时寒冰:高房价是中国经济发展的巨大障碍

中国房地产业,被视为是支柱性产业,许多人把当地产业的发展,作为中国经济发展的一个巨大推动力——世界上找不出第二个国家把住房这一与民生息息相关的行业当成支柱产业——徒不知,正是这一定位,不仅加速恶化住房民生,给社会埋下一系列不稳定因素,也给中国经济的发展带来了致命的威胁和伤害。许多人对开发商偷逃税款的劣迹非常熟悉,而对这些更大的危害却忽略了。

(一)高房价是抑制我国内需的重要根源。

2008年8月18日至19日,中共中央***、***副总理***在天津考察时强调:“扩大内需是推动发展的基本立足点,是应对国际经济形势变化的迫切需要。”这是领导层对我国内需不振危险性的清醒认识,而要培育民众的消费能力,就必须对在房地产领域大肆掠夺民众财富的既得利益集团进行制约,挤压房价中的泡沫,消除民众的住房之忧。

众所周知,消费、投资和出口被认为是推动经济高速发展的“三驾马车”,但我国经济增长过于依赖固定资产投资和出口,残缺了一驾马车——消费。

内需不振,根本原因在于民众的购买力跟不上。为什么?

第一,从2003年至今,一线城市的房价涨幅普遍在两倍以上。我国目前的房价,只有高收入者能够坦然承担,而中等收入者和低收入者则不堪重负。原本20万元的房价,卖到80万、100万甚至更高,巨额暴利对民众的购买力进行了残酷而彻底的虐杀。

在许多城市,购买一套房,相当于吞噬掉一个中等收入家庭数十年的全部收入。他们哪里还有能力消费?至于那些按揭贷款者,在长达10年、20年、30年甚至更长的时间内,背负着沉重的还贷压力,平常不得不节衣缩食,高房价透支了他们未来几十年的消费能力!

我们知道,高收入者的消费,一直是得到最大限度释放的,可挖掘的潜力有限(奢侈品消费对内需的拉动作用不明显)。而中等收入者才是消费的主力军,当他们被高房价绑架,就等于扼住了我国内需的咽喉。当一些既得利益集团在掠夺中获取巨额财富的时候,牺牲掉的是民生和推动中国经济发展的一大动力——消费。

第二,社会保障体系不健全。中国没有健全的社会保障体系,当教育、医疗走向市场化的时候,实际上意味着民众负担的加重。2007年5月28日,中国社会科学院发布了2007年《社会保障绿皮书》。绿皮书指出,1990-2004年,我国城镇居民人均可支配收入由1510.

2元增加到9421.6元,增加5.24倍;农村居民人均纯收入由686.3元增加到4039.6元,增加4.89倍。与此同时,我国城乡居民人均医疗保健支出分别增加了19.

57倍和5.86倍,居民卫生支出的增速远超出其收入增长速度。教育支出同样如此。全国高校的人均学费在1990年时不足500元,到2004年就已经上涨到5000多元,上涨了10倍以上。

社会保障不健全,意味着民众要承担因此留下的巨大缺口,负担本来就加重了,高房价一下子将民众多年的积蓄洗劫一空,而因保障缺位留下的缺口仍要负担,内需还怎么拉动?

许多专家、研究者、房地产开发商,常常根据我国居民收入增长的速度来论证高房价的合理性,但他们故意或无意中忽略了:医疗、教育的增长速度是居民收入增长速度的两倍、四倍(以城镇居民标准计算)以上这一基本事实。民众收入的提高并不意味着购买力的同步提高,因为,社会保障的不健全蚕食了民众相当一部分购买力。

第三,财富分配畸形。我国是一个两极分化的社会,中等收入者不足,而中等收入者恰恰是构成消费的最重要力量,而高房价重点打击的就是中等收入者(高收入者不怕,低收入者由政府提供住房保障)。

同时,在我国的财富分配中,过于向政府和企业(尤其政府)倾斜,这也削弱了民众的消费能力。国家税务总局最新发布的消息称,今年上半年,全国税收收入(不包括关税、耕地占用税和契税,未扣减出口退税)稳定较快增长,累计完成32553亿元,比上年同期增长30.

