不动产登记簿错误之类型与更正登记
不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据,它是由登记机构依法制作并管理的,用以记载不动产自然状况、权利状况及其他依法必须记载的事项的簿册。在针对基于法律行为的不动产物权变动实行登记生效要件主义的国家(如德国、瑞士、奥地利),不动产登记簿不仅具有推定力,还具有公信力。
我国《物权法》原则上采取的也是登记生效要件主义,即基于法律行为的不动产物权变动只有记载于不动产登记簿后才发生效力,不经登记不发生物权效力(第9条第1款、第14条)。
同时,登记簿还有推定力(《物权法》第16条第1款)与公信力(《物权法》第106条)。既然不动产登记簿具有如此重要的法律效力,对民事主体的不动产物权会发生巨大的影响。因此,一方面,如果登记簿的记载事项存在错误,就很可能给真实权利人造成妨害或损害(如导致第三人善意取得不动产所有权或他物权);另一方面,即便登记簿存在错误,无论是登记机构还是当事人都不可能随意进行修改。
为了既能确保登记簿的真实性、准确性,维护真实权利人的合法权益,又避免因随意更改登记簿而给登记权利人、第三人的利益造成损害不利影响,法律上有必要确定更正登记簿错误的程序,这就是所谓的更正登记(Berechtigungsverfahren)。
更正登记是指,当不动产登记簿存在错误时,登记机构依当事人之申请或依职权消除该错误而进行的登记。《物权法》第19条第1款对更正登记作出了明确的规定:“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。”
由于更正登记是《物权法》吸收借鉴比较法(尤其是德国法)的经验而新设立的登记类型,无论是理论研究成果还是实践经验都不丰富。加之,我国尚无不动产登记法或不动产登记条例对更正登记作出更为具体详细的规定,因此对更正登记的程序、要件等问题,理论界与实务界有不同的认识与理解。
现行的不动产登记的部门规章、地方性法规的相关规定亦不相同。例如,就是否所有的登记簿错误都可以依职权更正登记,《土地登记办法》与《房屋登记办法》就不一致。
前者规定,国土资源行政主管部门发现土地登记簿存在错误均可在报经人民政府批准后依职权进行更正登记(《土地登记办法》第58条)。而后者则规定,只有不涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿错误,登记机构才可以在当事人不申请更正登记的情况下依职权进行更正登记(《房屋登记办法》第75条)。
笔者认为,要正确理解更正登记的程序与要件,贯彻落实《物权法》第19条第1款的规范目的,必须区分不动产登记簿上的权利事项错误与非权利事项错误,并以此为基础确立不同的更正登记的程序与要件。本文第一部分主要研究的是登记簿上权利事项错误与非权利事项错误的涵义以及区分二者的重要意义。
第二部分主要是通过分析《物权法》第19条第1款与第2款,证明我国《物权法》实际上是区分了这两类错误的区分,并且针对不同类型的错误确立了不同的更正登记程序与要件。第三、四部分则具体研究的了权利事项错误与非权利事项的更正登记程序。
(一)不动产登记簿错误的涵义与类型
不动产登记簿上记载的事项可以分为三部分:第一部分,不动产的标示,即不动产的坐落、位置、界址、面积、结构、用途等自然状况;第二部分,不动产的权利状况,即不动产上的所有权、用益物权、担保物权等权利事项;第三部分,其他依法应当记载的事项,如预告登记、异议登记、查封登记等。
例如,《房屋登记办法》第24条第1款规定:“房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。”《房屋登记簿管理试行办法》第2条规定:“房屋登记簿(以下简称‘登记簿’)是房屋权利归属和内容的根据,是房屋登记机构(以下简称‘登记机构’)制作和管理的,用于记载房屋基本状况、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册。
”《土地登记办法》第15条第1款规定:“土地登记簿是土地权利归属和内容的根据。土地登记簿应当载明下列内容:(一)土地权利人的姓名或者名称、地址;(二)土地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况;(三)土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格;(四)地上附着物情况。”
