什么时候中国的房价能下跌20%?
什么时候中国的房价能下跌20%?
房价1个月跌20%，温哥华楼市雪崩。
今天小赢的朋友圈可是被这条新闻刷爆了!很多小伙伴惊呼：“哇，原来房价可以降得这么容易啊!”其实这很容易让人联想到1990年的日本，那场全人类历史上最疯狂的房地产泡沫。
今天我们就先来听个故事，了解那次泡沫是如何发生的。再来比较一下当年的日本和现在的中国有哪些相似之处。
东洋村是一个历史悠久的小岛村，有一段时间很不乖，总是喜欢欺负隔壁村，最后还惹毛了老大哥阿美村。于是阿美村就带着一帮子人冲到东洋村里一顿海扁，差点还把整个村都给拆了。从此之后东洋村彻底服了，死心塌地跟着老大哥搞经济建设。
搞经济建设最重要的就是人。东洋村领导想了很多办法去吸引郊区的老百姓往中心地段迁徙。人多了，房价地价也跟着涨了。从1955年到1975年，村里住宅土地的价格以平均每年20%的速度连续飙涨了20年。那些年买房、买地的人都赚了大钱。随着村里核心商圈的人口越来越多，大伙开始预测，未来购房的需求将大大降低，房价和地价就不会涨得那么快了。现实也确实如此。
但到了1985年，发生了一件事。阿美村在纽约一家叫广场的饭店里召开了一个会议，邀请东洋村、德意志村、英吉利村、高卢村的头头们参加。核心内容只有一条：“为了让我们的东西能更好的卖到全世界，你们几个村的货币要升值，我们的美刀要贬值。”然后这五个村把这项决议签署了一个文件，叫“广场协议”。
货币升值/贬值
对于阿美村来说，美元贬值有利于出口。原来花1美元从美国买到的商品，贬值后，外国进口商只用花70美分甚至更少就行了。
后来很多人都说，这是阿美村给东洋村下的套，东洋村因此失去了10年、20年、甚至30年的经济。其实把这口锅完全丢给广场协议，真是错怪它了，你瞧人家德意志村的货币也升值了呢，不是过得好好的吗?要让小赢说，主要原因，还是东洋村自己的金融体系出了问题。
东洋村的金融体系原本是封闭式的。借钱基本上只能向银行借，利率由村领导定。1985年之后，村领导说我们要搞金融自由化，也就是你要借钱可以直接向市场借，不用通过银行，利息呢则由大伙根据情况自己来定。
银行原本是东洋村企业界里的大哥大，“金融自由化”这个措施一出来，规模大的企业信用好，他们就直接到市场上自己去发债募集资金去了，找银行借钱的就少了。银行没办法，就只能把钱借给原本不放在眼里的中小企业和个人。中小企业发现，他们到银行去贷款，尤其是拿土地抵押贷款，比以前容易多了。
这本来也没什么，但坏就坏在这些企业借了钱，不去做技术研发，不去做营销创新，不去生产出好产品去赚全世界的钱，特么他们都去买土地!而且是非常饥渴的买土地!更可气的是买了之后还攥在手里，死活不卖!
为啥呢?很简单，因为买土地的收益更高!首先当然是因为东洋村的货币升值了，东西卖到别的村不如以前好卖了。其次则是因为东洋村领导们制定的企业土地税收政策是“低持有税，高交易税”，相当于说“土地你给我拿稳了，拿着我就收你一点点税，0.15%就行。但是你最好别卖，卖了的话，你赚到的部分，我要收掉你一大半税。”
仅仅0.15%的持有税，让很多企业都把利润转成了土地资产去避税。土地增值了，拿去抵押可以从银行得到更多贷款，然后继续买土地，周而复始，企业赚得盆满钵满。最后，全人类历史上最疯狂的房地产泡沫就这样诞生了!1984年，东洋村私有土地出让中，企业购买的比例是10%，1985年达到了46%，到了1990年更是达到了70%。土地都被企业拿去做商业用途了，那住宅土地自然就少了，供给不足。于是房价也跟着暴涨，东洋村的股市也跟着暴涨。
土地完全变成了一种金融资产，尤其是核心商圈的土地，更是成为了兵家必争之地。1986年-1991年，全东洋村的地价平均每年涨8.6%，但是核心商圈的年均涨幅却有18.4%。最疯狂的东京商圈，有一个叫银座四目丁的地方，光地价就达到了1.2亿东洋元/坪(1坪=3.3平米)。
但该来的总会要来。
第一个方面是供需关系出现问题。东洋村本来人口基数就不多，增长速度较为缓慢。老龄化问题又非常严重，作为东洋村主要的购房需求团体，年轻人比例减少进一步降低了对房屋购买的需求。
另一方面，日本政府采取的从严的货币政策，使得先前靠不动产抵押取得贷款的企业价值日益缩水，投资人对企业信心下降，纷纷抛售股票，造成股票大跌。并且银行出于对资产安全的考虑，开始逼迫借款企业提前偿还借款。有些还不了款的小企业就只能宣布破产。大一点的企业则只能变卖手中的土地和持有的股票，这无疑又加大了短期内土地的供给，使得以前所囤积的土地得到大量的释放。
而贷款的突然断流，让那些拼命贷款买土地的企业的资金链一下子就断了，只能拼命降价出售手里的土地，其中很多没等到土地卖出就直接破产了。企业破产还不上银行的钱，银行就破产了，银行破产又导致更多的企业破产，一场系统性的崩盘就发生了。
有人后来做了估计，这一轮泡沫下跌，给日本带来的财富损失，达到1,500,000,000东洋元，相当于东洋村3年的总产值。
小赢总结
回顾这段历史，东洋村的房地产经历了两轮快速的增长，到1991年达到了顶峰。很多人都以当年的东洋村来对比今天的中国，比如：
人口拐点，与1991年之前更相似;
经济增速在调整换挡，与1974年前更相似;
城市化进程，与1974年之前更相似;
大城市比小城市涨得快，与1991年之前更相似;
金融体系改革与货币政策，与1991年之前更相似。
看上去，的确是有相似的地方，暴涨有了当年泡沫的影子。而不同的是，似乎比当年有更多挪腾的空间。而整个系统是否还能健康地往前发展，则取决于未来的政策与市场的匹配程度。
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