李思廉妻子 李思廉:亚运城有君子协议 今年再投70亿买地

就亚运城项目合作事宜,我们跟其他大型发展商有君子协议,在适当的时候才会向大家公布。

3月24日,富力2009年业绩发布会在香港举行。除现场宣布了富力在2009年成功实现242亿元的合约销售额外,其公司高管还详细介绍了2010年的销售及发展计划。

据悉,2010年,富力的销售目标为300亿元,其中130亿元已经锁定。而具体分布则是广州目标销售80亿元,海南17亿元,华北地区共计146亿元,其中北京62亿元,重庆20亿元,成都15亿元,上海18亿元。

2010年,富力拥有超过40个可售项目,其中有13个项目年销售额超过10亿元。富力预测,主要贡献仍然是已开售的大型项目。2010年,富力的可售货量约为人民币700亿元,其中新开收项目8个,包括广州富力盈盛广场住宅部分、猎德村住宅部分、西湾路项目。亚运城已落成部分、重庆南山项目、成都富力华庭、北京广渠门10号地和天津富力中心。

预计2010年,富力的新开工面积为250万平方米,而总建面积将达945万平方米。

在接受现场媒体提问时、富力地产联系主席李思廉、董事长助理陈志濠等高层还就亚运城项目、海南土地开发等众人关注的问题进行了回答。

以下为富力2009年业绩发布会问答实录:

Q:刚才您说富力今年的销售目标是300亿元,那么富力今年项目的开工面积是多少?

李思廉:今年我们的开工面积是900多万平方米,对于国内房地产来说,这已经是一个很大的量了。同时,就我们富力目前2000多万平方米的土地储备而言,这样的开工面积是很合适的比例。

Q:开工量达到900多万平方米,开发的资金又大概是多少?同时还想问一下,去年富力的利息成本比较高,超过了15亿,而今年下半年也预期到可能要加息,今年的利息成本会不会再上升?负债率呢?今年的目标是让它下跌到什么水平?会用什么方法降低负债率?会不会考虑配股?

李思廉:利息方面,今年全年的平均利息估计不会比2009年高,所以利息成本的支出估计也不会上升。今年要支付的地价款预计在40亿元左右,建筑成本大概90亿。

今年预计的全年支出,包括你刚刚提及的,以及建筑费、税费、利息支出等所有的款项,加起来大约210亿。而负债率的目标则是从现在的97.6%下降到80%。至于将负债率降低,只要你赚到钱就自动会降。2010年我们是的计划交楼面积为250万平方米。这些楼的均价也是符合我们的预期,我们的利润增长会很高,这样能大幅度调低今年的负债率。

其实配股在每一年开董事会都会有这个问题,但我们肯定是会看着市场做,比如说股价和市场的需要。

Q:富力09年毛利率方面出现了下降,今年又会不会出现回升?

李思廉:2010年我们会有一个比较明显的增幅。一个原因是我们在09年下了很大力度去进行成本控制,这个在今年交楼的时候能够体现出来;再者09年的平均售价都比较高,综合两方面因素,我们2010年税后净利润可达到20%。

Q:富力今年的支出至少要210亿元,但富力目前的现金只有66亿,如果还要加上今年可能新增土地的支出,会不会有资金压力?同时,今年的买地会集中在哪些区域?

李思廉:我们公司买地的优先次序是以四个地方为主,北京、天津、广州、海南岛。暂时还没有在新城市买地的详细计划。其实买地,就等于买材料,要挑好的。怎样的材料才算好呢,价格低就是好。所以如果在新的城市出现比较好的土地,我们也会去争取。

不过我们还是会首先集中布局在原有的11城市,其实就是刚提及的北京、天津、广州、海南岛。广州的话,我们今年是集中在旧城和旧村改造项目上,我们也已经落实了一些村的改造项目,希望在未来几个月会有好消息公布给大家。

目前我们没有特别的资金压力,我们今年销售目标是300亿,根据我们这么多年的收到现金流平均数,今年我们大概可以收到270至280亿的回流资金,而支出方面则是前面我说过的大概是210亿。换言之,今年能带来新增现金流60亿左右,这部分新增的现金流则接近我们今年新增土地的资金需求。

还有一点要说的是,前述210亿的支出已经包含我们以前买地的地价款所需要在今年支付的部分。这些今年可能新增的60-70亿现金,加上我们目前就有的60亿,就是是我们今年可以支配的资金。公司希望可以保持有50亿的现金流可供周转。而今年买地的投入估计在70-80亿左右。

Q:去年富力在内地发行了债券进行集资,今年会不会还有这个打算?内地的集资规模会不会大于在港的集资额?另外就是富力说会争取在内地A股上市,但作为一个民企,目前的背景下,这个目标是否比较难达到?

