金岩石谈房地产金融化: &;新模式 新实体

 &;  &;越来越多的国家选择低速增长,即财富高于经济的增长,中国也在做出新选择。“我们正在告别一种经济模式,而选择另外一种经济发展模式。”金岩石表示。

 &;  &;“2007年,对于中国来说是一个重要的拐点。1992年之后民营经济崛起,中国经济飞速增长,一直到2007年拐点出现了,以及一直到今天中国的经济增长速率放缓,高增长的时代结束了。”近日,独立经济学家、原国金证券首席经济学家、北京鑫星伊顿投资顾问有限公司CEO金岩石在“全球房地产金融峰会-深圳站”上对中国经济如此表述。

 &;  &;金岩石是最先成为真正在华尔街从业创业的华人之一!所创三普证券于1997年在纳斯达克借壳上市。2008年加盟国金证券,任首席经济学家,同时兼任上海交大海外学院金融所所长,北大、清华、中国政法大学、浙大、中欧、中南财大等大学的EMBA教授。他研究的学术领域有行为金融学、虚拟经济学、企业商品论、投资金融学、新财富理论、跨国公司及城市化理论。

 &;  &;1月14日金岩石在深圳福田香格里拉酒店“全球房地产金融峰会-深圳站”现场发表了名为《中国经济模式与供给侧经济学兼谈房地产的金融化》的主题演讲。他认为,以2007年为拐点,真正转型完成是在2012年,货币量的增长高于经济增长,财富增长将逐渐超过经济增长。

 &;  &;中低速经济增长,让财富增长高于经济增长

 &;  &;“越来越多的国家选择低速增长,即财富高于经济的增长,中国也在做出新选择。我们正在告别一种经济模式,而选择另外一种经济发展模式。”金岩石表示,我们迎来了健康的中低速经济增长,让财富增长高于经济增长,这就是新模式。这个模式要通过制度性的变革,让经济增长更多地依赖于全要素生产率,也就是企业家驱动创新。

 &;  &;大众创业、万众创新的关键在于大众投资,那大众投资的核心在哪里?“投资的回报率不能交那么多的税,才会有人投。投资的融资成本不能有这么高的利息,才会有人投。当我们将减税减债作为宏观调控的核心,落脚点就是降低税率,让更多的人去投资,降低利率让更多的人去投资。”金岩石说,如果把这两种经济增长模式进行简单的对比,就会看到另外一个层面。

 &;  &;“如果一个国家的投资主导权是在政府和国有企业手里,投资效率递减,全国负债率递增,如果一个国家的投资主导权是在民间,尤其是通过资本市场主要配置到民营企业,那么投资回报率就会递增,全国负债率递减。

”金岩石认为,如果一个国家创造就业,主要依赖于政府主导的投资,那么就业增长财富未必增长,如果一个国家的经济增长主要依赖于民间创业率,那么创业率的增长,会让失业率下降。这就是经济减速,失业没有真正增加的根本原因。在他看来,这样的模式,引出了新经济。

 &;  &;楼市资产证券化时代开启

 &;  &;对于房地产市场,金岩石表示,评价任何一个城市必须关注的一个重要概念就是创业率。创业率越高的城市,经济增长速度未必很快,但是创新力强、消费力强,房价必然上涨。

 &;  &;“当很多人关注房价的时候,2013年我在上海演讲时就认为,楼市投资的黄金时代结束了,资产证券化的时代则刚刚拉开序幕。”金岩石认为,任何产业、城市,都要经历三个层次的发展。第一个层次是产品,第二个层次是产业,第三个层次是金融。

 &;  &;“没有实体经济,金融不能独立发展。新实体,就是金融创造的实体,不要认为是实体创造金融。而是金融创造实体经济。尤其是互联网,金融业在资源转换之中扮演着价值发现与创造的推手。”金岩石分析认为,任何产业如果不能金融化,产业就会被淘汰,城市也不例外。

 &;  &;在他看来,房价高低取决于空间的溢价率。一个城市最值钱的就是空间,因为空间中包含着风险,空间中包含着机会,城市让生活更有风险,金融则将风险化为财富。对一个城市而言,其最稀缺的便是包含着财富的空间。因为空间中有机会,时间中有风险。金融玩的就是“两化”。

 &;  &;时间的货币化,空间的货币化,这才有了房地产的空间溢价。不同城市之间,真正的差别在于空间的溢价率不同,才可以理解城市房地产本质是让空间和时间的价值通过金融转化为城市的财富。证券金融的时代不同于银行金融,也不同于货币金融。“今天我们讲的新实体就是证券金融,可以创造实体经济,可以将思想变成财富,从而改变经济增长的资源。”金岩石如是说。