陆正飞资本结构 恒大成功引300亿战投 资本结构优化
中国恒大于1月2日晚间发布公告,全资子公司凯隆置业及恒大地产与八个投资方订立协议,上述投资方共向恒大地产出资300亿,以取得恒大地产合计13.16%股份。
分析认为,恒大此次获得市场认可,成功引战300亿,不仅为其顺利回A扫清道路,还将带来负债水平显著下降。
引战事件回顾
公告显示,在8家投资方中,中信聚恒、广田投资、深圳华建三家分别认购50亿元,各占扩股后总股本2.19%;中融鼎兴、山东高速、睿灿投资、深圳美投、广东唯美五家分别认购30亿元,各占1.32%。
据记者了解,恒大本次引进战投对象均是实力雄厚的投资机构或行业龙头企业。公告表示,自公司开展引战工作以来,市场反应热烈,恒大最终决定选择公告所述投资者作为引战的第一批投资者。
记者还注意到,此前,在深深房发布《关于重组上市的合作协议》公告中,恒大公布的最初引进战投的计划金额是300亿元。首轮引战完成后,凯隆置业仍持有高达86.84%股份,为进一步引入投资者留下空间。鉴于首轮引战获市场高度认可,预计未来引战将更为顺利。
万房投资首席执行官傅硕分析认为,按照香港上市规则规定,只要引进战略投资的规模不超过中国恒大市值的75%(450亿元),便不需要通过股东大会等复杂的审批程序,因为A股上市时间要求很紧,预计恒大不会突破75%上限,次轮最大引战规模不会超过150亿。
负债率大幅降至行业水平
有机构分析师分析认为,新投资者的引入,将直接带来恒大负债水平大幅下降。以2016年中期业绩报告数据模拟测算,净负债率将下降至行业平均水平。
数据显示,截至2016年6月30日,中国恒大总借款为3812亿,现金余额为2120亿,净资产为1820亿,净负债率为92.97%。“以此测算,引入300亿战投后,公司现金余额增加300亿至2420亿,净资产增加300亿至2120亿,相应净负债率将降至约65%的行业平均水平。”上述机构分析师表示。
中信建投最新研报也指出,此次战投的引入有助于继续改善恒大相对较高的负债率,如果考虑到本次引入的300亿战略投资,其净负债率将降至66%。
再认识房企“高负债”问题
业内人士表示,长期以来,房企高负债一直为市场诟病。传统的财务报表分析,无法真实反映房企的负债水平和增长潜力。恒大此次顺利引战,表明机构投资者高度认可房企投资价值。
专家介绍,根据会计制度准则,传统工业企业销售后即结转收入,基本不存在预收账款。与传统工业企业不同,我国房地产行业实行商品房预售制,收到预售款即计作负债,交付时才能确认销售收入。但对房企来说,房企从预售到交付时间长,因此在交楼前会有大量预售款计作负债,反映在财务报表中负债水平相对较高。
对于上述问题,万达集团董事长王健林最近也公开表示,房地产行业杠杆率较高有其特殊性,房地产的预售即销售收入也算作负债,只有等拿到竣工证后才能转为收入,因此报表显示负债水平相对较高。
以中国恒大为例,截至2016年6月30日,其总资产为9999.2亿,总负债为8178亿,资产负债率为81.8%,剔除预收账款1190亿元后资产负债率为69.8%。
“预售款还带来房企负债率虚高,不能真实反映企业投资价值,销售规模越大,负债越高,因此应该重新认识房企高负债问题。机构投资者早已深刻认识到了这一点,这也是恒大成功引战的重要因素。”上述专家表示。
