张雅楠我爱你 张雅楠:2012 你还买房吗

炙热的岩浆从未停止涌动,只是被硕大的巨石暂时堵住了出口。岩浆一旦重新喷薄,就意味着再一次沸腾的房价和土地财政的狂欢。

这一轮房地产调控持续两年了,成交量下降,房价下跌,地方政府土地收入锐减,其救市意愿不可谓不强烈,蠢蠢欲动者有之,高举轻拍者有之,但从近一段时间中央的明确表态不难看出,限购——这一无奈而有效的房地产调控措施仍会是2012年的既定政策。

2010年底,我们问,2011年,你还买房吗?但2011年底,或许问题该改为,2012年,你还有资格买房吗?

在房地产食物链最下层的中国的购房者,大概是世界上最宽厚的一种人,不论地方政府将地价炒到多高,为土地财政埋单,不论开发商将房价炒到多高,为现金流埋单,并对银行分羹心存感激,哪怕得到的房子只有70年产权,并且可能以后需要交房产税(且不要说这些购房者获得了巨大的增值,向东看日本,再向东看美国,发达资本主义国家地产泡沫破裂的现实有朝一日未必不在中国上演)。

如果从这群人里再细分出一类刚性需求,那简直需要用壮烈来形容了。

这群“壮士”便是今年各大中城市房地产市场的生力军了。

从年末地产商的促销大战中不难看出,只要价格调整到位,购房需求依然强劲,但强烈的需求和签约并不足以实质性解决开发商的资金困境,因为能带来真金白银的住房按揭回款和开发贷款仍是两条闭塞的输血通道,更别提资本市场了。

说白了,开发商也是靠天吃饭,呼吁了多年,终于有了相对稳定的政策预期,可惜这预期来得一点也不甜蜜,限购尚可靠降价化解,限贷可比血滴子还厉害呢。银行住房按揭贷款回流速度很慢,开发商需要排队等待银行头寸,拖三四个月甚至更长时间是再正常不过的了。这部分迟到的资金可能会随着2012年度的到来成为开发商的新年礼物,暂时缓解资金饥渴。

但是开发贷款却难见放松希望,除非是核心地段极优质项目。银行大门不开,只得另觅他途,开发商的融资成本大多早已经飙升至两位数,2012年钱荒恐怕还会是多数地产企业的噩梦。

房价的变化大体不会超越开发商的资金格局,前有深壑后有追兵,按揭贷款回流怕也是只缓得一时饥渴,源头活水不来,不降价促销还有别的法子吗?

所以,2012年,壮士们不妨择机出手了,多轮调控导致降价的规律一贯明显,距离城市核心区越远、没有优秀教育资源支撑的房子从来都是领降的排头兵,房价的调整较早到位,“十个锅、八个盖”的开发商如果要降价便会一次性降得彻底,降价前早已做好和前期业主周旋的准备,现在都流行讲契约精神,售楼处被砸大体也可作为降价到位的一个重要指标了。

没有一个明确的日子叫做房价的底部,它可能和你擦身了一个月,离你只有零点零一厘米,但是别忘了,房价日涨三千可以是调控的导火索,房价日跌三千未必不会成为救市的导火索,千万别指望房价腰斩,毕竟开发商还是地方政府的心头肉,那么多地都拆了,你让他卖给谁?

手握重金的投资需求者们,即便逃得过所谓2012的洪水,恐怕难逃房产税、遗产税的追杀,总之,未来房地产市场留给投资、投机的空间将会越来越小。另外,千万不要忘记,2011年保障房开工已经超过1000万套,2010年保障房开工接近600万套,这庞大的建设任务将继续吸引银行贷款倾斜,如果在2013年和2014年果真能够形成有效供应,那么,要不要提前去考个公务员呢?