既然登记簿上记载了这些事项,从理论上说,只要登记簿上记载的事项与真实的情况不符合或不一致,就可以认为登记簿存在错误。依据不同的标准可以对登记簿错误进行不同的分类,如依据登记簿错误产生的时间不同,可将其分为初始错误与嗣后错误。
前者是指登记簿记载之时就已经存在的错误,如登记簿的记载与登记的原因证明文件不一致;后者是指登记簿记载时并不错误,但是在登记完成后因新的法律事实(如继承、强制执行、物权变动合同无效等)而使得登记簿出现了错误。
再如,依据造成登记簿错误的原因不同,可以将其分为因当事人过错引发的登记簿错误、因登记机构的过错导致的登记簿错误以及因其他原因造成的登记簿错误等。但是,在登记簿错误分类中最重要的一种是,依据登记簿的错误是否与不动产物权的归属、内容相关将之分为登记簿上的权利事项错误与非权利事项错误。
前者是指,不动产登记簿上关于不动产物权归属、内容的记载与真实的不动产物权归属、内容不一致或不相符。
例如,甲、乙共同共有的不动产在登记簿上记载为甲的单独所有。后者是指,不动产登记簿上与不动产物权归属、内容无关的事项的记载与实际情况不一致。例如,实际面积为1100平米的土地在登记簿上记载为1000平米。
在德国、瑞士等就基于法律行为的不动产物权变动采取登记生效要件主义的国家,民法典中规定的登记簿错误仅指权利事项的错误,而不包括登记簿上的非权利事项错误。例如,《德国民法典》第894条规定:“土地登记簿中关于土地上之权利、关于此项权利所负担之权利或关于第892条第1款所列处分权的限制与真实的权利状况不一致的,其权利未经登记、未被正确地登记或因原不存在的负担或限制之登记而遭受损害之人,有权向因土地登记簿的更正而使其权利被涉及之人请求同意更正登记簿。
”这些登记簿错误显然都是与不动产物权的归属和内容相关的错误,即权利事项错误。具体来说,德国法上登记簿的权利事项错误分为四种类型:(1)将并不存在的物权在登记簿上加以记载;(2)对已存在的物权进行了错误的记载;(3)将并不存在的不动产上的权利负担在登记簿上加以记载;(4)没有将已经存在的物权加以登记或将已经登记的物权加以注销。
[]至于登记簿上非权利事项的错误主要包括三类:(1)登记簿上纯粹事实描述部分的错误,如对土地的位置、用途、面积等自然状况记载的错误;(2)对登记权利人的名称或姓名的记载错误;(3)纯粹的笔误。
瑞士民法中登记簿的错误有两种类型:(1)初始的权利事项错误(urspruenglicheunrichtigkeit),即登记簿记载之时就是不正当的。依据《瑞士民法典》第974条,该错误是指,物权、预告登记被以不正当的方式记载入登记簿或加以注销。所谓“不正当的方式(inungerechtfertigterWeise)”是指缺少实体法上的要件。
(2)嗣后的权利事项错误(nachtraeglicheunrichtigkeit),即登记簿登记之时是正确的,但此后因登记簿之外法律原因而使得登记簿上权利事项的记载与真实的权利状态不一致。例如,依据《瑞士民法典》第963条第2款,因法律的规定或者生效的判决书而取得物权时导致的登记簿记载与真实的权利状态不一致。
我国《物权法》第19条第1款未如德国与瑞士的民法典那样将登记簿错误明确规定为权利事项错误,该款将登记簿错误表述为“不动产登记簿记载的事项错误”。就该款中登记簿错误的涵义,学界有不同的理解。一种观点认为,《物权法》第19条第1款中的登记簿错误仅指权利事项错误,即不动产登记簿所记载的权利关系与真实的权利关系不一致。
因为,规定更正登记的目的就是为了保护事实上的权利人的物权,许可真正的权利人和利害关系人依据真正的权利状态对不动产登记簿记载的内容进行更正。只有通过彻底消除登记权利与真正权利不一致的状态,更正登记才能避免第三人依不动产登记簿取得登记簿上记载的物权。
另一种观点认为,《物权法》该款中的登记簿错误既包括登记簿上的权利记载与实际的权利状态不相符合(即登记物权与事实物权、登记权利人与真实权利人不一致的情形),也包括错误的标示登记(即登记簿上的记载与标的物的实际情况不相符的情形)。
笔者认为,由于《物权法》第19条第1款并未如《德国民法典》第894条那样将错误明确地限定在权利归属和内容方面的错误,因此在我国法上,不动产登记簿错误应当理解为既包括权利事项错误,也包括非权利事项错误。不动产登记簿上的权利事项错误主要包括以下情形:(1)将并不存在的物权在登记簿上加以记载,例如,登记簿上记载甲为A房屋的抵押权人,实际上甲并不享有该抵押权;(2)对已存在的物权进行了错误的记载,例如,甲乙共同共有的房屋被记载为甲单独所有、抵押权人第一顺位的抵押权被记载为第二顺位;(3)将已经登记的物权错误地加以注销。
