韩国不动产登记制度

在韩国,不动产登记法大体分为实体登记法和程序登记法。实体登记法,主要规定应登记的对象和权利及法律关系、登记的有效要件、登记效力的内容。程序登记法,主要规定登记所、登记公务员、登记账簿、登记程序的内容。实体登记法,主要规定在民法典及其他实体法中,而程序登记,主要规定在不动产登记法中。

韩国民法(1958年2月22日公布,1960年1月1日生效)属大陆法系,在财产法领域,主要继受日本和德国民法,故又称德日混合型继受民法。[1]但关于物权变动,韩国民法采德国法的成立要件主义。如韩国民法第186条规定:因法律行为发生的不动产物权的得失变更,非经登记者,不得生效;第188条第1项规定:动产的物权让与,交付时起生效。即韩国民法上物权的变动,除当事人意思表示外,还必须具备登记或交付等公示方式。

作为实体登记法的民法的制定,要求与之相应的程序登记法的出台。于是,1960年韩国公布《不动产登记法》(1960.1.1法律 536号)。该法迄今共经过12次修正[2],由总则、登记所、登记公务员、有关登记的账簿、登记程序、异议、罚则、补则等,共七章192条构成。

在韩国法上,与不动产登记有关的法律,除上述民法物权编中关于不动产物权得失变更的规定和《不动产登记法》(含《不动产登记施行规则》)外,还有,《不动产登记特别措施法》(1990.8.1 法律4244号);《关于不动产实权利者名义登记的法律》(1995.3.30 法律4944号); 《关于假登记担保等的法律》(1983.12.30 法律3681号);《关于集合物所有及管理的法律》(1984.4.10 法律3725号);《关于立木的法律》(1973.2.6 法律2484号);《工厂抵押法》(1961.10.17 法律749号);《矿业财团抵押法》(1961.10.17 法律750号);《地籍法》(1975.12.31 法律 2801号);《国土利用管理法》(1972.12.30 法律2408号)等。但本文不涉及以上特别法,主要结合现行不动产登记法及有关学说和判例,归纳韩国现行不动产登记制度,以供国内法学界参考。

所谓不动产登记,指国家专职机关公务员根据法定程序将不动产权利关系记载于公的登记簿的行为或该记载内容。此为实体法上的登记概念。在程序法上所称登记,除上述权利关系的登记外,还包括“不动产表示”登记,即表示不动产位置、面积等自然状态的登记。需要注意的是,由于登记为登记公务员在登记簿上的记载行为或该记载内容,因此,如果当事人的登记申请被登记机关受理但由于登记公务员的过失未记载于登记簿时,则认定为未经登记。[3]这一点,与户籍法上的申请有所不同。如关于婚姻申报,只要当事人的申报被受理,均认定为婚姻成立。但在物权变动,当事人申请即使已被受理,但未被登记公务员记载于登记簿时,则不生物权变动效力。[4]

在韩国法上,关于不动产登记种类,主要划分为以下几种:[5]

所谓事实登记,指在登记用纸标题部记载不动产位置、使用目的(建筑物为表示其结构)、面积等表示不动产自然状态的登记,又称“标题部登记”。

所谓权利登记,指在登记用纸中的甲区栏和乙区栏记载关于不动产权利关系的登记,又称“权利登记”。登记的实体法上的效力或权利变动效力,即是根据甲区、乙区上的登记内容而发生。

上述,甲区、乙区上的登记或权利登记,又分为保存登记与权利变动登记。

保存登记,指关于未登记不动产依该所有人申请初次进行的所有权登记。[6]对于某项不动产所有权人申请保存登记时,与该不动产相关的登记用纸初次被设立,而此后的权利变动关系,均以此为基础而进行。即保存登记为此后有关权利关系变动登记的起点。需要说明的是,在不动产登记用纸的使用上,韩国与德国或法国有所不同。在韩国,先在登记机关备置一定式样的登记用纸,但不采纳对所有不动产进行强制登记的所谓登记的强制原则。在这种体制下,对于某项不动产开设登记用纸时,必须办理保存登记。[7]例如,因土地的填拓或建筑物的新建而原始取得不动产所有权人申请保存登记时,登记公务员在新的登记用纸上办理事实登记和权利关系登记。该登记用纸开设之后,此后的有关该不动产的所有登记均在该登记用纸的相关部分或相应栏进行。但须注意,新建设成的建筑物或新出现的土地等,在其性质上应当属于保存登记,但形式上办理移转登记。并且在保存登记申请书上,不需要记载登记原因(第132条),故权利的取得原因不被公示。[8]