李思廉:我们暂时没有发债的计划。但回归A股比我们想象中困难。但因为我们已经在香港H股上市,H股回归A股其实是有法律依据的,我们会按照中国相关的法律法规去争取。同时,房地产业在国家是有专属的产业政策的,我们从证监会方面得知,只要符合所有的这些产业政策,仍然可以回归A股。我们在调整各方面工作,以满足该等有关政策的条件。

Q:最近比较多的内房股和内地金融机构都有合作,通过股权合作、成立基金等方式投资项目,富力在这些方面是否有一些想法?

李思廉:我们跟基金还没有进行很明显的合作。一般来说,基金的要求是是比较高的,我们还不是这类基金的首选,同时,我们暂时还有足够的发展资金。

Q:在年报中可以看到,富力在佛山的一幅以支付2.4亿按金的土地,最后是退还给了政府。现在很多报道说,政府开始平抑楼价,不少开发商在计算以后土地的溢利空间后,如果发现不合算,还不如不要定金了,直接退掉。富力有没有这样的情况呢?

李思廉:在我们公司,这种情况很少,甚至可以说除了佛山这块土地可以说是没有这类情况的出现了。当然,广州还有一块有争议性的土地,但其实这块地的金额很小。而且,该地块的争议主要是由于地主方的意见出现了变卦,所以才中止了。因为那块地的金额才1亿多,以富力的公司规模,不可能为了1亿而跟政府有争议。而其他的项目基本就不存在这种情况了。

Q:刚才你说会优先在四个地方买地,海南会占多少?我们看到,海南商品房的均价已经达到1.3万,快接近一线城市,其实这里面有没有一些风险?一旦海南楼市出现泡沫,又如何去应对?

李思廉:每一个公司的发展都需要一个目标和判断,作为管理层,我们是目前是看好海南。

但是有很多事是很难讲的,说不定海南的房地产市场也会突然倒下去。而且房地产行业是比较特别的,它不会让人突然感觉非常绝望,因为毕竟是有楼建了出来,建了出来无论如何也是会卖掉的。

我们公司盖的楼基本上卖的"片甲不留"了,海南的项目均价特别的高,超过了2万,是我们项目所在的城市中,售价最高的。

如果说海南楼市会不会出问题,目前还看不到这种现象。不过就算有问题也不会有太大的影响,房地产不是什么高科技的东西,看到不妥了就建慢一点便是。但我们能发现一个奇怪现象是,自去年海南宣布建设国际旅游岛以来,全岛的五星级酒店都密密麻麻地坐着人,就在谈土地交易的事。我相信涌进海南的资金很充足,足够将海南建设成一个旅游岛。

Q:2009年富力在海南有很大利润的回报,除了海口和三亚,富力在陵水和澄迈都有很多的土地储备,这两块地在今年有怎样的发展计划?而据了解,在4月份海南又会开始商业土地的买卖,富力是否会继续在海南补充土地?

李思廉:今年前两个月,富力在海南销售是9.7亿,同时销售均价也是全国最高的。我们有理由相信海南这一次的起飞是真实的,所以我们会继续扩大在海南的土地储备。今年,我们会在原有陵水香水湾的基础上跟当地政府扩大合作,另外我们在海口市的澄迈,也会有项目。

海南从中长期可以看好,主要是中国经济发展了,而海南是全中国唯一以旅游为主题并且不用签证的地方。有的人说,海南以前曾存在过大量的泡沫,这一次会不会是另外的泡沫呢。我在这里提供一个思维:以前在海南发展大公司很少,可能只有一两家。

但现在可以看到,大家听说过名字的上市公司都已经在海南发展了,粗略估计超过几十家。这些公司的力量都很大,而且海南整个交通网络都很好,无论是公路、轻轨,还是已经盖好的20多个高尔夫球场,都让我相信海南会成为世界性的旅游中心。

3月18号在海口,海南省政府开了游艇和高尔夫球的研讨会,省政府非常有决心把海南发展成为一个旅游中心。

Q:那么今年在海南投资额会是多少?

