张木生改革最大的错误 张木生:说地产是十大暴富行业之首请给出数据

主持人:刚才潘总也给我们解释了一下情况。

我们注意到整个房地产企业不管怎么样目前在纳税排行榜里占的比例是比较低的,曾经我们也听潘总和万科的王总解释过一些原因,你们认为去年讲的原因,今年还依然存在吗?去年王总和潘总一起说为什么在纳税排行榜里房地产企业占的不高,你们做了解释,今年有改观吗?

潘石屹(潘石屹博客

潘石屹新闻):其实这个特点依然没有变化,同样是分散,分散是最主要的。我觉得最主要的原因是太分散。

主持人:去年当时有一个说法,像万科这样的公司去年可能分散到十几个城市,国税、地税钱不太一样,最后统计上来的指标不一样。今年咱们好像在统计上有一些新的变化,请张社长介绍一下统计的标准。

张木生:房地产主要是地税征收的税种,除了一部分增值税之外,像营业税、房地产税,或者土地增值税,其实细说起来应该分为税、租、费,这几样加起来,除了少量涉及到国税以外,绝大部分涉及的是地税。国税有一部分,地税有一部分。我们其实做房地产行业的统计,对于我们这儿来说,并不管它是国税还是地税,都会统计进来,我们因为是按属地原则,以核算单位做缴税的统计对象,比如像潘总的SOHO,如果在其它地方做的项目,只要没有汇总清缴我们就算不了,就是这个问题。同样王石(王石博客

王石新闻)的万科,去年把它所有的分散纳税都计算起来,缴到了8.02亿。如果按照8.02亿搁到2004年的排行榜里,能排到145位左右。话说回来,你这个产业有这个特点,别的产业也有这个特点。所以,根本上来说房地产是集中度比较低的。比如香港的李嘉诚的集中度就非常高。

潘石屹:垄断了。

张木生:在香港的房地产市场上就非常高,这是一个实事求是的原因。但是还有其它原因,如果你把它分段来说,一会儿我再回答,还是一口气现在告诉你?

主持人:一口气说吧。

张木生:一口气得分这么几个情况来说。

一个,老百姓的预期不好,这是最主要的原因。有攀比心理,比如上海,27%的人住了65%的房,平均上海人均住房达到25平米,但是有好多住在里弄,住房条件很差的人,或者是弱势群体,他首先心里就很不平衡,凭什么有人就住得那么好,我就住得这么差?这是一个原因。

再一个,舆论导向上给大家一个很强烈的对比。比如有不少媒体而且是主流媒体去发表“什么中国十大暴富行业”,而且一排就是多少年,年年房地产都是首位,十大行业之首,老是这么说。数据呢?我没有见着他们公布过数据。

潘石屹:他们是投票出来的。是不是暴利行业,可以根据统计局、税务局的数据这个东西怎么能投票出来呢?

张木生:老是讲《福布斯》前20名有11个涉足房地产,这种东西其实都很模糊,比如刘永好,也涉足房地产,主要收入不来源于房地产。

潘石屹:他是搞饲料的。

张木生:又搞饲料,又是银行老板,是民生银行的老板,是大股东。房地产是很少一块,但是只要有一点房地产,都往这上面贴,所以给人一个舆论引导上的错误感觉。最客气的排行榜,也说百富里有45%是房地产老板,实际上不是这么回事。它要是占了45%,我们从税收中可以也排出私营企业、民营企业挣钱最多的人,不是这些人,我们是入库收入来对比,虽然它的财富和税收还有差别,但是方向不会错的。所以,第二是舆论界的导向。

第三,应该承认房地产在中国是特别年轻的产业,刚刚热起来也就7、8年,搞住房改革是比较久了,但是真正变成一个比较大的产业也就7、8年。这里有我们对中国房地产在制度安排上的不成熟,这是一个大问题。比如94年为了适应社会主义市场经济搞了以流转税和所得税为主体的分税制改革,但是现在地方税,包括主要表现在房地产税上,沿用的还都是50年代、70年代,最多是80年代的一些,连法规都不是,就是一些条例,一些暂行规定。所以,这些东西都是按照过去这个房子是经营性的还是非经营性的,一种非常落后陈旧的税收在那儿搞征管、搞税收。所以,本身这个东西就很落后。

再有,连一个《房地产法》都没有,连一个正式的法律依据都不存在,而且房地产的财会制度也没有标准,所有的房地产企业都是按照经营一般企业来列财务标准,查帐的时候有很多东西事先就没有,连规定什么可以进入成本,什么可以变成扣除,项目都不清楚,怎么能说光是厂商有问题,税务局就没有问题?你自己都弄不清楚!