3、 记入登记、更正登记、变更登记、抹销登记、恢复登记、灭失登记

以登记内容为标准,将登记划分为记入登记、更正登记、变更登记、抹销登记、恢复登记以及灭失登记。

所谓记入登记,指基于新的登记原因,在登记簿上记入一定事项的登记,一般所称登记,均属之,如所有权保存登记、所有权移转登记、抵押权设定登记等。

所谓更正登记,指为了更正由于程序上的错误或遗漏所发生的原始登记与事实关系的不一致而进行的登记。如在所有权移转登记,因申请人或登记公务员的过失误记或漏记的情形。

所谓变更登记,指为了更正由于登记事项变更所发生的既存登记与事实关系的不一致而进行的登记。如所有人住所或姓名发生变更的情形。

所谓抹销登记,指将现有的登记全部涂销的登记。即与登记相关的事实关系不再存在时,以消灭法律上事实关系为目的而进行的登记。

所谓恢复登记,指当既存登记不当被消灭时,恢复原登记使之与事实关系相符的登记。依据原登记的消灭原因,恢复登记又分为,涂销恢复登记和灭失恢复登记。前者系指原登记的全部或部分不适当被涂销的情形;后者系指登记簿的全部或部分灭失的情形。

所谓灭失登记,指就不动产灭失情形所进行的登记。灭失登记虽属于“事实登记”或“标题部登记”,但不动产已灭失时,与之相关所有的权利关系也随即消灭。办理灭失登记,应当在表示栏记载灭失原因后以红笔涂销,并闭锁将该登记用纸(第112条)。但就土地或建筑物的部分灭失,只办理关于面积或建筑物表示的变更登记,而非灭失登记。

以登记方法或形式为标准,划分为主登记与附记登记。

所谓主登记,相对于附记登记又称为“独立登记”。登记,原则上采取主登记的形式。所谓附记登记,指其本身不具有与先前登记相连接的独立的编号,而继续使用先前主登记的编号,只是在该主登记的编号下面标记附记登记编号的登记。一般而言,如更正登记或变更登记等,需要表示与先前登记具有同一性或其延长的事项时;或者,如所有权以外权利的移转登记等,需要在登记簿上明确将要表示的登记与先前登记的权利具有同等顺位或效力的事项时,办理附记登记。

以登记效力为标准,划分为终局登记与预备登记。

所谓终局登记,指直接发生不动产物权变动效力的登记,一般所称登记,均属之。终局登记相对于假登记又称“本登记”。

所谓预备登记,指与不动产物权变动无直接关系,只是间接为将来要发生的物权变动做准备的登记,分为假登记和预告登记。

所谓假登记[9],指为保全以不动产物权变动或不动产租赁权的变动为目的的请求权,且该请求权为附始期或附停止条件或其他将来可确定时所进行的登记(第3条)。将来基于该请求权进行本登记时,该假登记的顺位即成为该本登记的顺位(第6条第2项)。所以办理假登记的真正目的在于保全将来要进行的本登记顺位。[10]在严格区分义务负担行为(债权行为)和处分行为(物权行为)的立法体例下,请求权的发生与物权的变动在时间上不可避免地发生一定间隔。在这种情形,例如对于物权变动有请求权的不动产买受人,在其所期待的物权变动成立之前,应当采取暂时保护的措施。而不动产买受人作为债权人,其权利只有登记为物权人时,才能安全被保护,反之,债务人可以无视债权人的请求权。假登记制度,即是关于不动产请求权,以确保或保全该不动产变动请求权的方法实现保护权利人的目的。