5%,增收7606亿元。我国上半年的GDP增速为10.4%,税收增长速度是GDP增速的3倍,而这一状态已经持续多年。为什么两税合并、个人所得税起征点提高后,税收仍然高速增长呢?主要原因是征管水平大幅度提高。

我国过去在设计税收机制时,考虑到实际征收率不高的因素,实行“宽打窄收”即名义税负高和实际税负低的征税机制,而现在我国的税收征管一直在提高。税收收入大幅度增长本身就凸显了减税的紧迫性。

国家发改委去年公布的《中国居民收入分配年度报告2006》指出:从资金流量核算结果来看,九十年代以来,我国国民收入分配出现了向政府和企业倾斜的现象,政府和企业可支配收入占国民可支配收入的比重不断上升,而居民可支配收入占国民可支配收入的比重持续下降。

并且,政府占国民可支配收入的比重仍保持扩大之势。而根据国际上通常的发展路径,当人均GDP超过1000美元之后,居民可支配收入占国民可支配收入的比重通常是上升的。

所以,要保持经济的可持续发展,让民众分享改革与发展的成果,应通过减税实现藏富于民;通过挤压房价中的暴利,挤压既得利益集团的利润压低房价,让人民安居乐业;通过建立社会保障体系消除民众的后顾之忧。只有这样,我国的内需才能真正被拉动起来。

高房价与通货膨胀到底是什么关系?从表面上来看,居住类价格在我国CPI(CPI是消费者物价指数Consumer Price Index的英文缩写,通常作为观察通货膨胀水平的重要指标)权重中的占比并不高,只占13.

6%,远低于食品类价格占比。而在世界发达国家,居住类价格所占CPI权重很少有低于30%的。因此,许多人认为居住类价格对我国CPI的影响不仅有限,而且不够敏感。另外,在我国,计入CPI的主要是房租而非房价。

在居住类价格中,包含有建房及装修材料价格、租房价格和水、电、燃料价格。近年来,我国不少地方的房价持续上涨,典型的如深圳市,2007年仅上半年房价涨幅就超过了50%。但在房价快速上涨的同时,房租却未同步上涨,反映到CPI上,居住类价格对CPI的影响是比较有限的。

这反映出来的是我国CPI设计上的缺陷,这种缺陷很好地掩盖了房价快速上涨对通货膨胀的推动作用。如果我国CPI沿用西方发达国家的设计标准,那么,我国通货膨胀数据早就不再是目前的状况!

房价快速上涨对我国通货膨胀的影响可从三个方面来看:

第一,比价复归。所谓比价复归就是具有比价关系的不同商品的价格先后发生同方向、同幅度的变化,使比价关系在一定程度上复原。各种商品之间的价值比例是商品比价关系的基础,但由于商品价格偏离价值的程度不同,比价复归所引发的结果也不相同。

最近十年来,房价持续上涨,全国不少地方的房价都翻了至少三倍以上,而在这中间,粮食价格基本上保持平稳,有几年的粮价甚至呈现下跌趋势,农民的种粮积极性严重受挫。房价与生产资料的价差越来越大,在内在回归力量作用下,房价与生产资料之间首先要实现比价复归,随即,在房价大涨数年后,农业生产资料价格持续大幅上涨。房价与粮价之间的比价复归,最终引发了此轮粮食价格的井喷效应。

第二,成本因素。房价上涨的根源在于地价上涨,我们知道,近年来,地价的涨幅远远超过了房价,地价上涨在直接带动房价上涨的同时,在土地上种植的农产品价格自然也水涨船高(这看起来有些荒诞,但却是内在的联系)。同时,比价复归并不仅仅局限于房价与粮价之间,住房建设与五十多个行业密切相关,比价复归也存在于房价与钢筋、水泥等行业之间,在房价快速上涨的情况下,同样会拉动这些商品价格的报复性上涨,进而,又带动起农业生产资料价格的上涨,导致农民种粮成本直线上升。

另外,高房价带动地价上涨,高地价加剧地方政府拍卖土地的冲动,导致大量耕地被违法占用,耕地面积的减少必然推动粮价的上涨。以2006年为例,根据国土资源部的通报:2006年,土地违法行为131077件,涉及土地面积近10万公顷,其中耕地4.