去年公布一个数字,我们对七个省比较集中省市的房地产进行了普查,组织了很大的力量,结果检查的结果,90%以上都或多或少有问题。但是人家房地产企业主就问你,你说我或多或少有问题,你拿的是什么法?你拿的是什么财务制度?你有没有标准?只不过这些房地产企业家本身就不是很成熟,也很难对税务部门进行这样的反问。

潘石屹:两边说不清楚。

张木生:(笑)所以,你说如果有问题,那都有问题。

再有一个,因为房地产是不同于其它产业的一个比较特殊的产业,发达国家最短5年就搞一次全系统的重新评估,包括香港、美国都是,每年都要搞一次评估,有一个特别大的评估体系,国际上有专门的“国际房地产税协会”,中国跟这些组织都没来往。有“国际估价官协会”,香港叫“差饷署”,专管房地产的评估,我们这一套制度都没建立。

潘石屹:香港的“差饷”就相当于我们的物业税,为了收物业税,先要评估你这个物业值多少钱。

张木生:这个都没有,再加上我们国家内外资企业不统一,房和地也是分离的。所以,这些东西,制度建设都没有真正起步,就一下子把这个东西问题全扣在开发商上。我倒觉得房地产真正的问题是有很多伪问题,应该把它刨掉,做这么一个剥离工作。

把真问题想出来,中国房地产现在的真问题也是两个:一个,要建立和谐社会,要惠及13亿人的全面小康。房地产又是一个特殊产业,在某种程度上属于半公用产品。有一部分是要走市场的,比如潘总,你的行为完全是走市场的行为,企业家不该对这个问题负责。

但是政府要付这个责任,对农民已经做到耕者有其田了,包产到户,去自负盈亏。那么在城市,最简单的就得居者有其屋。当然我们要求的是一个低水平的,比如对于弱势群体,那些到城市来打工,两口子或者是举家都来了,和已经在这个城市居住十几年的人相比,居住就只能是低水平的。

我听过北京市王岐山市长给我讲过一次,“北京市非常危险,住在毛主席号召的‘深挖洞、广积粮’的人防工程里的人超过140万,而且是人货混居。

如果地下着一把大火,简直后果不堪设想”,这还是指类似民工这样的。还有那些一辈子个人都为共和国的原始积累做贡献了,老来了成了弱势群体,我是绝对买不起房的。这样的事情本来就应该由政府来承担,就是要解决一部分廉租房也好,或者是把廉租房和所谓经济适用房合并,有的地方现在这样搞,你得让他有房住,也不是解决不了。

像鹤岗市,一个黑龙江煤炭资源枯竭的城市,就是靠600块钱一平米的房子,使80%的人都住上了房,然后发展石料,没有煤了就做石料加工,然后又挨着森林,挨着大小兴安岭,又加工木材,都是为房地产业服务,结果整个城市崛起一个完全崭新的产业,支撑这个城市经济发展,这是一种制度安排。

同样香港和新加坡比,新加坡的房地产政策就大大好于香港,香港只有5.1%的人能住进相当于内地100平米的房子,人均住房才11.7平方米,能住100平米的就叫豪宅,只有极少数的富人。而新加坡人均25平米。所以,在新加坡可以发现一个很奇怪的现象,你要坐在出租汽车里,谁要敢骂李光耀、李显荣,劳动人民、出租车司机都不答应,说那是知识分子的废话。他就使我们能够住房,能够看病,我们就喜欢这样的。而香港是殖民政府给我们遗留下来,大家都住在间隔1.3米的铅笔楼里,邻里之间,在阳台上既可以握手,如果搞对象,连接吻都可以。这也是一种制度安排,香港新界、九龙,把几千亿港币砸进去搞基础建设,但是所有的房子全都修在维多利亚港湾的两条上,别的地方不修,那不是活该了吗?一界之河的深圳全是大房子、大阳台,而香港人这么有钱,人均GDP都是2.5万美元,把房子筑成这样,怎么和政府的制度安排没有关系?

内地现在一个最大的问题,很多政府都发现了涉足房地产是一个太能发财的产业,所以有一个口号叫“经营城市”。中央是特别着急,调整的力度步步加强,甚至都有点晕了头,什么住房群体盖70%的是廉价和经济适用的,70%是90平米,完全是由国家计划经济调控。

但是地方政府经营城市积极性特高,经营城市就是经营土地,经营房地产,而借着中央一个新口号出台,建设社会主义新农村,长三角、珠三角、环渤海,像山东、天津这些比较发达的地方,都在那儿大搞并村运动,几十个村并到三五个村里,把地腾出来,就要去开发了。

所以,地价也高,房价跟着就水涨船高,老百姓就觉得这边是节节调控越来越紧,那边是房价节节升高。老百姓越来越急,当然就会拿房地产商作为第一出气筒。

所以,本身这个毛病是能找着的,你非要把这个东西说是商人,商人有没有发横财的,有,但是我不相信是特普遍的,而且商人中真正能发横财的,也和政府的失误有关系。所以,你不能把腐败行为和一个正常的商业行为混为一谈,得把它区别开来,这个东西能说清楚。