我们已经进入大数据的时代了,先别提什么“客户轨迹”了,就说“结构型数据”的房子吧。谁说得清每个城市到底有多少套住宅?世联行数据部门经过一年多的努力,单是弄清楚商品住宅的套数、户型、编号、朝向这些基础数据的60%都不容易,网络上房产的信息多则多矣,只可惜基础数据不真,叠加上的价格之类的交易怎么准确识别和客观反映?

三、 商界的民间智慧

中国商界在国际交往中,往往感叹我们和人家几乎像两个物种,我的朋友张民耕在美国投资做一个私募房地产REITs,他最大的体会是决策过程简单得多:“你可以要你需要的任何数据,然后把精力放在你应该做的最主要判断未来的方向。”中国商人之所以给人家疑心重、狡猾和决策过程不透明的印象,那是国内“数据信用”环境的后遗症和外部性啊!我们商界要决策未来,没有“锣鼓听音,说话听声”的疑心还真不行。

“民间指数”是不是中国独有的现象?预测房地产市场这么复杂的事儿,老外有没有他们的“民间指数”呢?有!他们做得更系统,而且积累的历史更长,更能量化分析。他们叫做“领先指标”。

比如对于中国正在积压中的商业、办公、工业厂房,他们是怎么观察民间的领先指标?这是英国工商业不动产的领先预测指标,他们可以根据近二十年的验证,量化到领先多长时间:

备注:M0:基础货币,M4:广义货币供给。来自拉斯·特维德《逃不开的经济周期》。下同。

什么是他们的房地产价格即将见顶的领先指标?

出售天数的增加

一个城市中未销售住房数量的增加

卖房报价与成交价格比率的下降

出售超过120天的住房数量的增加

为投资所购买房产所占百分比的增加

抵押申请数量的下降

必须强调的是,那是正常市场的“民间指数”,我们因为政策忽冷忽热地“打摆子”,这些指标就只能呵呵了,我只是想说,“民间指标”是国际通用智慧。

还是说一个接地气的故事来结尾吧,判断一个城市是不是“规则公平”,是投资者决定是否进入的重要因素,否则“关门打狗”怎么办?一个朋友告诉我,他不管投资哪个城市,晚上都一个人去当地的娱乐场所喝几杯,别多想,此举就是考察“夜总会宰人指数”,由此得出哪些城市绝对不去,而东莞是“打不死的小强”。

那么,问题来了,房地产靠谱的民间指数哪里找?!

1 通过全国代理案场的客户上门和认购变化,世联行定期公布市场领先指标“客户上门指数”

2 通过看不同城市客户购房门槛变化的“上车盘指数”

深圳上车盘指数

以上都是世联行家的独家干货,

如果还不尽兴,只能请你往这儿看

世联行大数据平台即将上线,敬请关注。