滨州律师石磊 滨州一小区物业被解聘却不肯走律师:不配合涉嫌违法

滨州市中央公园小区业主最近面临着一个难题,就是他们业委会选聘的新物业来了,但老物业却拒绝搬走,这样的拉锯战中,业主们面临诸多生活不便。

小区业主不满意现有物业 拒绝缴纳物业费

据山东人民广播电台《新闻焦点》报道,中央公园小区是2014年开始陆续交房入住的,此前开发商曾找过一个物业,去年年初又换成了现在的润丰物业。居民们介绍说,润丰物业在中央公园住宅小区收取的物业费为每平方1.1元,但是这样的价与他们享受到的物业服务远远不成正比,所以很多住户索性不再缴纳物业费。

中央公园住宅小区业委会主任李延征说:“他们不给我们提供服务,我们也没法交,卫生就是两个人打扫,开门就是两个人,别的服务啥都没有。”

为了提升服务水平,他们决心换掉物业。为此中央公园小区在所在社区、街道办事处的指导下,于去年11月底在滨城区建设局备案之后,成立了业主委员会,业委会成立之后,就开始考察替代润丰物业的其他物业公司。李延征说,“我们也是听取了广大业主的意见,也通过我们业委会几个成员的讨论、考察,参观了几个小区物业人家的服务,包括人家的管理,最后我们定了仁和物业。”

今年2月23日,业委会与仁和物业签订了合同,双方约定仁和物业于3月1日正式入驻中央公园住宅小区,为小区居民提供物业服务。

业主委员会选聘新物业签订合同 老物业却拒绝搬走

新物业进来了准备工作了,可是让大家意想不到的是,老物业润丰物业却拒绝搬走。李延征介绍说,业委会在和仁和物业签订物业服务合同之前,他们口头通知过润丰物业,也曾在小区和物业门口贴出过通知和告示。告示中明确说明,业主委员会决定解除中央公园住宅小区与润丰物业的服务合同,决定聘请仁和物业入驻小区提供物业服务,请润丰物业在5天之内自行搬离。

老物业:小区和商业共用的物业是一体的 分割不了

老物业拒不搬走的原因是什么呢?一位润丰物业工作人员告诉记者,小区之所以会出现这么多问题,主要原因是业主欠了不少物业费。不过,这位工作人员也承认在他们的管理下,小区是出现过一些问题。这位工作人员告诉记者,当初小区成立业主委员会,他们是支持的,但是没想到业主委员会一成立,就把矛头指向了润丰物业。

润丰物业的这位工作人员介绍说,其实针对小区居民提出的这些问题,他们已经有所规划。另外,润丰物业于2016年年初与开发商签署了一份为期三年的物业管理合同,现在合同还未到期。这份合同中规定的物业管理范围除了中央公园所建的高层住宅之外,还包括中央公园所属商铺。润丰物业工作人员说,“不是说不走,它牵扯到小区和商业共用的,和物业是一体的。消防管道什么的都是通着的,你分割不了,有个解决方案行。”

律师:老业主不配合涉嫌违法 可要求赔偿损失

现在,业主委员会和润丰物业各执一词,仁和物业还在等待入驻,事情就这样陷入了僵局。僵局之下,小区里的居民们的生活备受困扰。于是,他们聘请了山东英天律师事务所的律师冯福禄作为他们的法律顾问,希望通过法律手段维护他们的合法权益。

冯律师介绍说,根据《物权法》、《物业管理条例》规定,开发商在建成一个小区,在业主委员会还没有成立的时候,开发商可以选聘物业管理企业来管理这个小区,这种物业管理企业叫前期物业,前期物业由开发商负责选聘。

业主委员会成立之后,可以代表业主解除开发商与前期物业公司签订的前期物业合同。山东英天律师事务所律师冯福禄说,“根据业主委员会的反映,业主委员会已经根据业主的意见,新选聘了滨州市仁和物业管理有限公司进驻该小区进行管理服务。并且同滨州仁和物业管理公司签订了合同,合同已经生效,同时和前期物业的合同已经解除,那么前期物业,也就是现在的润丰物业通过业主委员会向新任物业进行资料交接,交接完毕后自动退出。”

可是现在出现了老物业不搬走,新物业进不来的局面,业主以及业主委员会应该怎么办呢?冯福禄认为,老业主不配合涉嫌违法:“它不配合是违法的,也是对小区业主和业主委员会的侵权,向有关部门反映,在有关部门的协调和责任下,强制要求他退出,最终如果是有关部门经过做工作,它仍然是拒不退出。

那么这个小区业主委员会,应该拿起法律的武器,对他进行起诉,由法院判定它撤出该物业,并且业主委员会还可以要求拒不撤出的前期物业赔偿损失。”

业主欠的物业费可通过催收、协调解决 与新物业进入没有关系

按照冯律师的说法,现在的前期物业,也就是润丰物业,目前只有一条路可以走,就是与新物业进行资料交接,并撤出中央公园小区。但是据润丰物业所说的,业主欠的物业费以及中央公园小区商业区又该怎么办呢?冯福禄说,“前期物业和小区业主的这个债权债务关系,前期物业可以通过催收、协调,还可以通过诉讼的方式来解决,与这个解除合同、与新任物业的进入没有关系,是两笔账。”

除了这个账要分清,前期物业所说的,商业区和住宅区的共用设施是否需要分割问题,其实也不难解决。冯福禄说,“它是一个整体的小区,外面的商业和内部的小区,是用一个关管线网络,他一开始开发商在聘用前期物业的时候,也是作为一个整体来委托前期物业来管理的。外面的商业商业街,商业房,也是这个小区物业的组成部分,不能割裂开。”

小区物业难以赢得业主满意的问题,在许多小区都或多或少的存在,遇到问题怎么办?即可以通过协商的办法,也可以付诸法律。从这个案例可以看出,业主通过成立业主委员会依法维权,才能真正掌握维权的主动权,许多难题也才会迎刃而解。