张江公馆:把酒店式公寓搬回家

2017-11-15
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文章简介:上海的酒店式公寓产品众多,称之为类住宅,这类产品与住宅还是有非常大的区别,首先,基本都是一个标准层十几户甚至二十几户业主,就像酒店的格局,邻里之间互相干扰,居住私密性差;其次,有些酒店式公寓挑高4米多,装修时分隔成二层使用,购房者感觉很划算,买一层送一层,但分隔之后上下两层的层高都不超过2米5,居住的舒适度差,有压迫感;再次,面积太小,许多酒店式公寓面积不到50平方米,无法进行功能分区,房屋的功能性不够,使用不方便.张江公馆是目前笔者看到最像住宅的酒店式公寓,它在设计中避免了酒店式公寓的许多问题

上海的酒店式公寓产品众多,称之为类住宅,这类产品与住宅还是有非常大的区别,首先,基本都是一个标准层十几户甚至二十几户业主,就像酒店的格局,邻里之间互相干扰,居住私密性差;其次,有些酒店式公寓挑高4米多,装修时分隔成二层使用,购房者感觉很划算,买一层送一层,但分隔之后上下两层的层高都不超过2米5,居住的舒适度差,有压迫感;再次,面积太小,许多酒店式公寓面积不到50平方米,无法进行功能分区,房屋的功能性不够,使用不方便。

张江公馆是目前笔者看到最像住宅的酒店式公寓,它在设计中避免了酒店式公寓的许多问题,提高居住的私密性,舒适度,还比住宅拥有更高的得房率。

张江公馆位于张江高科中路张东路口,被张江国际硅谷、唐镇国际社区、国际娱乐迪斯尼三大板块毗邻环绕。穿过S20就到达如今炙手可热的唐镇板块。项目占地面积为20905平方米,建筑面积为77623平方米。7幢21-23层,2梯4户精装酒店式公寓。

张江公馆总绿化面积6000多平方米,近百米中心景观大道,集中绿化高达2100平方米。采用多层植被覆盖,近百种名贵乔木搭配各色灌木、花卉,形成多层绿化、四季更迭的立体景观。小区采用人车分流系统,双层地下车库设计;多元化宽带接入,同时有电信、联通、移动3家网络,且实现了Wifi全域覆盖,让业主第一时间享受无断点网络畅游;小区引进IC卡提控系统,无盲区智能安保。中央空调,选用家用大金空调,虽然无地暖是个遗憾但装修配置大金中央空调还是很给力!

张江公馆无论从项目外立面,还是从房间设计来看,都是普通住宅的模式,2梯4户设计,更是改变人们对酒店式公寓的一贯认知,业主秘密性大大提高。张江公馆在售9号楼部分房源,均价29000元/平方米,主力户型为主力户型71+25平方米两房,105+36平方米三房。71平米的户型赠送25平方米的空间,多送空间可做为1间次卧使用,105平方米的户型赠送36平方米的空间,开发商将赠送空间做成了1间次卧和1间书房,合理的利用空间。

户型方正,层高超过3米,空间开阔。105平方米户型南北通透,二个卧室及客厅朝南,所有卧室带飘窗设计,带阳台,功能分区合理,动线清晰。完全可以满足几代同堂业主使用。现在许多开发商将多送面积做为一个卖点,可有些多送面积就如同鸡肋看着不错,实用性差,比如没有装修的地下室、比如低矮的阁楼等等,业主如果想充分利用还需要大量投入人力物力,使用成本很高。但张江公馆的多送面积非常实用,可做为一间卧室使用,它与房屋其它部分融为一体,如果销售人员不告诉你,你不会看出哪里是多送面积。该户型看上去比普通住宅同样的面积户型更舒适,布局更合理。

张江公馆距2号线广兰路地铁站1.8公里,距离唐镇地铁站2公里;虽然不在地铁上盖但乘坐公交车可到达,中间路程历时约15分钟,可能对于上下班需乘坐地铁的上班族来说还是有些不方便。公交车可以弥补这一不足,小区附近可以乘坐的公交车有:浦东11路、张江1路、609路、636路等。浦东11路可到达龙阳路地铁站和张江地铁站(张江高科站);张江1路直达唐镇卫生院;609路是通往曙光医院和复旦大学、上海中医药大学等校区的公交车;636公交车是地铁站的直达车,可到达唐镇站、广兰路站和张江地铁站等,公交出行还是非常便利的。