3万公顷,分别比上年上升了17.3%、76.7%和67.6%。其中,属于2006年当年发生的违法行为与2005年相比,涉及的土地面积上升了近九成!而且,“在土地违法问题上,地方政府仍然是主导”(国土资源部官员的原话)。

这就是中国粮价上涨的真相,高房价是一个极其重要的推手。如果说中国式通胀与粮价的上涨息息相关,那么,***参事任玉岭称“房地产的高通胀是这次通货膨胀的总根子”的判断乃是理性的。

写到这里,不得不写一点题外话。

与写《中国房事黑皮书(2006)》时一样,《中国房事黑皮书(2008)》同样引来一些辱骂之声。这些辱骂者并非完全是房地产市场中的既得利益集团,还包括个别房奴。他们在背负着沉重还贷压力的时候,希望房价升值带来的美好感觉冲淡心头的压力,因而,无形当中,他们站在开发商、地方政府等既得利益者一方,呵护高房价。

而开发商等既得利益者,也一再拿有房产者的资产将随着房价的下跌缩水作挡箭牌,欺骗房奴,让善良的已经遭受开发商通过抬高房价掠夺的房奴沦为其帮凶,从而,使他们成为现代版的斯德哥尔摩综合症(Stockholm syndrome)患者——斯德哥尔摩综合症是指犯罪的被害者对于犯罪者产生情感,甚至反过来帮助犯罪者的一种情结。

这个情感造成被害人对加害人产生好感、依赖心、甚至协助加害人。

房价上涨,房奴会成为受益者吗?

不。这是一个美丽的谎言。如果说高房价是对房奴的第一轮掠夺,那么,房价上涨带动起来的通货膨胀加剧则构成对房奴的二次伤害,吃更贵的猪肉、粮油,花更多的钱购买生活用品,生活质量更快的下降。房价上涨只对炒房者有利,对自住者只是象征意义。

而且,由于监管不力,由于官商勾结,中国的住房质量几乎完全靠开发商的自觉,而人类发展历史证明,人的自觉从来都是靠不住的。中国住宅平均仅30多年的寿命(这种短命与城市规划的缺陷也有关)决定着,在未来的某一刻,这些被掠夺者还将继续当房奴。

如果相关制度问题不解决,许多普通家庭的子孙依然要遭到强势既得利益集团的掠夺。当个别房奴站在开发商一边,呵护房价,为推高房价摇旗呐喊时,他们不仅在帮助开发商掠夺自己的同类,也在把自己放到一个被通货膨胀打劫的位置上去。

(三)高房价制造金融危机、经济危机隐患

美国次贷危机,让我们看到了一个可怕的后果。美联储前***格林斯潘说:“有一天,人们回首今日,可能会把美国当前的金融危机评为二战结束以来最严重的危机。”金融大鳄索罗斯认为:“次债危机是二战以来60年内最严重的金融危机,是美元作为世界货币时代的终结。

”2008年8月9日,美国金融分析家指出:美国次贷危机引发了一场比1929年经济大萧条更为严重的危机。原因是它给金融市场的其他许多环节都造成了真正严重的影响。

美国著名分析家、纽约大学斯特恩商学院经济学教授努里尔·鲁比尼指出,次贷危机有可能让美国付出将近3万亿美元的代价,相当于美国GDP总量的20%以上。这对美国经济乃至全世界经济而言都将是一次重创。到目前为止,次贷危机导致的企业破产还仅限于金融部门,一旦进入第二阶段即蔓延到制造业领域,就会像大萧条期那样,出现大规模的企业破产、失业和生产能力的破坏。

高房价给我国带来了同样的隐患,高房价中的巨大泡沫就是一个巨大的随时可能在金融领域引爆的炸弹。

房价快速上涨,让国内银行把房贷视为摇钱树,当住房按揭等被作为一块肥肉争夺的时候,金融机构也在发挥类似于金融衍生品创造者那样的智慧,不断放大自己的风险。比如,针对那些无力偿还贷款的购房者,我们的银行推出了“宽限还款”业务。

所谓的“宽限还款”,按照银行的说法,就是指在一定时间的宽限还款期内贷款人可以只偿还利息,不偿还本金或者只偿还一部分本金,以解决其无力偿还贷款的困扰。这种变通的措施其实在变相降低房贷门槛,这跟美国次级抵押贷款中,降低购房人信用等级的做法并没有什么两样。

这同样在给购房者套上一个枷锁。贷款人必须为“宽限还款”付出更多利息,负担进一步增加。银行则通过“善举”增加了贷款利息收入,一如美国次级抵押贷款中,金融机构对佣金的攫取。

尽管我国金融衍生品不发达,但银行在“变通”方面智慧绝对是超群的。比如,分期的分期。上海某银行推出了分期首付售楼模式,即当购房者支付不起首付款时,可能把首付款分期支付。这种方式其实已经具有了金融衍生品的一部分功能。这同样是在放大风险,如果一个购房者连首付款都支付不起,至少意味着其经济实力难以支撑起还贷的压力。这跟美国次级抵押贷款中,对购房者偿还能力的忽略有什么区别?