李思廉:今年预计在海南销售额会达到20多亿,相对于20多亿的销售而言,10多亿的投资额是比较适合的。

Q:去年年底富力联合碧桂园、雅居乐,竞得了广洲亚运城项目的土地。未来富力会不会采取类似的手法,即联合其他大型企业进行土地的竞拍呢?目前亚运城的地价款支付情况是怎么样的?

李思廉:如果项目的总价比较高的话,我们肯定是会跟其他企业联手的。现在土地付款规定,国家对这方面得规定是比较严格的,首先保证金必须是20%,签完之后一个月要支付50%的地价款,一年之内就要全部清偿,这个相信是未来主要的付款方式。怎样才算是总价比较高呢,我们界定是在50亿以上,这个价格,对于绝大部分发展商来说都是一个负担,我也相信,联合拿地这种方式在将来是一个主流。

亚运城拍卖价是255亿,我们中标之后的三天,就是12月25号,就已经支付了其中的40%即120亿。按原来的支付协议,支付比例会按4:3:3进行,我们既然已经支付了40%,剩下的60%会有30%在今年年底缴纳,有30%则是在明年年底。而且现在我们正在和政府接触,可能提前缴纳部分地价款。

Q:春节过后有消息称亚运城项目会另外加入两个开发商,这个消息目前还没得到富力、碧桂园、雅居乐3方高层的任何回应。

李思廉:亚运城的项目暂时算是比较敏感,我只能透露说,之前的报道都是有根据的。我们跟其他大型发展商有着君子协议,其实拍卖之前就有谈过。这个在适当的时候我们会向大家公布。

Q:在两会的时候,张力先生估计广州的房价会下跌10%左右。那我就想问一下李生怎样去预测广州等一线城市今年的房价走势?

李思廉:房价方面,因为随着现在国家政策的出台,很多央企开始逐步退出土地竞拍市场。我们相信届时土地价格整体会回落,如果土地价格有合理回落的话,楼价回落到一个合理的价格的可能性就比较大了。

Q:近期内地平抑楼价、地价的措施不断出台,有些地方还暂停了土地的出让,你是否觉得这些措施对地价有怎样的影响,会不会影响到房地产企业的发展?

李思廉:其实,大型的发展商都会在国家的政策中成为得益者。因为大型发展商平均土地储备都超过2000万平方米,地价上涨时,他们并不急于买地。同时,我们看到目前国内的土地价格的趋势都往上的,特别是是2009年年中到现在,上涨非常明显。我们这些大型房地产商肯定从地价上涨中获益得。

至于说停止拍卖土地,我们要看到政策有正反面,不卖地可能会因为看不到高价地的诞生而心里过得好一点。但如果不卖地的话,土地紧张,房价就不会下跌。我们会通过不同的渠道跟政府沟通,让他明白房价不是靠压就可以的,一定要疏导。因为一味地压是必定会反弹,而且反弹力度很大。

大家从近日一些不同的专家发言和一些政府言论也能看到,加大一些廉租房和经济适用房的建设,是未来几年中国房地产的主流,如果这些政策房相继落成,或者说政府的政策措施能够有效落实,物业市场就会冷静,楼价升速就会放缓。

其实,中国经济的发展是一个长期的、正面的。老百姓都赚到了钱用来置业投资很正常。而作为发展商是市场经济的一部分,经营收入是要交税的。这个行业发展了,政府也能够得到大量的财政收入。而且,卖地也是政府一个很重要财政收入来源。如果政府有了大量的收入,经济适用房和廉租房都可以加大力度去做了。

我也不相信楼价有崩溃式的下跌。当然,如果说世界经济崩溃、中国经济崩溃,那房价当然也会大幅下滑,但那时已经不是房地产一个行业的事情了,已经是全国乃至全世界的经济问题了。