例如,登记簿上本来记载了债权人对债务人的房屋享有第一顺位抵押权,因债务人的欺诈导致登记机构将该抵押权从登记簿中注销。(4)错误的注销已经存在的处分权的限制或记载了本不存在的处分权限制。例如,甲针对A房屋的预告登记被错误地注销了;A房屋上本无查封登记却记载了查封登记。
不动产登记簿上的非权利错误主要包括以下情形:(1)不动产登记簿上记载的不动产自然状况,如登记簿上记载的不动产的坐落(位置)、四至、层数、用途等与实际的情况不一致。(2)其他与物权归属和内容纠纷无关的记载事项的错误,如登记权利人名称、姓名或住址的记载错误。
(二)区分权利事项错误与非权利事项错误的意义
既然不动产登记簿上记载的任何事项与真实的情况不一致都属于登记簿错误,为何在德国、瑞士等国家的民法中,要将登记簿错误限定在权利事项错误,难道登记簿上非权利事项与真实的情况不一致,就不属于登记簿错误,无须加以更正?这里的关键原因就在于,立法者建立不动产登记制度不是为了简单地记录不动产的位置、面积、数量等自然状况,而主要是通过在登记不上记载不动产的物权状况并向外界加以公示,以达到明晰不动产上的权利状况、维护交易的安全、提高交易的效率的目标。
虽然登记簿上非权利事项存在错误时,也构成登记簿的错误,同样需要更正。但是,登记不上权利事项的错误与非权利事项的错误无论是在法律后果,还是更正程序上都有很大的差别。
1、是否对真实权利人的物权构成妨害上不同
在登记簿上的非权利事项发生错误时,由于登记簿对不动产物权归属与内容的记载是正确的,因此仅仅是非权利事项的错误不会对实体权利产生影响,即不会妨害或损害物权人的权利。但是,当登记簿上关于不动产物权归属和内容的记载有错误的话,真实权利人的物权就会该错误而遭受妨害或损害。
这是因为依据不动产登记法的一个基本原则——在先原则(Priorittsprinzip),那些其权利因登记而被涉及的人必须是其权利已在不动产登记簿上加以记载的人。
如果其权利没有被记载入或未被正确记载入不动产登记簿,登记机构就不得为其办理相应的处分登记。这样一来,那些物权未被记载或未被正确地记载入登记簿的真实权利人就无法处分其物权。此种处分权因登记簿错误而受到的限制就是给真实权利人造成的妨害。
[]例如,甲是A房的所有人,登记簿错误地将丙记载为A房的所有权人。如果甲要将A房转让给乙而申请所有权转移登记,因登记权利人为丙而不是甲,故此依据在先原则,登记机构不得为甲办理所有权转移登记,甲无法处分其针对A房的所有权,即便其事实上支配着该房屋。
为了排除登记簿上权利事项错误而给自己物权造成的妨害或侵害,真实权利人甲有权行使排除妨害的请求权,以恢复物权的圆满状态。此种基于物权产生的排除妨害物权请求权在不动产登记程序中即“更正请求权(Berichtigungsanspruch)”。
《德国民法典》第894条之所以将登记簿错误限定在权利事项错误,就是要赋予因该类错误而使物权受到妨害者以更正请求权。
而《瑞士民法典》第975条也规定,在物权的登记不正当、或正当的登记被不正当地涂销或更改时,其物权因此而遭受损害的人,有权提出“登记簿更正之诉(Grundbuchberichtigungskl
age)”。该诉讼在性质上属于确认之诉(Festellungsklage)而非形成之诉,其目的在于确定与特定土地相关的、既存的权利之真实状况,如所有权、限制物权、对土地处分权的限制(如预告登记)等。
2、是否会导致第三人善意取得上的不同
在承认不动产善意取得制度的国家,如德国、瑞士、我国,不动产登记簿上权利事项的错误会使真实权利人遭受因他人之善意取得而丧失权利或权利上被设定负担的法律风险。例如,甲为A房屋的所有人,但登记簿上却错误的将乙记载为A房的所有权人。
当乙将A房屋出卖给善意第三人丙且办理了所有权转移登记时,尽管乙为无权处分,但是作为善意第三人的丙可以依据善意取得制度合法取得A房的所有权。真正权利人甲的所有权因此而归于消灭。我国《物权法》第106条明确承认了不动产的善意取得。
所谓“善意”指的就是不动产物权的受让人对登记簿权利事项的错误产生了信赖。因为不动产的善意取得是为了维护不动产物权交易之安全而在“权利外观思想(Rechtsscheingedanken)”的基础上产生的制度。
[]只有登记簿上权利事项记载错误,才会出现权利外观(登记簿的记载)与真实权利不一致,从而需要保护交易中的善意信赖登记簿的第三人的必要性,才需要建立善意取得制度。
