许小年2000 许小年:2017年不是赚钱年 而是求生年
【老潘说】世事轮回,过了鸡血疯狂的2016年,迎来了低预期、甚至苦日子的2017年。
1,2014年寒冬年,2015年复苏年,2016年繁荣年,2017年萧条年。不经意间,老潘感觉回调的2017年,有点类似2013年疯狂后的2014年!
其一,2013年中国楼市迎来行业当初的天量,而盛景之后是萧条的2014年,那几乎是行业日子最苦的一年。如今2017年由于中央930年持续调控加码不放松,2017年日子不会好过。
其二,不同的是,2013、2014小周期的调整,不是政策使然,而核心是市场缘由,即整个市场供需整体翻转,整体形成供大于求的格局,这与更远的2008年冷清还不同。
其三,2015年、2016年中国楼市之火完全是政策红利,即去库存以及货币增发的两大红利,当然核心城市综合竞争力的提升也在保驾护航。
2,许小年说2017年不是赚钱年,2017年是求生年。这也一定程度在说中国房地产。2016年是赚钱年,2017年是求生年。中小房企更是明显。未来不是说你能赚多少钱,做什么创新产品的问题,而是你萧条期现金回流不畅,连在球场踢球的资格都没有的问题。因为中小房企吃完存粮,你拿不到地,就无米生存了。
3,与2016年不同的是,行业大鱼与小鱼的相安无事与吞并的程度有巨大差异。如果说2016年行情年,更多是大鱼与小鱼齐飞、小鱼在好行情下也活得不差;而2017年的萧条年,可能就是大鱼吃小鱼的吞并年。尤其在中国房地产整体蛋糕很难再增加而且2017年降低的情况下,大鱼要继续长大,只有吞吃小鱼的份额。2017年,大鱼吃小鱼的动力,必要性和可行性更强。因为与之前不一样的是,大鱼块头更大了,力量更强劲了。
4,老潘在与大中小房企交流中,深感TOP20房企在2017年信心指数依旧相对中小房企强劲很多。虽然大型房企都调整了2017年的预期,比如一向狼性十足的融创,2017年销售目标也确定为2100亿,同比仅仅增长35%,这代表了狼性融创的理性保守。
但不可否认的是,更大型的企业,万科恒大碧桂园都或明或暗提出万亿中短期目标,信心指数显著。比如朗诗田明这两年一直强调楼市寒冬的预期,郎诗原来定的目标是500亿,但预计明年300亿出头是保底数。中小房企悲观,大型房企依旧谨慎乐观!
5,2017年低预期下,分化的落差和鸿沟继续加深,大企业与小企业判若两人,一二线与三四线冰火两重天,有的城市还在加码调控,有的城市还在去库存,做政策刺激……分化的城市,分化的市场,分化的房企,房地产的生态正在无情的洗牌。
所以,相对而言,2017年是优秀房企的春天来了,柔弱的普通中小房企的冬天来了。而一旦2018年,2019年如果政策继续没松口,当那是房企债务进入集中还贷期,更彻底,更大规模,更凶猛的并购洗牌会发生。
6,部分业内朋友说2017年部分三四线城市会有机会。老潘颇认同这一点。
其一,一二线城市都限购限贷了,所以有必要去三四线城市,但这是战术性的机会,
其二,在中国,地产就是政策市,而从政策来看,2016年年末中央经济工作会议表态,2017年中央要重点解决三四线城市房地产库存过多问题,如此来看,三四线城市楼市会有一波政策红利,分化楼市下,如果说2016年一线城市楼市火爆得益于资本红利,那么2017年年部分优质的三四线城市,将迎来去库存的政策红利而有机会“向好”焕发生机。
其三,三四线城市面积过大,问题过深,是老大难问题,所以大面积向好几乎不可能,但那些支柱产业有竞争力,年轻人愿意留下的中小城市,尤其是能够傍大款的中小城市,比如围绕在北上广深周边的三四线城市,如京津冀都市群的廊坊、长三角都市圈的南通、嘉兴,珠三角都市圈的广州之佛山、深圳之惠州、东莞,他们继续走高是大大概率事件。
其四,老潘也提醒,那些碧桂园和恒大已经大手笔进入的三四线城市,即使你有关系进入,还是慎重之,因为碧桂园和恒大与你的竞争,是开发商和城市运营商的差别,竞争根本就不在一个层次上。这话虽然难听,但你知道,若进入,本身蛋糕就有限,再加上其中可想而知的残酷肉搏战,我想大家心里是有数的。
2017年,已来;鸡年的春节,也一天一天临近,但春节之后的2017年,迎接我们的并不是楼市的艳阳天!
