界面刘肖刘肖进京首年成绩不错但万科面前仍有几场硬仗

2018-01-31

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文章简介：这是从杭州北上的万科北京总经理刘肖第一年交出的成绩单.自去年年初接替毛大庆掌舵北京后,这位出身麦肯锡.顶着万科"第三代"光环空降北京的"新人"一直颇受各方关注.他大刀阔斧地给北京万科做了多场手术——这也让很多人对北京万科今年业绩十分感兴趣.现在看来,成绩不错.据北京建委数据显示,2015年网签商品房中,万科销售165.9亿元,市场占有率5.2%,是今年的双料冠军.排在后面的分别是,首开139亿元与保利117.7亿元.而在过去一年纯商品住宅累计销售金额排名中,万科同样

这是从杭州北上的万科北京总经理刘肖第一年交出的成绩单。自去年年初接替毛大庆掌舵北京后,这位出身麦肯锡、顶着万科"第三代"光环空降北京的"新人"一直颇受各方关注。他大刀阔斧地给北京万科做了多场手术——这也让很多人对北京万科今年业绩十分感兴趣。

现在看来,成绩不错。据北京建委数据显示,2015年网签商品房中,万科销售165.9亿元,市场占有率5.2%,是今年的双料冠军。排在后面的分别是,首开139亿元与保利117.7亿元。而在过去一年纯商品住宅累计销售金额排名中,万科同样独占鳌头,全年销售144.9亿元,市场占有率高达7%。

刘肖过去一年更多精力放在了转型之上。在接受界面新闻专访时,他曾提到自己接手北京万科后遇到最大的困难就是转型。在两百亿的高点选择转型,其实与二次创业、重新开始无异。

2015年的北京楼市也与过往不同。一些结构性的变化正深刻影响着房企的打法与节奏。

数据显示,2015年北京楼市总成交金额为3204亿元,商品住宅全年成交金额为2095亿元,占整体的65%,同比增幅达36%。但商品住宅供应面积却仅为583万平方米,同比下降37%。这随之带来的便是成交上的量价齐升,2015年商品住宅销售均价同比提升了36%。

这些互相对立的数据揭示了一个简单的现实,即北京楼市正在逐渐高端化。事实上,在逐年缩减的商品住宅供应中,高端供应的占比从2014年的18%提升至29%。而供给结构调整传导至成交结构调整,高端成交占比升至19%,首置降至33%,较2014年首置成交占比40%也有大幅下降。

高端项目和地块的不断入市也正在让整个市场的交易结构发生变化,首次置业者面对高昂的新房价格更倾向于考虑二手房。数据显示,去年北京二手房成交面积1794万平方米,共计成交19.7万套,均创下历史新高。而二手房与新房成交套数的比值也已由2014年的2.2攀升至去年的3.6。

此外,商改住项目的成交大增也在显现北京市场交易结构的微妙变化,2015年商改住项目共计成交149万平方米,增幅高达76%,成交均价亦同比攀升31%,市场热度远超2014年。这些变化背后揭示出一个简单的逻辑,在新房市场高端化趋势明显的背景下,二手房和商改住项目正在吸收部分客群。

一方面,商品住宅供给的持续下降与高端化趋势,正在改变北京楼市的交易结构。另一方面,看似无限飞涨的地价正在不断抬高房企成本,这座白银时代的房企必争之城,正在抬高它的门槛。

在北京商品住宅销售排行前20的榜单中,销售金额排行已经从去年最低17亿提升至今年的19亿元。而入选这个榜单的面积占比与金额占比有所下降,表明北京楼市与全国迥异——集中度竟然有所降低,这意味着,市场竞争正进一步加剧。

这正是刘肖需要面对的新情况。在今年的销售榜Top20中,万科有四个项目位列其中。在变化的市场环境中取得这样的成绩,对于过去在高端市场投入不多的北京万科来说已属不易。而相比于眼前,今年刘肖的担子可能要更重,在一方面兼顾北京万科转型事宜之外,他还需要在日益疯狂的北京土地市场上获得更多地块才能保持公司业绩的持续稳定。事实上在接手北京万科之初,这家公司已没有多少优质的土地储备了。