假登记作为登记的一种类,原则上由假登记权利人和假登记义务人共同申请。但若添附假登记义务人承诺书,则允许假登记权利人单独申请(第37条)。关于假登记的涂销,可以由假登记名义人单独申请(第169条第1项)。而且,添附登记名义人的承诺书或者可以与之对抗的裁判誊写本时,可以由登记上的利害关系人请求涂销登记(第169条第2项)。正因为假登记程序较为便利,在韩国从来都被广泛利用。

在韩国法上的预告登记,指因登记原因的无效或撤销提起涂销或恢复登记诉讼时(含败诉原告提起再审的情形),为了将该诉讼事实警告于第三人,由受理法院嘱托登记所而进行的登记(第4条、第39条)。但其限于以登记原因的无效、撤销,可以对抗善意第三者的情形(第4条但书),否则不得办理预告登记(第107条第2项、第108条第2项、第109条第2项、第110条第3项)。

预告登记,与物权变动毫无相关,只具有警告第三人的事实上的效果而已,为登记的特殊类型。

登记事项,一般分为实体法上的登记事项和程序法上的登记事项,二者并不一致。所谓实体法上的登记,是指必须登记的事项,即非经登记者不发生私法上一定效力的事项。何谓实体法上的登记事项,主要根据民法第186条和第187条的规定。[12]所谓程序法上的登记,指具有登记能力的事项,即当事人可以申请,且登记公务员具有登记职责和权限的事项。因此何谓程序法上的登记事项,主要由不动产登记法上的规定决定。有些登记事项,同时为两种意义上的登记事项,但有些事项只属于程序法上登记事项,如与所有权因混同而消灭的地上权、典权,或者因被担保债权的清偿而消灭的抵押权,其消灭效果不经登记当然发生,所以因混同而消灭的限制物权,或因被担保债权的完全清偿而消灭的抵押权,不在实体法上的登记事项范围。但按照公示制度目的,前项限制物权及抵押权消灭,也有登记的必要。故对于有关以混同为登记原因的地上权或传贳权(典权)的涂销登记,或者以清偿的抵押权的涂销登记申请,登记公务员受理后,予以办理涂销登记。可见,实体法上的登记事项均为程序法上的登记事项,但程序法上的登记事项其范围比实体法上的登记事项更广一些。以下,简要归纳不动产登记法上的登记事项。

应登记的对象,为不动产。但不动产登记法,对于应纳入登记的对象,限于属于私权对象的土地和建筑物(第14条第1项)。至于建筑物以外的其他土地固定物,除特别法规定者(有《关于立木的法律》法律第2487号)外,均不独立纳入登记。[13]即应纳入登记的,并非所有的土地及建筑物。这是因为实行登记目的在于通过公示方式保护私权。韩国现行法规定,公有水面下的土地(《公有水面管理法》第2条第2项)和河川法上所谓“河川区域”(《河川法》第2条、第3条),均不纳入登记。所以,已登记的土地变为公有水面或河川区域时,办理涂销“土地表示”的登记和封闭登记用纸的程序(第114条)。但受公用限制的私权不动产,该私权变动仍需要登记,即纳入登记。此外,在韩国,将建筑物,视为独立于土地的不动产。关于建筑物的登记,何谓建筑物概念;在建筑中的建筑物达到何阶段时可视为建筑物,而在拆除中的建筑物又达到何阶段时可视为非建筑物;以何标准决定建筑物的个数;如何确定建筑物的同一性等问题,在韩国民法界同样存在争议。关于上述诸问题,通说认为,均要根据社会通念而决定。