项目距离龙阳路商圈10公里,从项目出发,自驾到龙阳路地铁站20分钟左右即可到达。从高科中路出发,然后进入内环高架路,接着,沿着龙东大道之前就可以到达龙阳路地铁站,自驾出行非常方便。往市区方向,可上中环,开车10分钟可达世纪公园;往东上S20可直达浦东机场。张江公馆距离迪斯尼度假区约17公里的距离,从项目出发,自驾车半小时内即可到达。

购买此类产品的受众大多数是年轻的工薪阶层,或者是投资客,这里的业主未来的出行主要依靠公共交通工具。出行是否方便,道路是否畅通是他们选择项目的重要因素。酒店式公寓地铁上盖或步行十分钟内可达地铁站项目最受欢迎,如果公交便利也尚可。

张江公馆就在家乐福张江店的隔壁,业主出门即可进超市。张江家乐福是张江地区唯一的一家大型超市,面积并不大,装修老旧,极需改造。

项目南面临近商业街,业主下楼就是商业街,餐饮店、美甲店、手机营业厅、快捷酒店、服装店等,虽然商业能级不高,都是小店面,对于将来入住的业主来说,非常的方便,平时生活所需基本能够满足。

同时,项目周边有两所学校,分别是上海浦东新区第二中心小学张江校区和高科幼儿园,小区步行10分钟即可到达两所学校,张江还有上海中医药大学附属曙光医院,满足就医需求。虽然周边还没有大型购物中心,但未来唐镇规划建设大型商业综合体,张江长泰广场也将建成开业,这里未来的生活会越来越丰富便利。

张江公馆所处张江板块目前有汇智湖畔家园、展想悦廷、天之骄子和盛大天地青春里,其中汇智湖畔家园是普通住宅,其他3个项目均是酒店式公寓产品。从户型上看,这些项目的户型都是刚需小户型为主;汇智湖畔家园最新一期开盘,均价约40000元/平方米,天之骄子是待售的状态,展想悦廷和盛大天地青春里所剩房源不多,与张江公馆价格相当。唐镇板块目前在售房源基本以豪宅为主,价格超过35000元/平方米,总价超过600万元/平方米。张江公馆的总价约300万元/套,还是具有相当的竞争力,虽然只有50年的产权,虽然居住成本高些,但不限购不限贷,首付五成,高得房率这些因素都是不容忽视的亮点。

一般情况下,酒店式公寓的房间内是没有通天然气的,均是电磁炉烧菜做饭,张江公馆安装了天然气通道,直接入户,酒店式公寓依然可以享受到天然气的设置,这是超越一般酒店式公寓的地方。

许多因素都有两面性,张江公馆所处位置,交通便利,商业配套丰富,但同时又给它带来不利因素。整个项目共建设有7幢建筑,4幢建筑沿高科中路,高科中路属城市主干道来来往往的车辆多,另外3幢建筑与沿街商铺组成了商业街,熙熙攘攘的人群早晚不停的这里过往,处于高科中路和张东路上交汇处的2幢楼要同时受到两条路带来的噪音影响,整个项目形成了三面环街的形式,这势必会受噪音影响。临近商业街,生活上虽是方便了,可居住的环境太过噪杂了,这恐怕是大多数购房者担心的问题。

张江公馆的水电费按商用收取,土地使用年限为50年,可以注册公司不可以落户籍。这是酒店式公寓普遍存在的问题,购买者应该对此有清晰的了解,不要盲目购买。酒店式公寓产品容积率通常都超过2,各栋建筑之间的距离不开阔,社区面积小没有会所等公共设施。酒店式公寓的物业管理费也比普通住宅高,张江公馆的物业费是5.8元/月/平方米。日后买卖交易税费高,不适合短期投资。如果只想赚快钱,不要选择酒店式公寓。