房地产市场主要由房地产开发商、购房者、投机者构成。这三者无一不高度依靠银行贷款。数据显示,我国80%左右的土地购置和房地产开发资金,是直接或者间接地来自银行贷款,而个人通过按揭贷款买房的人,占全部购房总数的比例高达90%,这意味着房地产市场的绝大部分风险都系在金融机构身上。

然而,银行为了逐利,或者,银行内部人员与房市中的既得利益集团勾结,对住房高估值,导致骗贷现象不断发生。据2007年3月23日的《新华每日电讯》报道:买入价只有2400万元的房屋经过评估公司一番“巧妙处理”,身价激增到1亿元。

然后,炒房客据此评估价,从银行骗取数倍于房价的按揭贷款,大笔套现。2006年,上海光华房地产估价***受“优佳投资”委托,为后者购买的世茂滨江花园2号1501室房屋估价。此房为复式高档房,“优佳投资”买入价为2400万元,即便按后来房价涨到高点每平方米4万元估算,其真实交易额也不超过4000万元,而上海光华房地产评估***给这套房产的估值竟高达1亿元。

按七成贷款计算,仅这一套房,“优佳投资”就可从银行获得7000万元,除去真实房款,其从银行套现4600万元。

一起典型的虚高评估骗贷案在暗箱中操作完成,银行由此沦为事实上的豪宅“房东”。仅一套住房就骗贷4600万元,严重程度可想而知!

高房价带来的金融安全隐患还有更多。据2008年8月19日的《21世纪经济报道》报道,刘英、傅泳栋因连续超过10个月没有缴纳房屋按揭贷款,进入断供确认期,被银行一纸诉状告上法庭,此案为深圳楼市有断供记录以来公开审理的第一案,让人惊讶的是,该案的被告竟然声称在不知情的情况下向银行按揭贷款买了房。

被告称开发商欺骗他们在空白购房合同和按揭合同上签字,骗取他们的个人身份资料,伪造首付款收据申请了银行按揭贷款。正是飞涨的房价所带来的诱人利润,让银行为了抢占客户源简化了必要的程序,放松了风险控制,而虚高的房价,则让假按揭者很容易套利离场,留下一地鸡毛给银行。

金融危机往往是经济危机的导火索,尤其在现代经济社会,当银行在高房价的巨大泡沫中迷失,谁能帮它找到突围之路,谁又能为能指引明天?

(四)给宏观经济带来隐患和不确定性风险。

开发商、地方政府等既得利益集团,不断推高房价,对抗中央的调控政策,打乱了中央的全局部署,给宏观经济带来了一系列隐患。

比如,房地产业的拉动,让我国成了全球最大的粗钢生产国和最大的钢铁消费市场。高能耗、高污染“两高”,不仅成了我国成为“钢铁强国”的“拦路虎”,而且成了制约整个国民经济健康运行的一大因素,部分产能落后企业规模小、效率低、污染重,对资源和生态环境构成严重威胁。

我国一直淘汰钢铁落后的产能,但进行不下去,钢铁业集中度连续多年呈下降趋势(直到今年上半年,山东钢铁集团、广东钢铁集团、河北钢铁集团等重组,才使我国钢铁行业集中度提高5.

28个百分点)。至今年7月20日,钢铁产业政策问世已三年整,政策出台之初,我国曾计划将钢铁产能控制在3亿吨。半年后,中国钢铁业产能创“4亿吨”,其中落后的钢铁产能约8000万吨左右;到了2008年,已突破“5亿吨”。

这与房地产业的快速膨胀有着直接的关系,因为建筑用钢约占钢材消费总量的55%,其中约有70%主要用于房地产行业,因此房地产行业的增长速度是影响钢材需要的主要因素。

在房地产的带动下,高能耗、高污染的钢铁业在政策的限制声中一路发展,使我国付出了巨大的环境代价,和更高的铁矿石进口成本。自2004年中国正式参加铁矿石价格谈判以来,国际铁矿石价格连续上涨:2005年铁矿石离岸价格较2004年上涨71.

5%,2006年铁矿石离岸价同比上涨19%,2007年铁矿石离岸价格同比上涨9.5%。2008年,力拓的PB粉矿、杨迪粉矿和PB块矿在2007年基础上分别上涨79.88%、79.88%和96.5%。高房价,让我们整个民族付出了巨大的经济代价!