在现行法上可纳入登记的权利,原则上为土地和建筑物的物权,即不动产物权。但不动产物权中,占有权、留置权、以及法律规定的特殊地役权在其性质上不需要登记,即不具有登记能力。因此,应纳入登记的权利,有除上述权利之外的不动产物权,即所有权、地上权、地役权、传贳权(典权)、抵押权(第2条)。此外,关于非不动产物权中,如民法第348条规定的权利质权(第2条);不动产租赁权(民法第621条、不动产登记法第2条)和不动产还买权(民法第592条、不动产登记法第43条)等以物权变动为目的的请求权,法律予以认定其登记能力。

在现行法上,应登记的权利变动,为不动产物权的得失变更(民法第186条)。即指不动产物权的设定、保存、移转、变更、处分的限制或消灭(第2条)。在此,“保存”,指未登记所有权的保存;“变更”,主要指权利内容的变更;“处分的限制”,指共有物的分割禁止(第268条)或依扣留、假扣留、假处分的处分行为的禁止;“消灭”,指抛弃、合意、混同、标的物的灭失等的权利的消灭。

所谓登记所,是指承担登记事务的国家机关。依韩国法院组织法,在韩国承担登记事务的国家机关为“法院”(《法院组织法》第2条第3项)。但在法院中,由地方法院及其分院掌管该管辖区内的登记事务(《法院组织法》第3条第3项,不动产登记法第7条)。此外,为了处理该管辖区域内的部分登记事务,地方法院在该管辖范围内,除分院外,可以另设称为“登记所”的官署(《法院组织法》第3条第2项),但该登记所的设立、废止以及管辖,均依大法院规则而规定(《法院组织法》第3条第3项)。在韩国根据《关于登记所的设置及其管辖区域的规则》(大法院规则1075号)而设立的称为“登记所”的官署,目前已有151个所。因此,在目前韩国承担登记事务的国家机关,共有12个地方法院、38个分院以及151个称“登记所”的官署。

各登记所,原则上只承担其管辖区域内不动产权利关系的登记事项。各登记所的管辖区域,大体上以市、区、郡行政区域为基准而规定。

所谓登记公务员,指在地方法院及其分院以及登记所办理登记事务的公务员,由地方法院院长从地方法院及其分院以及登记所的法院***官、法院事务官、法院主事或者法院主事补中指定而产生。登记事务在其性质上,必须要公平、严格执行,故对于一定的登记事项,设关于除斥登记官的规定。

因登记公务员的故意或者过失发生不当处分(登记过失等),致使私人当事人受损害的情形,韩国法尚未设特别赔偿责任。因此,在此情形,根据国家赔偿法,由国家负担该赔偿责任,而对于故意或有重大过失的登记官,国家具有求偿权(国家赔偿法 第2条)。此外,根据民法第750条(侵权行为)规定,登记公务员应当负担对被害者的赔偿责任。

所谓登记簿,指记载有关不动产权利关系的公的账簿,分为土地登记簿和建筑物登记簿两类。在登记簿上,对于每一宗土地或每一幢建筑物使用一用纸。即采取“一不动产一用纸主义”,但对于区分建筑物,设例外规定。

一登记用纸,由三张纸组成一组(施行规则第4条),区分为登记号栏、标题部、甲区、乙区等4部分。在登记号栏上,记载各土地或建筑物基地的编号(第16条第2项)。标题部又分为表示栏和表示编号栏,在表示栏上,记载有关不动产状况及其变更事项(第16条第3项),依此记载内容,表示且特定标的不动产的同一性;在表示编号栏,记载表示栏的登记顺位。甲、乙区又分为事项栏和顺位编号栏,在甲区事项栏记载有关所有权的事项(第16条第4项);在乙区事项栏,记载关于所有权之外的他项权利事项(第16条第4项);在各顺位编号栏,记载事项栏的登记顺位编号(第16条第6项)。

登记制度其目的在于公示不动产的权利关系,所以应当向社会公开登记簿,供于一般人利用。因此该法规定:任何人根据自己所需,有权向有关部门请求以下内容:①索要登记簿或封闭登记簿的复印本或摘要;②阅览登记簿、封闭登记簿或其附属资料;③索要证明一定事实关系的有关文书(第21条、第26条第3项)。对于适法请求,登记公务员不予所定处分时,当事人可以申请异议(第178条以下)。但是,上述请求需要支付所定手续费,或有些内容限于有利害关系部分,以此予以限制。