而在登记簿上的错误与物权归属和内容无关时,由于权利外观与真实权利是一致,所以不发生善意的问题。即便第三人真的对登记簿上存在的非权利事项错误产生了某种“信赖”,也不会受到不动产善意取得制度的保护。
由此可见,登记簿上的权利事项错误与非权利事项给真实权利人制造的法律风险是不相同的。
对于登记簿上权利事项的错误,应当适用非常严格的更正登记程序。一方面,对于权利事项错误的更正登记只能依当事人的申请进行,登记机构不能自行依职权加以更正;另一方面,在当事人提出更正登记的申请符合法律严格设定的要件时,登记机构才能办理更正登记。
这是因为:不动产登记簿权利事项错误往往意味着当事人就不动产物权归属和内容发生了争议,这种民事实体权利的争议只能通过民事诉讼程序最终加以解决。无论登记机构是法院还是行政机关,都无权在作为非讼事件程序或行政程序的不动产登记程序中解决这种民事争议。
[]不动产登记程序不同于民事诉讼程序,在该程序中,并非不存在对立的原被告当事人以及(有独立请求权或无独立请求权的)第三人。
就更正登记程序而言,如果是当事人申请更正登记,只是存在更正登记申请人与登记机构两方主体;如果是登记机构依职权更正登记,就只有登记机构一方参与其中。至于其他与登记簿上权利事项错误利益相关的当事人(如登记权利人、第三人)并不进入更正登记程序。
因此,登记机构不可能像民事诉讼程序中的法官那样,通过原被告的举证、反驳、质证等查明真相并作出判断。如果登记机构可以依职权或仅依据当事人的提供的一般性的证据就决定是否进行更正登记,势必出现要么损害真实权利人的合法权益,要么损害登记权利人、利益相关的第三人合法权益的情形。
因此,法律上必须为权利事项错误的更正登记设置严格的程序与要件的要求。但是,对登记簿上的非权利事项错误,因其不涉及实体权利,所以登记机构可以依职权进行更正登记,而在依当事人之申请进行更正登记时也没有必要采取过于严格的要求。
例如,在德国,登记簿上的权利事项错误的更正登记只能依申请进行,登记机构不得依职权加以更正。在当事人申请更正登记时,必须符合以下情形之一,登记机构方能办理更正登记:其一,因更正登记而致其权利被涉及者作出了符合法定形式要求的更正同意(Berichtigungsbewilligung
)。德国《土地登记条例》第19条规定:“登记涉及其权利之人同意登记的,登记方能办理”。此外,依据《土地登记条例》第29条,更正同意必须采取法定的格式,即通过官方文书或官方认证的文书加以证明。当更正登记的申请人获得了因更正登记而使其权利人被涉及的人的更正同意,登记机构可以办理更正登记。其二,申请提供了证明登记簿存在错误的证据(Unrichtigkeitsnachweises
)。《土地登记条例》第22条第1款规定:“如果错误得到证明,更正土地登记簿无需本法第19条规定的同意,这尤其适用于处分限制的登记或涂销。”也就是说,即便没有获得更正同意,但是如果更正申请人提供证据证明了登记簿权利事项的错误时,登记机构也可以进行更正登记。
不过,德国法对于此种证据的证明度有很严格的要求(strengeAnforderung)。
申请人仅仅一般性地证明登记簿存在错误时不可以的,而必须是完全充分地加以证明(vollerNachweis)。尽管申请人不需要从所有的方面来证明登记簿是错误的,其还需要排除各种会使其希望进行的(新的)登记也是不正确性的可能性,例如善意取得。当然,对于那些过于遥远的可能性,申请人无须加以反驳。
司法实践中认可的证明登记簿错误的证据主要有以下一些:其一,关于登记权利人无民事行为能力人的证据。这主要是指以《土地登记条例》第29条规定的形式作出证明被登记的权利人是无民事行为能力人的证据。如果仅仅只是法院的确定的民事判决中明确了无民事行为能力,就登记机构而言,该判决只是对发生了争议的当事人具有拘束力。
其二,法院的判决与仲裁机构的裁决。例如,民事法官作出的确认登记权利无效的确定判决;具有强制执行力的仲裁裁决;判令土地所有权人负有作出更正同意之义务的确定判决等。
至于登记簿上非权利事项的错误,则无须适用《德国民法典》第894条以下规定的更正请求权以及《土地登记条例》第22条规定的更正登记程序。该类错误既可以由登记机构依职权在相应的登记事项栏内加以订正(Richtigstellung),也可以由当事人提出更正的要求。申请人只需要在更正申请中阐明其要求的意义并一般性地证明该错误是存在的即可,该证据无须采取《土地登记条例》第29条要求的形式。
