王雪松画家 房产评论家王雪松:房市下跌多米诺骨牌与双向调控

1、杭州出现房价下跌的信息;南京出现房价下跌的信息;接着成都出现房价下跌的信息;接着重庆出现房价下跌的信息,接着华北曝出房价下跌的信息。周六的下午,阴霾的上午过完以后,与一朋友坐在沙区的圆缘园茶餐厅,听到一个重庆二月成交量创5年新低的信息,晚上回来问一再四川二线城市做媒体的朋友,曰:四川二线城市全线下跌。

2、多米诺骨牌最大的特征是滚动的势能,由发起势能决定,而中间过程的延续的势能,取决于单个骨牌的稳定性,延续的时间在取决于堆放骨牌的地方是否平坦与强化势能或者弱化势能的斜度。如果微向上形成阻力,骨牌会渐行渐止;而如果微向下,则势能累计强化,速度则以初始动能加加速动能的合力决定。

3、本轮房市的问题的根源问题到底在那?也即多米诺骨牌的初始动能到底是什么?目前市场的观点是银行停贷导致,开发商现金断流;而这中间有个加速催化剂,即人民币贬值,海外融资渠道完全阻塞。国内货币紧张,而又得不到外部输血的市场,只能转向市场供求关系方面。

从需求市场融资,在一个几乎完全自由市场的市场中,快速融资的唯一的办法是降低价格,赢得需求者,求得生存。但这并不是本质的问题,因为如果市场供需平衡的话,那么是不需要外部资金来输血的。因此楼市本轮的初始动能是供需失衡。在供应的加速度情况下,需求是减速度,两者之间差异因为时间堆积而形成鸿沟。

4、金融业有着一个聪明人行业的雅号。反过来金融行为也常常会被视为一个人聪明与否的重要评判标准。奢侈品买贵了,跌价了,可能大家笑笑而已,也不能说奢侈品的价格没有房地产高,那只是一个相对的数据,最近豪车动不动降价几十万,也没见那个消费者去砸4S店,为什么杭州一降价就出现消费者砸售房部呢?这只能说明房产的金融属性太强,购房者不仅损失了金钱,还损失了智商与判断力,两者结合就失去了人群中的尊严。

消费出现降价以后,消费者会说,无所谓,反正也都消费了。

房子呢?我们本身就希望赚钱,但我们现在缺亏了本,说明我们判断出现了错误,做出判断的智商是否出现了错误呢?这是一件让人感到羞耻的事情。我想如此来解读奢侈品降价与房价下跌的两种行为的差异,也是一种角度。

谁还会愿意去当下一个傻瓜,是房地产市场徘徊观望的主要原因之一,而谁是那个最聪明的,会在最底部把桃子买下来,则是楼市观望徘徊的第二个原因。在奢侈品市场里面,购买力存在,而同时出现量价下跌的现象很少见。当然供应过剩,需求萎缩,是任何行业与产品量价下跌的核心原因。

5、目前市场来看,多米诺骨牌已经开始启动。楼市多米诺的势能取决于两方面,一方面是供需两方力量的悬殊,如果力量悬殊越大,那么势能就越充足;其次是取决于摆放骨牌的桌面。从目前来看,楼市供应在去年呈现出一个加速度;而需求则因为综合原因,做了一个减速度;供需双方的势能差在年底达到一个峰值;其次是摆放骨牌的桌面也即经济的基本面呈现出一个倾斜向下的态势,两者交互传染,导致的二月市场开始出现骨牌倒塌。

从桌面来说,经济向下是一个无解的难题,保出口就要人民币贬值,而与之就是经济转型的放缓与资金的出逃;促转型短期出口遭受更加剧烈的冲击,失业率短期上升是一个大概率事件。

前者恶化高端需求,后者恶化楼市低端需求。而从骨牌本身来说,去年年末供应加速度的核心原因是货币渠道堵塞,汇聚在干流而不能分化到支流,造成货币的堰塞湖。

也即市场不是没有资金,而是资金没有效率,没有流向的问题。因此地方竞生。地王竞生的局面也分化了供应市场,供应市场资金流向也非均衡,呈现出两极分化的态势。这是本轮降价的肇始原因。

6、调控,从理论上来说,可以解决目前楼市的问题,即第一做好底线准备,第二控好结构。但政治往往在解决经济问题上表现出很大的异质性,市场繁荣的时候,他可以锦上添花,市场恶化的时候,他却不能雪中送炭。这就是罗斯福当时即使用了凯恩斯的需求扩张主义还是没有办法挣脱泥藻的核心原因。

从理论分析来说,政府是有能力控制住局势的,但实际上政治又是无力的。原因很简单,政治对货币与资源的分配一样要求效率与效益,而结构性的差异则会导致效率和效益的差异。

比如同样叫一个行长贷款一个亿资金,A行长运气好,刚好碰到一个好市场,客户信誉好,市场基础好,反弹能力强,因此A行长贷款不仅具有社会效益还具有经济效益;B行长恰好相反,B行长最后的贷款导致坏账产生。