此外,该法经1996年改正,新设“登记事务的全部或部分,可以通过电子情报处理组织(electronic data processing system)处理”的条款(第177条之2前段)。但该法施行规则第124条规定:“在大法院长指定的登记所,可以将登记事务的全部或部分通过电子情报处理组织处理”。因此,利用“电子情报处理组织”处理登记事务,先在由大法院长所指定的几所登记所试验,逐渐扩大于全国范围。

登记程序的开始,原则上依当事人的申请或官公署的嘱托,但法律有特别规定者[14],不在此限(第27条第1项)。但在此,官公署的嘱托,其实质为申请程序的另一种形式。可见,韩国不动产登记法采纳所谓的申请主义原则。该申请形式,包括依当事人申请和依官公署申请两种。以下,仅介绍依当事人申请的登记程序。

在韩国法,依当事人的申请,分为共同申请主义和单独申请主义。在现行法,前者系原则,后者则例外。根据申请主义原则,登记的申请与否应由当事人自由决定,原则上不得将登记申请作为义务强制于私人,但登记申请,有时根据特别法具有强制性,但此为例外。登记申请,除当事人本人外,可以经代理人办理,或一定情形下亦可以代位申请。登记申请,须提出法定文书,属于要式行为。

关于登记申请,韩国法采原则上由登记权利人和登记义务人共同申请的原则(第28条),其目的在于,通过因登记受不利益的登记义务人共同参与,保障登记的真实性。登记程序上的登记权利人,是指记载于登记簿上的因登记的办理取得实体权利或受其他利益的人。登记程序上的登记义务人,是指记载于登记簿上的因登记的办理丧失权利或受其他不利益的人。须注意的是,登记程序法上的登记权利人、登记义务人,与实体法上的登记权利人、登记义务人并不完全一致。后者,指实体法上的登记请求权人和与之对应的义务人,二者关系通常为一致,但登记程序上的登记权利人和登记义务人,还需要一个要件,即必须是登记簿上的记载者。

在近代登记制度,各国一般采纳单独申请主义立法例,而采共同申请主义者为少数,仅有韩国和日本。日本很早就采用共同申请主义,而将日本登记法作为其母法的韩国法也采用了共同申请主义。因为在日本和韩国,尚未具备能够确实证明实体法上权利关系的特别制度,登记申请与实体权利关系的一致性很难得到保障。并且登记公务员的审查权限只限制于极其形式上的书面审理。因此,为了减少不完善的特殊环境下容易出现的不符实体关系登记或虚伪登记现象,即采取所谓的共同申请主义。[15]

如前所述,韩国法采取共同申请主义,其目的在于为了确保登记的真实性,所以,对于不依共同申请亦可以保障登记真实性的特殊情形,予以认定由登记权利人或登记义务人单独申请。如在依判决的登记(第29条)、依继承的登记(第29条)、灭失恢复登记(第79条)等情形,由于权利关系明确,即使登记义务人不参与登记程序,也不影响登记真实性的保障,故对于此情形,法律认定登记权利人的单独申请。又如,未登记不动产所有权的保存登记(第130条、第131条)、不动产的分合及其他变更登记(第90条、第101条)、不动产表示的变更登记(第56条)、继承登记(第56条)等情形,由于该登记的性质上,不存在登记义务人,故法律规定,由实体权利人或登记名义人单独申请。此外,参酌登记权利人和登记义务人相互利益的得失或者考虑该登记目的的特殊性,共同申请的强制性不符情理时,允许登记权利人单独申请,如登记义务人下落不明的注销登记、假登记(第37条、第38条)。

