陈志武房产泡沫 陈志武:宏观经济持续虚胖 房地产泡沫将加速破裂
不得不说说中国的房地产问题。上一个十年,其实是房价持续上涨的十年。新十年现在已经开始了,房价会怎么走?虽然,不同区域、不同层次的城市,房价走势肯定会不一样,但我觉得有一点是肯定的,就是未来十年不会是房价持续增长的10年。我的判断来自两个层面。
第一个层面是从历史角度来看中国经济的增长。中国经济增长到今天,我觉得很难再按目前的模式,每年都按7%、8%哪怕是6%的GDP增速持续增长下去。上帝对中国过去的三十几年非常照顾,但是我们都知道从人类社会发展的历史轨迹来看,到目前为止没有哪一个国家可以一直快速增长下去。
16、17世纪的时候荷兰经济快速增长,然后18、19世纪一段时间里面是法国、英国。英国经历了200年左右主宰世界的时期,中间也经过多年的经济快速增长。到20世纪初,大英帝国的时代已经结束了。20世纪是美国的世纪,美国经济是不是能够长久地持续增长,最终改变前几个世纪其他国家都没办法避免的规律,现在还很难说。
但是不管怎么样,世界历史几千年,还鲜有一个国家的经济总是能够快速、持续的增长下去。从数学上来说这也是不可能的,从人类生存需求方面也很难做到这一点。
正因为中国现在处于非常关键的状况下,正因为已经建立的既得利益群体那么强大,所以大家都希望看到更关键的改革。否则的话中国经济很难再持续增长下去,但是既得利益群体是不可能轻易作出让步的。从中国看到的现实也至少可以让我们理解,世界几千年历史上,没有哪一个国家能够总是在适当调整政策、调整体制的时候,作出理性的调节,就是因为经济增长繁荣一旦持续一段时间之后,各个人种都很难去避免自己变得越来越自我膨胀,越来越非理性的自信,下一步就开始进行一些很愚蠢的事,自己砸自己的脚。
没有哪一个社会可以完全避开人的行为规律。
所以我希望中国在十八届三中全会的时候,能够向世界各国证明我们跟其他的国家不一样,尽管有很多利益群体的阻挠和阻力,能够在关键的时候做出必要的体制改革。如果能做到这一点的话,不仅仅是我服了,而且我相信世界上很多国家的人会更进一步佩服中国做事情的理性,做事情的决心和干劲。
第二个层面是就房地产泡沫本身。人类社会几千年的历史,没有发生过哪个国家房地产的泡沫永久地持续下去。道理其实很简单,首先想说的就是,现在看不出来哪个国家的房地产最后没有破灭,日本破灭了,美国2007年的时候也遭遇了房地产危机,亚洲的韩国、马来西亚、泰国、菲律宾、印尼等都没能幸免。
当然最早的像欧洲这些不同社会都经历了房地产泡沫,最后的结局都是一样的。为什么耶鲁的席勒教授2013年得了诺贝尔奖?就是因为他做的很多研究结果准确预测了经济泡沫,一个是2000年互联网泡沫破裂,一个是2007年之前预测美国的房地产泡沫也会破裂。
回到我刚才说的话题,中国目前的房价繁荣很明显跟货币政策的推动影响关系非常大。很多人说是因为城镇化带来的,城镇化肯定是一个房价上涨的推动力之一,但是货币政策绝对是非常关键的推动力。如果没有这么多的流动性,在中国社会中间流转,房价也不可能涨到今天的这个地步。
其实中国经济现在的泡沫越来越大,这本身就告诉我们,中国房地产泡沫要破裂的时间离我们越来越近。这就是为什么我说房地产再持续的增长绝对不会超过五年、十年。未来几年就会告诉我们,不会因为我们中国人是黄种人,不会因为中国社会是种儒家社会,人类社会的规律就不适用了。这么多年所有的经济学和金融研究,以及关于不同社会史、经济史和文化史的研究告诉我们,中国人在几乎所有方面,本质上和人类社会的其他人种是一样的。
所以我希望中国的老百姓,特别是中等收入、高收入的企业家,千万要记住美国社会经过的一个教训。根据美联储的数据,我们发现2007年到2010年受到金融危机冲击的三年里,美国十分之一最富的家庭,他们的财富大概平均增长百分之二。
而美国中等收入的家庭,他们的财富在2007年到2010年那三年里平均缩水将近40%。为什么?就是因为,美国中等收入家庭的财富几乎百分之百都是放在房地产上的。而美国最富的十分之一的家庭,除了房地产以外,他们更多地将资金投到股票,投到债券,投到基金,投到对冲基金里面。
这是因为美国那些富有家庭,他们的投资,他们的财富、理财,投资组合非常地分散,金融资产占的非常非常的高。所以他们在金融危机期间,财富不仅没有缩水,反而平均来讲增值了。但是美国的中等收入家庭,财富平均缩水40%。