这时候政治必须对AB行长进行评判,最后的结论一定是A行长能力强,应该表扬而B行长要么腐败,要么能力差。面对这种囚徒困境,银行才会产生不作为的思想。这是政治失灵的根本原因。所以弱势市场情况下,笔者不看好政府的调控行为。

政治是零和博弈,而市场往往是正和博弈与负和博弈共生的市场。两个市场的属性本质是不同的。回过来我们要解释国有市场的主体地位对市场的控制力行为,尽管国有企业本身属于政治,但上面银行行长的囚徒困境会发生在国企老总身上。

因此国企在弱势的情况下也依然会呈现出竞争性。个体利益与集体利益冲突的时候,除非集体利益带有某种宗教色彩,否则集体利益会服从于个体利益。这是政治市场的基本规则,不作为是最大的作为,在政治上本身随处可见。

7、关于本轮市场的基本判断问题,笔者在另外文章已经阐述,正常情况,2014年年末数据应该会是这样,全年人民币存款依然有50万亿,居民储蓄存款差不多40万亿,房地产贷款余额12万亿,城市居民净存款余额约为5万亿左右。

城市人均存款约7000元,满足于4个月的正常生活。也就是统计学上的数据,城市居民负债能力已经达到极限。每年新增负债承受能力以偿还为基数成比例增长,如此那市场回到10年前的基数,当然也不至于回到10年前的水平,从这个角度来看,未来N年内,房地产市场将经历一个较长周期的低迷期,直到居民的负债能力恢复。

这个视角问题是,房价问题本质是一个货币问题。从这个角度来说,2014年不是衰退的最后一年,将会是N年中的一个年份。

其次是本轮市场滑向的问题,在下降通道,要改变市场运行方向或者调整速度,多米诺骨牌就是调整桌面的角度,但今年经济的基本面调无可调。最后就是调整单个骨牌的势能问题。从目前来说,中央政府的双向调控已经开始,货币贬值抑制高端需求,促保低端。

从理论上来说这没问题,但违反了消费心理学。因此市场率先出问题的依然是二三线市场;换一个角度来说,就是目前政府调控的近期结果是无效率的,甚至可能出现了负面效应。

8、软着路与硬着陆,其实这代表了市场唱空和唱多的两种主要支撑。从政府角度来看,要极力避免硬着陆发生,原因在于政治的需要,因此要抑制房价的硬着陆;而市场角度来看,需要硬着陆,这两者的关系是断其一指与伤其十指的关系。

十指伤了,自然什么事情不能做了,而段了一指,虽然不能正常工作,但毕竟还能工作。从经济社会学角度来看,伤其十指是指波及面全覆盖,断其一指是指深度创伤某一个阶层。排除专家们个体利益需求而言,笔者更愿意聆听唱多的,高房价可以避免需求的继续底层化,而按照毛泽东的理论,只有最低端的群体出现困境,社会才会出现波动。

文明的变革,在中国历史上基本没发生过。所以文明就不会变革,所以毛泽东才将中农划到富农那个一个角度合并讨论。富农,中农贫农的关系问题本质问题就是今天的房价问题的社会化问题。

9、金融为什么永不间断,是因为货币的存在,只要货币存在,核心问题就只有流动性问题和归属问题。如果高房价破裂短期来看财富损失,但货币存在,货币才是财富的表现形式,货币会自然推动房价修复。而这种修复过程是越简单越容易。

回到今天探讨的房地产市场来看,本轮房价率先下跌的是二线城市,其次是三线城市,最后必定会蔓延到一线城市,原因在于中国货币杠杆化的结果。而如果反向传递,那么则是消费心理学再次主导房价运行,即一线城市下跌形成第二三线城市第二轮下跌的主因。

因此从逻辑上来说,双向调控的提法,尽管政府没有明确提出来,但事实是与之相反的,在下跌市场改变结构,只能改变整体,而改变整体又与初衷违背。促保刚需,则市场调控效果可能导致更加负面的效果;保投资需求,就不是调控了。因为投资需求是结构代表整体。这也是本轮中央政府调控的囚徒困境。

10、虚妄的城市化带来的性激素会在房地产领域逐渐复归平静;未来若干年房价终究会还原其货币本质特征。而全民金融杠杆化将一个昨天还是农业社会的中国推向了一个金融社会的中国。这中间的阵痛与风险必将长期存在。纸币的泡沫可能会在未来若干年全球通行,但在中国社会,其实这并不新鲜,北宋,元明清都经历过货币泡沫化,甚至社会兴衰基本也与此相关。

错将货币化的现象理解为城市化,是中国当前房地产市场的头等概念。去货币化会还原其去城市化的特征。这是未来中国很多年房地产市场要面对的尴尬局面,而作为政府那只手,能否在这颠簸的乡村小道上,得心应手的操作,既有智力因素,还更需要运气因素的存在。