在韩国的不动产交易中,经常发生以偷税取暴利为目的不经登记而辗转让与或拖延登记的情况。为了制止此类不当行为,尽可能确立登记与事实关系相符合的不动产交易秩序,在《不动产登记的特别措施法》(法 4244号,1990年制定,1991年施行),规定各种措施,其中重要措施为在一定情况下强制登记申请。即对于下列四种特定交易者,要求必须承担申请义务:其一,以移转不动产所有权为内容的债权契约当事人(买卖或赠与),自对方债务履行完了之日起(双务契约),或者契约生效之日起(单务契约)60日之内,必须申请所有权移转登记(同法第2条第1项)。当然,登记申请义务只在有效债权契约中发生。因此,无效或撤销、解除的债权契约,不生登记申请义务(同法第2条第1项)。

对于在所定期间怠慢登记者,课行政罚款,该罚款额可参酌怠慢期间、怠慢事由、标的不动产价格等(同法第2条第2项),并原则上只实行于登记权利人(不动产取得人)(同法第11条第1项)[16],至于登记义务人,限于有过失迟延登记的情形(同法第11条第2项)。其二,以移转不动产所有权为内容的契约当事人,对方履行债务之后(双务契约)或契约生效之后,与第三人缔约移转所有权或契约上地位为内容的契约者,应当在缔约之前先申请所有权移转登记(同法第2条第2项)。对于违者,除课上述罚款外,处以3年以下的徒刑或一亿元以下罚金(第11条、第8条、第10条)。但刑事处罚,限于为了一定目的而违反登记申请义务者。其三,以移转不动产所有权为内容的契约当事人,对方的债务履行完了之前(双务契约)或该契约生效之前(单务契约),与第三人缔约移转所有权契约者,应当在前契约中债务履行完了之日起或契约生效之日起60日之内,根据先缔约的契约申请所有权移转登记。对于违者的罚款或刑事处罚,与(其二)的情形相同。其四,未登记不动产的所有者,即未办理保存登记的不动产所有者缔约所有权移转契约时,该契约的缔约之日起,或可以申请保存登记之日起60日之内,申请保存登记。对于违者的罚款,与(其一)情形相同。

登记申请,除本人外,亦可以通过代理人申请(第28条)。学说及判例认为,关于经代理人的申请,不适用民法第124条关于自己契约、双方代理的禁止规定。

登记,原则上由登记权利人、登记义务人或登记名义人或代理人申请,其他人无权申请。但根据民法第404条规定,该法设例外规定,即债权人可以代位债务人的登记申请权(第52条)。

申请登记,主要提交以下书面资料。

申请登记,必须提交记载一定事项并由申请人签字盖印的申请书(第41条)。

在此“登记原因”,指使登记的办理正当化的法律上的原因。关于何谓正当原因,学者有分歧,根据是否承认物权行为无因性,得出不同结论。即承认物权行为无因性理论者(多数说)认为,登记原因为物权行为,但承认物权行为有因性理论者(少数说)认为,非物权行为,即物权行为的原因行为,或者该原因行为的无效、撤销、解除为登记原因。但规制有关登记特别程序的《不动产登记特别措施法》,明定债权行为为登记原因,且采有因性学说的判例及登记实务均将债权行为作为登记原因。[17]此外,根据民法第187条的物权变动,已发生的法律状态即表示为登记原因。由此可见,登记原因有多种,不限于法律行为。法律事实或法律要件均可成为登记原因,而证明登记原因成立的书面即是“证明登记原因的书面”。

需要说明的是,对于特定的登记原因,要求采取特别形式。由《不动产登记特措施法》第3条规定其特例,即关于所有权移转登记的申请,登记原因为契约时,该契约必须采书面形式。并且,在契约书上须记载一定事项,如当事人、标的不动产、契约年月日、价款、支付日期为须记事项,若经不动产中介所者,或契约为有期限或附条件时将此项内容均要记载。还有,该契约书上,必须经管辖该不动产所在地的***、区长、郡守或受该权限的委任者检印。此外,登记原因为具有执行效力的判决书或具有与判决同等效力的调书的情形,在该判决书或调书上盖检验章(检印)。