如果控制落后的产能,也必须从源头上解决问题。

于是,就会有人担心,控制房地产投资,会不会导致房价进一步上涨?我的回答是,对策到位,根本不会导致这一结果。事实上,在我国房地产领域却出现了投资过热与高房价同时共存的局面,并且,这种局面已经连续存在近十年。

为什么?房地产投资尽管加大,但它所形成的有效市场供给并没有随之增加。所谓有效市场供给包括两个方面的内容,一是总量市场供给,二是结构性市场供给。目前,这两种市场需求都未能得到满足。这是由以下原因导致的:

一是开发商囤地、捂盘等现象泛滥。二是社会需求量大的中小套型住房供应严重不足。三是,地价的快速上涨占去了相当一部分投资,导致了在同样投资规模的情况下,可生产出供应市场的住房数量反而减少了。更重要的是,投机泛滥,许多房源都囤积在投机者手中无法形成直接的市场供应。

如果能够打击囤积行为,压低房价,使房地产投资产生直接的房屋供应,即使房地产投资下降,但提供的有效供给(房屋数量、面积)却可以是增加的,反而有利于平抑房价。反之,如果不抑制囤积行为,不增加有效供给,即使房地产投资继续加大,房价依然可能被既得利益集团哄抬上去。

(五)高房价是社会和谐的掘墓人

经济发展需要一个稳定的社会环境,而高房价所引发出来的一系列问题,正在严重威胁着社会的稳定。

由于过去住房全民保障时代遗留的房屋,及居民过去自建的房屋,还能维持居住之需,许多问题还没有真正显现出来。在高房价时代,当中等收入者的购房梦都因绝望而破灭的时候,这个人数众多的庞大的夹心层群体的住房问题该怎么办?这是一个非常紧迫非常严峻的现实问题。

令人担忧的是,这一巨大的潜在隐患,仍然被忽略甚至歪曲。建设部政策研究中心一位主任曾经说:“恰好是夹心层享受了住房保障体系多重政策的交叉覆盖。”我当时非常震惊,在一篇文章中写道:“XX主任的观点令我非常吃惊,犹如听说某某放屁把自己双腿炸残废一样的震惊。夹心层真的‘享受了住房保障体系多重政策的交叉覆盖’吗?”

如果我们连最基本的事实都不承认,又怎么可能面对和解决问题呢?

如果说这些问题还是未来的、潜在的,那么,现在的问题还少吗?

比如,许多房地产开发企业让建筑企业垫资为其建房,开发商压缩建筑企业的利润,拖欠建筑企业的工资,导致了大量农民工工资被拖欠,引发一系列社会问题。许多人把农民工工资拖欠问题归结到建筑企业身上,其实根源在于开发商对建筑企业的掠夺之上。当举国为追讨农民工工资奔走的时候,却忽略了真正的矛盾制造者。

再比如,由于高房价,导致地方政府产生强烈的卖地冲动,他们甚至不惜通过暴力拆迁满足开发商的要求。2006年2月,中央财经领导小组一位官员指出,目前,因征地引发的农村群体性事件已占全国农村群体性事件的65%以上。

近年来,征地引发的矛盾居高不下,在有些地方,征地甚至变为赤裸裸地掠夺。2005年6月,在河北省定州市,因强行征地发生了震惊全国的“6·11”大案,300余歹徒持械围攻村民,造成6名村民死亡、数十人受伤。在被抓获的犯罪嫌疑人中,定州市原***和风身在其中。可见,强行征地已经达到了何等严重的地步!

即使按照程序拆迁的,由于补偿不到位,同样容易制造重重矛盾,埋下巨大隐患。2008年6月4日,国家审计署在其官方网站上公布了对北京、天津、上海、重庆、哈尔滨、合肥、济南、长沙、广州、南宁和成都11个市及其所辖28个县(市、区),2004至2006年国有土地使用权出让金的征收、管理、使用及相关政策执行情况的审计调查结果:土地出让净收益1864.

11亿元未按规定纳入基金预算管理,占11城市土地出让净收益总额的71.18%;违规使用出让金83.73亿元;108.68亿元出让金未按规定纳入财政管理……

将土地出让收支纳入地方基金预算管理的一个重要目的,是了保障被征地农民及时得到补偿性费用,当占比高达71.18%的土地出让净收益未按规定纳入基金预算管理,意味着可能产生腐败,意味着可能被挪用,意味着农民再土地被征用后得不到补偿……这同样是危险社会稳定的重要因素。

其实,这几个问题只是冰山一角,由于时间、精力和知识限制,我无法一一列举出来。但有一点是肯定的,房地产业给中国经济带来的巨大隐患,正在日积月累中膨胀,一旦它露出狰狞的面目,突然爆发出来,决策者准备好应对之策了吗?