(3) 证明第三人许可等内容的书面

关于登记原因,需要第三人的许可、同意、承诺时,必须提交能够证明第三人许可内容的书面(第40条第1项第4号),如对于未成年人或限制行为人的法定代理人同意(民法第5条、第10条)。第三人为行政官厅的情形,能够证明行政官厅的许可、同意、承诺的书面(不动产登记特别措施法第5条第1项)。登记原因为具有执行效力的判决书或具有与判决书同样效力的调解书的情形,也要提交所管行政官厅的书面许可证明(《不动产特别措施法》第5条第1项)。

(4) 关于登记义务人权利的登记毕证(完毕证书)

所谓登记毕证,指每项登记办理完毕时,登记公务员在当事人申请登记时所提交的证明登记原因的书面上,记载登记完毕的事项并盖登记所印交付登记权利人的书面证书。登记申请所需“关于登记义务人权利的登记毕证”,指关于申请登记起点上的登记义务人,在之前作为登记权利人申请登记时,从登记所接受的登记毕证。如在于所有权移转登记的申请,关于登记义务人权利的毕证为该登记义务人(卖方)办理取得该所有权登记时,从登记所接受的登记毕证。法律要求提交登记毕证,其目的是为了便于登记公务员确认登记义务人真实性,并防止虚伪登记,保障登记的真实性。 然而,登记毕证的交付限于一次,因此关于登记毕证灭失的情形,不动产登记法第49条规定,以下三种确认方法:其一,由登记义务人或者该法定代理人申请登记时,由该人直接出席登记所;其二,由委任代理人申请登记时,在申请书上附加登记义务人或法定代理人的委任书两份;其三,在申请书或证明代理人权限的书面中,对于登记义务人拟定部分经公证将副本(一份)附加于申请书。[18]为了防止因确认制度的滥用而发生的弊害,不动产登记法,设登记程序上的特则。即上述登记完毕后,登记公务员将记载一定事项和登记完毕事项的事实,通知登记义务人(第69条)。又称为事后通知制度。

如前所述,申请登记,可以经代理人办理,但必须提交“证明代理权限的书面”。在此代理,除任意代理人、法定代理人外,还包括法人的代表机关(《不动产登记法实施规则》第53条第3项)。所谓证明代理权限的书面,指委任状、户籍本、法人或会社登记簿的复印件等。

申请所有权保存或移转登记时,必须提交证明申请人住所的书面。由此可以防止虚无名义人的登记,但主要目的在于防止征税的无误。

如前所述,在申请书上,记载一定事项后,必须由申请人签名盖印(第41条)。通过代理人申请时,由代理人签名盖印,本人则无须签名盖印(《不动产登记法实施规则》第53条第2项)。为了证明该印鉴的真实性,必须提交对该印鉴的证明书,但并非所有申请书都要附加。需要附加印鉴证明书的有如下情形:其一,所有权的登记名义人,作为登记义务人申请登记时;其二,关于所有权的假登记名义人申请假登记注销时;其三,所有权以外其他权利的登记名义人,作为登记义务人申请登记时。其目的在于确认登记申请人身份和登记申请意思,以此防止虚伪登记的发生。因为经虚伪登记的实施受损害者为登记义务人,所以仅对登记义务人要求提交印鉴证明书。

关于登记公务员的审查权限,有实质主义审查和形式主义审查立法例。后者,将审查范围限于登记程序法上的适法性与否,前者,则除此之外,还审查申请登记的实质理由及效力。对此,韩国不动产登记法只列举登记公务员可以驳回当事人申请的14种情形(第55条),而未设一般规定。但现行法上登记公务员的审查仅限于书面审理,且该书面审理,为主要检查是否俱全程序法上所要求的书面而已。因此学说认为登记公务员的审查权,未超出形式主义审查范围。

4、 对于登记公务员处分的异议

登记公务员作为掌管登记事务的国家机关,具有根据登记法决定或处分各种事项的权限。如果因登记公务员的决定或处分不当而发生损害时,受不利益的当事人,可以向管辖地方法院提交异议申请(第178条)。